Tout savoir sur le calcul d’un viager
Ce qu'il faut retenir
Le calcul d’une rente viagère prend en compte de nombreux éléments, comme l’espérance de vie moyenne du vendeur et le droit d’usage et d’habitation. Voici ce qu’il faut savoir :
- La valeur d’un bien en viager se compose en règle générale d’un bouquet initial et de rentes viagères périodiques. Si le viager est occupé, elle est diminuée d’une décote correspondant au droit d’usage et d’habitation (DUH).
- Le notaire et les professionnels de l’immobilier s’appuient sur des statistiques (les tables de mortalité établies par l’Insee) et sur des barèmes légaux (article 669 du Code général des impôts) pour calculer l’espérance de vie moyenne du vendeur, la décote liée au DUH et le montant des rentes viagères.
- Afin d’utiliser les bons tableaux de calcul pour une rente viagère, servez-vous de nos outils en ligne ou faites appel à des experts.
Le principe du viager
Le viager fait partie des solutions existantes pour acquérir un bien immobilier. Au lieu de régler le prix d’achat en une seule fois et d’être le propriétaire du bien, l’acquéreur verse un capital initial au comptant à la signature de l’acte de vente, appelée “bouquet”, et une rente viagère périodique (tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans).
Le viager peut être :
- occupé (le vendeur occupe le logement ou le loue jusqu’à son décès) ;
- ou libre (le bien n’est pas occupé – ce qui est assez rare – et l’acheteur utilise librement le bien).
Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur n’entre en possession du bien qu’au décès du crédirentier (le vendeur). Dans ce type d’opération, l’âge du vendeur est un élément important car il va impacter le prix de vente global du bien et le montant de la rente.
L'info en plus !
Quelles sont les méthodes de calcul du viager ?
Le prix d’un bien en viager se compose du bouquet (versement initial) et de rentes périodiques, desquels on soustrait une décote correspondant au droit d’usage et d’habitation (DUH) dans le cadre d’un viager occupé.
Quel montant pour le bouquet initial ?
En règle générale, le bouquet en viager, versé à la signature de l’acte de vente, équivaut à 20 ou 30 % du prix du bien. Il n’est pas obligatoire, mais il est très souvent demandé par le crédirentier. Il peut provenir de fonds propres ou d’un crédit immobilier.
L'info en plus !
Comment déterminer la décote ?
Comme le vendeur habite le logement dans le cadre d’un viager occupé, une décote est appliquée sur la valeur vénale du bien afin de prendre en compte son droit d’usage et d’habitation (la privation de juissance). La valeur du DUH correspond aux loyers théoriques que toucherait l’acheteur s’il louait le bien au vendeur. Elle dépend également de son âge.
Pour calculer la décote d’occupation, le notaire utilise les barèmes prévus par l’article 669 du Code général des impôts qui précisent le taux à appliquer pour obtenir la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il applique ensuite un abattement de 40 % à l’usufruit. Autrement dit, la valeur du DUH représente 60 % de celle de l’usufruit. Il convient ensuite de se reporter au tableau du Code des impôts pour un calcul de viager occupé.
On applique ici la méthode fiscale pour déterminer la valeur du DUH, mais il existe aussi d’autres méthodes de calcul plus complexes.
L'info en plus !
Comment est calculée la rente d’un viager ?
La rente d’un viager est calculée grâce à des tables de mortalité de l’Insee (utilisées aussi par les assureurs) et à des coefficients diviseurs. Sa valeur totale est impossible à déterminer au moment de la vente du bien car elle va dépendre de la durée de vie du vendeur. Elle fait donc l’objet d’une estimation qui prend en compte :
- l’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
- la valeur du bien ;
- le montant du bouquet ;
- le fait que le logement soit occupé ou libre ;
- les loyers que pourrait toucher le vendeur si son bien était loué.
La rente d’un viager est payée de manière périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) à une ou plusieurs personnes.
L'info en plus !
Les tables de mortalité et leur rôle dans le calcul du viager
Qu’est-ce qu’une table de mortalité ?
Établies selon des données statistiques, les tables de mortalité indiquent la probabilité annuelle de décès d’une personne en fonction de son âge, de son sexe et de son niveau de vie.
Utilisation des tables de mortalité dans les calculs d’une rente viagère
Le notaire se sert des tables de mortalité de l’Insee pour calculer le montant de la rente viagère. Il se base notamment sur la probabilité annuelle de décès du vendeur.
- Si le crédirentier décède au terme de l’espérance de vie moyenne, il perçoit intégralement le prix de son bien.
- S’il décède avant le terme de son espérance de vie moyenne, l’acheteur acquiert le bien pour un prix inférieur à la valeur du bien réel.
- Si le crédirentier décède bien après le terme de l’espérance de vie moyenne, l’acheteur paie plus pour le bien que la valeur du bien.
Exemple de calcul d’une rente en viager occupé
- Dupont souhaite mettre en viager sa maison d’une valeur de 200 000 €. Il est âgé de 78 ans. D’après les tables de mortalité de l’Insee, il lui reste encore 9,9 années à vivre.
Selon la méthode fiscale de calcul du DUH, l’usufruit pour une personne de 78 ans représente 30 % de la valeur vénale du bien, soit 60 000 € (30% x 200 000 €). Le DUH correspond quant à lui à 60 % de l’usufruit, soit 36 000 € (60% x 60 000 €). Ainsi, la valeur totale à financer en viager occupé est estimée à 164 000 € ( 200 000 – 36 000).
Si le vendeur demande un bouquet de 30 % au moment de la signature (soit 49 200 €), les rentes viagères mensuelles seront fixées à 956 € (164 000 €- 49 200 € = 114 800 € → 114 800 € / 120 mois (l’espérance de vie de M.Dupont) = 956 €).
| Valeur vénale du bien | 200 000 € |
| DUH | 36 000 € |
| Valeur totale à financer | 164 000 € |
| Bouquet de 30 % demandé par le vendeur | 49 200 € |
| Rente viagère mensuelle | 956 €/mois |
Exemple de calcul d’une rente en viager libre
- Dupont souhaite mettre en viager son appartement considéré comme résidence secondaire d’une valeur de 80 000 €. Il est âgé de 78 ans. D’après les tables de mortalité de l’Insee, il lui reste encore 9,9 années à vivre.
Il demande un bouquet initial de 30 %, soit 24 000 € (80 000 x 30 % = 24 000 €).
Le montant des rentes viagères mensuelles correspond alors à environ 466 € ( 80 000 – 24 000 = 56 000 € → 56 000 € / 120 mois = 466 €).
Pourquoi utiliser un calculateur de viager en ligne ?
Pour réaliser les différents calculs, comme l’espérance de vie moyenne ou le DUH, il convient de disposer de nombreux documents actualisés. Pour assurer vos démarches, appuyez-vous sur notre outil en ligne ou faites-vous accompagner par un professionnel.
Profitez du meilleur
taux du moment !
À partir de
2.85%
Pour un prêt sur 15 ans*
À lire ensuite...
Acheter en viager : de quoi parle-t-on exactement ? Avant de se fier aux avis positifs ou négatifs, il est indispensable de comprendre
Qu’est-ce qu’un achat en viager ? Acheter en viager constitue une forme de transaction qui s’apparente à un crédit immobilier. Il consiste à
Qu’est-ce qu’un viager occupé ? Le viager occupé est une forme particulière de transaction immobilière. C’est une vente immobilière où un propriétaire (le
Qu’est-ce que le viager libre ? Avant toute chose, il convient de définir clairement à quoi correspond le viager libre et ce qui
