Île-de-France : 200 000 T2 manquent face à l’évolution des ménages

Diane Levy 20 juillet 2026  4 min

Alors que les ménages franciliens sont de plus en plus petits, l’offre de logements peine à suivre cette évolution. C’est le principal enseignement d’une étude menée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Centre d’analyse et de prévisions immobilières (Capem) et le laboratoire ESPI2R. Selon leurs travaux, 96 % des logements d’Île-de-France présentent aujourd’hui un « excédent de pièces » par rapport à la structure des ménages. Pour rééquilibrer le marché, près de 200 000 appartements de deux pièces (T2) devraient être construits en plus du rythme actuel entre 2021 et 2030.

Des logements souvent trop grands par rapport aux besoins

L’étude, réalisée à partir des données de l’Insee sur près de 4 900 quartiers franciliens, met en évidence un véritable décalage entre la composition des ménages et le parc immobilier existant. Les chercheurs ont retenu une méthode simple : un besoin d’une pièce par personne. Ainsi, un T2 correspond à un couple ou à un parent avec un enfant, un T3 à un couple avec un enfant ou un parent avec deux enfants, et ainsi de suite.

En appliquant cette grille de lecture, les studios et les T2 apparaissent largement sous-représentés dans l’ensemble de la région, à l’exception de Paris. Les T3 affichent un équilibre relatif, tandis que les T4 et T5 sont, eux, en surplus.

Cette situation ne signifie pas pour autant que les familles trouvent facilement un grand logement. Beaucoup de ces biens sont déjà occupés par des ménages dont la composition a évolué, comme des couples dont les enfants ont quitté le domicile. Résultat : les logements les plus spacieux restent occupés, alors même que leurs occupants ont désormais besoin de moins de pièces.

Une faible mobilité accentue le déséquilibre

Ce manque d’adéquation est renforcé par la faible rotation du parc immobilier. Selon la Fédération nationale de l’immobilier, le taux de rotation des logements privés n’était que de 2,3 % en juin 2026. La remontée des taux immobiliers de a fortement freiné les déménagements : de nombreux propriétaires ayant emprunté entre 2018 et 2022 à des conditions très avantageuses préfèrent conserver leur bien plutôt que de revendre pour financer un nouvel achat à un coût plus élevé.

Les promoteurs pointent également certaines règles d’urbanisme qui encouragent la construction de logements familiaux. Dans plusieurs secteurs, notamment au sein de la métropole du Grand Paris ou sur le plateau de Paris-Saclay, une part importante des programmes doit être composée de T4 et T5, alors que la demande locale provient principalement de jeunes actifs, d’étudiants ou de jeunes couples.

Selon la FPI, cette inadéquation conduit parfois à des programmes neufs difficiles à commercialiser, tandis que des formes d’habitat comme le coliving se développent pour répondre aux nouveaux besoins. Les promoteurs estiment également que certaines exigences inscrites dans les plans locaux d’urbanisme, comme des surfaces minimales pour certaines pièces, limitent leur capacité à adapter les logements aux évolutions de la demande.

Des ménages plus nombreux… mais plus petits

La tendance devrait encore s’accentuer dans les prochaines décennies. En 2018, 37 % des ménages franciliens étaient composés d’une seule personne. D’après les projections de l’Insee, cette part atteindra environ 41 % en 2050. Dans le même temps, la taille moyenne des ménages passerait de 2,30 personnes à 2,16.

Le vieillissement de la population, les séparations, le départ des enfants du foyer ou encore l’installation plus tardive en couple alimentent ce phénomène de décohabitation. Les besoins porteront donc davantage sur des logements de petite taille, en particulier des T2.

Le Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) fixe un objectif de construction de 70 000 logements par an afin de répondre à la demande. Un niveau qui n’est toutefois pas atteint aujourd’hui. Pour les auteurs de l’étude, mieux adapter la typologie des logements aux évolutions démographiques sera donc indispensable afin de répondre aux besoins des Franciliens et de rééquilibrer progressivement le marché immobilier régional.