Bailleur privé : quid de son statut fiscal avec la censure du gouvernement ?

Diane Levy 12 septembre 2025  3 min

Face à la chute historique des ventes de logements neufs depuis la fin du Pinel, la filière immobilière place tous ses espoirs dans la création d’un statut fiscal pour les bailleurs privés. Annoncé pour 2026, ce nouveau dispositif fiscal est pourtant déjà menacé par l’instabilité politique.

Un marché en panne depuis la fin du Pinel

Depuis la disparition du dispositif Pinel le 1er janvier 2025, les particuliers boudent massivement l’investissement locatif. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) alerte :

• à peine 2 500 réservations ont été enregistrées au deuxième trimestre ;
• contre 15 000 en moyenne auparavant ; 
• soit une chute vertigineuse de 85 % en un an.

Sur l’ensemble de l’année, moins de 10 000 logements devraient trouver preneur auprès des investisseurs privés, contre environ 60 000 par an avant la fin du Pinel. Un décrochage inédit depuis quarante ans, qui fragilise toute la chaîne de production immobilière. Et ce alors que tous les signaux semblaient au vert pour une reprise du marché en 2025 : entre la baisse continue des  taux immobiliers, des prix stabilisés et une inflation maîtrisée. Pour les promoteurs, l’absence d’investisseurs menace directement les chantiers. En temps normal, ils représentent l’un des déclencheurs essentiels : leurs achats permettent d’atteindre les seuils de pré-commercialisation exigés par les banques. Sans eux, nombre d’opérations risquent de rester à l’arrêt. « Les bailleurs sociaux ne couvrent qu’un quart des programmes, les propriétaires occupants arrivent plus tard. Les investisseurs privés sont ceux qui lancent la machine », insiste Pascal Boulanger, président de la FPI.

Le statut du bailleur privé, une réforme attendue depuis dix ans

Pour sortir de l’impasse, le gouvernement sortant avait prévu de créer un statut du bailleur privé dans le projet de loi de finances 2026. Soutenu par la ministre du Logement Valérie Létard et François Bayrou, il permettrait aux investisseurs d’amortir leur bien fiscalement sur vingt ans, à hauteur de  :

• 5 % de sa valeur par an pour un logement neuf ;
• 4 % pour un logement ancien rénové.

Cette réforme est réclamée depuis près de dix ans par les professionnels du secteur. La Fédération estime même que le dispositif pourrait générer près de 2 milliards d’euros de recettes fiscales grâce à la TVA sur les ventes. 

 Mais le contexte budgétaire complique la donne. « L’amortissement immobilier pourrait faire les frais de la revisite du texte », avertit Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l’Institut du management des services immobiliers. Selon lui, seule une mobilisation des organisations professionnelles et un soutien large des parlementaires pourraient éviter un « sort funeste » au projet.

Une décision politique encore incertaine

Mais ce projet pourrait ne jamais voir le jour. Comme le souligne Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, le sort du statut est intimement lié au vote de la loi de finances 2026. Selon lui, seule une mobilisation des organisations professionnelles et un soutien large des parlementaires pourraient éviter un « sort funeste » au projet. Les professionnels du logement appellent les parlementaires à inscrire ce statut fiscal dans le projet de loi, afin de sauver cette mesure qu’ils jugent vitale. « Sans investisseurs locatifs, il n’y aura plus de logements, et aucune relance de l’économie française ne sera possible », martèle Pascal Boulanger. Pour le secteur, l’heure est critique : sans un nouveau cadre fiscal, le marché du neuf risque de rester durablement bloqué.