Meilleur taux immobilier actuel

Afin de vous aider dans vos calculs, vous trouverez ci-dessous les taux de crédit immobilier actuels minimum en fonction de durées assez souvent demandées auprès des banques.

Taux minisur 15 ans 2.85% Taux moyen3.30%*

Taux minisur 20 ans 3.00% Taux moyen3.40%*

Taux minisur 25 ans 3.08% Taux moyen3.45%*

Simulez le lissage de vos différents prêts

Si vous bénéficiez de plusieurs crédits de durées différentes pour le financement de votre projet immobilier, par exemple le PTZ+ ou un autre prêt aidé, cette calculette vous permet de simuler le lissage de ces différents prêts. Vous remboursez donc une mensualité constante tous crédits confondus sur la durée du prêt lissé

Rappel sur le prêt lissé : définition et fonctionnement

Le prêt lissé (ou prêt à paliers) est un mécanisme de financement permettant d’optimiser un remboursement de crédits en maintenant une mensualité constante malgré une composition évolutive des prêts. Il s’inscrit dans le cadre d’un prêt sur deux lignes (ou prêt gigogne) dans lequel un prêt “s’emboîte” dans un autre, le lissage étant le complément indispensable pour maintenir une échéance identique tout au long du remboursement.

Le lissage fonctionne par un ajustement des différentes échéances mensuelles visant à ce que la somme totale de tous les crédits n’évolue pas tout au long du contrat en dépit de taux d’intérêt et de durées de remboursement différentes. Il évite ainsi un effet d’escalier avec des mensualités se réduisant à certains moments puis augmentant ensuite à un autre quand le remboursement d’un nouveau prêt débute. 

Le lissage empêche ces à-coups de remboursement pouvant provoquer des pics financièrement difficiles à gérer par moments ainsi que des périodes plus creuses où la capacité d’emprunt n’est pas optimisée. Une simulation de lissage de prêts via la calculette dédiée d’Immoprêt est une première étape indispensable pour évaluer vos futures mensualités et juger de la pertinence de ce montage financier 

Fonctionnement et résultats de la calculette de lissage de prêts

Grâce à notre outil, vous pouvez simuler différents scénarios de lissage de prêts et obtenir un tableau d’amortissement détaillé qui vous indiquera le montant des mensualités constantes à rembourser et leurs détails.

Les éléments à renseigner

Pour procéder au calcul de lissage, le simulateur vous demandera les informations sur le crédit immobilier principal ainsi que sur le prêt complémentaire (prêt aidé).

Prêt principal

• Montant du prêt : le montant total de votre prêt immobilier principal.
• Durée du prêt : la durée souhaitée pour votre crédit immobilier principal (par défaut, elle est affichée sur 20 ans, soit la durée la plus fréquemment souscrite pour un prêt immobilier classique).
• Taux d’intérêt : le taux d’intérêt annuel hors assurance qui sera appliqué au crédit immobilier principal (il est par défaut appliqué sur les taux moyens constatés du moment à savoir 3,40 % à date de mars 2026) ; 

Prêt aidé

• Durée du crédit : la durée prévue pour votre prêt aidé (nombre de mensualités).
• Mensualité : le montant que vous allez rembourser tous les mois pour votre prêt aidé.

Résultats et analyse

Une fois que vous avez saisi toutes les informations nécessaires, notre calculette de lissage de prêts vous fournira instantanément les résultats concernant votre prêt lissé :

Les mensualités globales constantes : Vous obtiendrez le montant des mensualités à rembourser chaque mois pour le cumul des 2 lignes de crédit tout au long de la durée de votre prêt immobilier. Ces mensualités resteront constantes, ce qui facilitera la gestion de votre budget.

Tableau d’amortissement : Vous aurez accès à un tableau détaillé sous forme de diagramme qui vous indiquera la répartition du remboursement du prêt aidé, du capital du prêt principal et de ses intérêts au fil du temps. Vous pourrez ainsi visualiser l’évolution ventilée des remboursements et disposer d’une visibilité à long terme sur votre budget.

Nous vous rappelons qu’il s’agit d’une simulation. Même si elle est très précise, nous vous invitons à contacter une de nos agences de courtage en crédit pour obtenir une étude et une analyse plus complète et fiable.

Les avantages et inconvénients du lissage de prêts.

Le lissage de prêts est un montage financier pertinent à plusieurs égards pour un emprunteur. Il présente les avantages suivants : 

• il optimise l’éligibilité potentielle à l’emprunt : en permettant l’ajustement des mensualités, il offre la possibilité de rembourser 2 prêts (voire plus) de façon simultanée. Sans ce lissage, l’emprunteur ne peut bien souvent pas cumuler plusieurs emprunts sans dépasser les indicateurs de solvabilité retenus par les établissements bancaires (taux d’endettement de 35 % au maximum et reste à vivre suffisant). Le lissage rend alors le financement possible ; 
• il optimise la capacité d’emprunt : le lissage permet la souscription de prêts aidés auxquels l’emprunteur n’aurait pas forcément été éligible du fait d’un taux d’endettement trop élevé. Il peut ainsi emprunter une somme plus importante et optimiser le coût de son financement en intégrant des emprunts gratuits (PTZ) ou moins coûteux que l’emprunt principal (via un CEL ou un PEL par exemple) ;  
• il permet un confort de gestion optimal : le prêt lissé est entièrement prévisible tout au long de la vie du contrat. Les échéances sont toujours identiques du début à la fin du remboursement. Cela simplifie la gestion budgétaire et permet une meilleure visibilité sur ses finances. 

Le lissage de prêts comporte également quelques inconvénients à garder en tête : 

• une augmentation du coût de l’emprunt principal : puisque le lissage est rendu possible par la diminution des mensualités de remboursement sur le prêt principal, celui-ci met davantage de temps à être amorti. C’est donc autant d’intérêts qui s’accumulent sur une plus longue période et qui viennent accroître le coût global de l’emprunt. En début d’emprunt, l’échéance peut même, dans certains cas extrêmes, servir uniquement à couvrir les intérêts de remboursement, ce qui peut se révéler frustrant ; 
• une flexibilité moindre sur le remboursement : les prêts lissés peuvent moins faire l’objet d’ajustements en cours de remboursement puisque ceux-ci risqueraient de déséquilibrer l’ensemble de la structure de paiement. Pour la même raison, il est également très délicat d’effectuer un rachat de crédits concernant des prêts lissés ; 
• un montage relativement complexe et, de ce fait, pas forcément proposé par toutes les banques ;
• un certain manque à gagner sur l’assurance emprunteur : l’assurance de prêt étant la plupart du temps calculée sur le capital initial, l’emprunteur paye plus dès le départ avec un prêt lissé alors même qu’il ne rembourse qu’une très faible partie du capital au début.

Les types de prêts concernés par le lissage.

Le lissage de prêts vise à intégrer au financement des emprunts complémentaires avantageux pour l’emprunteur, tant au niveau du montant emprunté que des conditions de remboursement. Outre le crédit immobilier principal, le prêt lissé peut donc concerner : 

• des prêts à taux zéro (PTZ) qui permettent d’emprunter sans intérêts (ils sont pris en charge par l’État) notamment pour les primo-accédants. Ils offrent théoriquement la possibilité d’opter pour un différé de remboursement (commencer à rembourser à 5 ans voire 10 ans ou 15 ans). Avec le lissage, vous commencez à le rembourser immédiatement sans avoir à subir un surplus de mensualité ; 
• le prêt Action Logement (ou prêt accession) : il concerne les salariés du privé des entreprises de plus de 10 personnes. Ses taux sont extrêmement réduits par rapport à un emprunt classique ;
• les prêts d’épargne : le plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) permettent également d’obtenir des prêts à taux préférentiels venant en quelque sorte récompenser la fidélité bancaire d’un client (droits à prêt). Là encore, le lissage permet de les emboîter sans surplus de mensualité ; 
• les prêts relais : si vous changez de logement, vous avez la possibilité d’intégrer les intérêts de remboursement du nouveau crédit au sein du prêt lissé, le temps de vendre votre bien actuel. Le lissage évite alors l’accumulation de charges pouvant poser des problèmes de trésorerie pendant cette période de transition 

Quels sont les critères à évaluer avant de choisir le lissage de prêt ?

Vous envisagez de recourir au lissage de prêt mais vous ne savez pas si ce montage est adapté à votre situation ? Voici les critères à prendre en compte pour juger de sa pertinence pour votre profil : 

• votre taux d’endettement : c’est bien souvent la première raison qui justifie le recours à cette solution. Si le cumul de vos 2 prêts vous fait dépasser les 35 % d’endettement, le lissage devient alors un impératif ; 
• le coût total du crédit : le lissage entraîne un amortissement plus lent du crédit principal provoquant une accumulation plus ou moins importante d’intérêts à long terme. Demandez donc à votre conseiller un comparatif du coût total de l’emprunt avec et sans lissage (si bien sûr vous pouvez vous passer du lissage) ; 
• votre évolution professionnelle : si votre choix de carrière implique des revenus relativement constants et prévisibles, le lissage peut se révéler judicieux. Des paliers progressifs peuvent à l’inverse mieux convenir à un profil évolutif dans un secteur sujet à des promotions et augmentations de salaires régulières ; 
• vos besoins en matière de flexibilité : si vous souhaitez conserver une certaine marge de manœuvre sur les modalités de remboursement et sur la gestion de votre budget, le lissage peut être un handicap. Vous aurez en effet plus de mal à obtenir des facilités de paiement (pause de remboursement, report d’échéance) ou à faire racheter vos crédits par la suite ; 
• votre projet de vie : si vous ne vous projetez pas à long terme dans le bien acheté, le lissage peut ne pas nécessairement vous convenir. En cas de revente à court terme (5 ans par exemple), vous n’aurez que très peu remboursé et la majeure partie du produit de la vente servira à rembourser le crédit. Il ne vous restera ainsi qu’un montant limité pour vous constituer un nouvel apport personnel pour votre futur bien.

FAQ

Quels bénéfices espérer d’un lissage de prêts ?

En recourant à un lissage de prêts, vous pouvez intégrer des prêts aidés (PTZ) ou des crédits à taux avantageux (prêt épargne notamment) à votre projet de financement sans avoir à subir une hausse importante de mensualités.

Vous respectez également les taux d’endettement maximum (35 %) rendant votre profil éligible à l’emprunt. Le lissage de prêts permet de bénéficier d’une visibilité optimale à long terme grâce à des échéances de remboursement constantes du début à la fin du contrat.

Comment fonctionne un simulateur de lissage ?

Le fonctionnement d’un simulateur de lissage de prêt est très simple puisqu’il suffit de renseigner quelques informations sur son projet de financement (montant des prêts, durée de remboursement envisagée, taux d’intérêt).

En faisant varier les différents curseurs, vous obtenez une estimation précise de la mensualité constante ainsi que du coût total du lissage. Vous pouvez effectuer autant de simulations que nécessaire pour tester différentes configurations. C’est gratuit et sans engagement !

Le lissage de prêt est-il adapté à ma situation financière ?

Cela dépend de votre profil et notamment de votre taux d’endettement, de vos projets ainsi que de votre situation professionnelle. Si votre taux d’endettement avec le prêt complémentaire excède les standards bancaires, le lissage est indispensable. Il est également recommandé pour augmenter votre capacité d’emprunt grâce aux prêts aidés.

Si vos revenus ont de bonnes chances d’évoluer à l’avenir, le lissage est moins pertinent (un prêt à paliers croissants est préférable). De même, il est peu opportun si vous envisagez de revendre le bien à court terme (le produit de la revente sera faible du fait de la lenteur de l’amortissement sur le prêt principal).