5 choses à savoir sur l’achat immobilier en viager

Diane Levy 22 juin 2021  4 min

Le viager est un type d’acquisition qui permet de bénéficier d’une décote de 20 à 60% selon l’âge du vendeur pour l’achat d’un logement. En échange, l’acquéreur verse une rente viagère jusqu’à la libération du bien, généralement au décès du vendeur. Un échange de bons procédés pour qui souhaite se constituer un patrimoine.

Des modalités d’acquisition spécifiques

Le viager est un mode d’investissement avec un prix moins important au départ et un amortissement plus long. Le prix est calculé à la fois à partir de la valeur vénale du bien et l’espérance de vie du vendeur dit crédirentier. Une partie lui est versée sous la forme d’un bouquet, l’autre partie sous la forme d’une rente viagère jusqu’à son décès. Elle peut être établie sur deux têtes en présence d’un conjoint. Dans ce cas, la rente prendra fin au décès du survivant. L’opération permet au crédirentier de toucher un capital et un complément de retraite. Elle comporte toutefois un risque pour l’acquéreur, celui de payer au final une somme plus importante que la valeur vénale.

Deux types de viager : libre et occupé

Le viager le plus courant est le viager occupé. Le crédirentier jouit alors d’un droit d’usage et d’habitation. En cas de départ volontaire, il est en droit de revaloriser le montant de sa rente. Cette disposition est prévue au moment de la signature du contrat et le taux de revalorisation est librement fixé entre les parties (autour de 30% en général). Le viager libre, plus rare, permet à l’acquéreur de jouir du logement immédiatement. Il peut alors très bien le louer pour financer la rente.

La méthode de calcul du bouquet et de la rente

La valeur vénale du bien est estimée au prix du marché au jour de la conclusion du contrat. À ce montant, une décote est appliquée en contrepartie du droit d’usage et d’habitation du crédirentier. Le calcul de la rente quant à elle dépend de l’âge et du sexe du crédirentier. Ces paramètres permettent d’établir son espérance de vie. D’autres critères entrent en ligne de compte : la présence d’une clause de réversibilité si la vente en viager est réalisée par un couple ou encore la valeur locative du bien et son taux de rendement, etc. Par exemple pour un bien d’une valeur de 300 000€ occupé par une dame seule âgée de 75 ans, la décote s’élèvera à 27%. Avec une espérance de vie de 15 ans, le bouquet est établi à 75 000 € et le montant de la rente mensuelle à 800€.

Financer le viager avec un crédit immobilier, c’est possible

Le viager est destiné plus particulièrement aux acquéreurs disposant de liquidités. L’une des options pour obtenir un crédit immobilier est d’être déjà propriétaire d’un bien et d’accepter de l’hypothéquer. Les banques sont en effet plutôt réticentes compte tenu du fait que le contrat comporte une clause résolutoire qui permet au crédirentier de récupérer son bien en cas de défaillance de la part de l’acheteur. En revanche, il est possible de contracter un prêt immobilier si le viager est libre puisqu’il pourra être loué. Toutefois, la banque prendra davantage de garanties que pour un crédit immobilier classique.

Revendre un bien en viager aussi

L’acquéreur dispose du droit de revendre le bien en viager. L’administration sera cependant très attentive s’il est acquis par un membre de la famille par crainte d’une donation déguisée. Elle pourra décider d’un contrôle à tout moment, mieux vaut être en règle.