Immobilier locatif : quelles sont les villes les plus rentables pour investir en 2025 ?

Diane Levy 16 mai 2025  3 min

En 2025, l’investissement locatif retrouve des couleurs et des conditions favorables, selon la dernière enquête SeLoger. Mais quelles sont les villes les plus rentables en 2025 en terme d’immobilier locatif ?

La rentabilité de l’immobilier locatif en hausse

Après un net ralentissement lié à la hausse des taux, le marché locatif attire de nouveau les investisseurs. Selon une récente étude de SeLoger, la rentabilité brute moyenne est en progression : autour de 5,2 % depuis début 2025 contre 4,6 % à l’été 2022.

À Paris, elle passe même de 3,3 % à 4,1 %. En cause ? La baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages couplée à des conditions de crédit strictes, ce qui contribue à tendre le marché locatif. La conséquence directe : des loyers en hausse et des prix de vente orientés à la baisse. Deux mouvements qui améliorent mécaniquement la rentabilité des biens.

Apport initial pour investir

Mais la rentabilité seule ne suffit pas à juger de la viabilité d’un projet. SeLoger intègre désormais une donnée plus concrète : l’effort financier. Autrement dit, il s’agit de savoir si l’apport initial est suffisant pour que les loyers perçus dans le cadre de l’activité locative couvrent les mensualités du crédit et les divers frais annexes.

Entre 2020 et 2023, cet apport nécessaire avait grimpé de 46 000 € à 80 000 € en moyenne, porté notamment par des prix élevés et des taux d’emprunt en forte hausse. En 2025, la tendance s’inverse : environ 70 000 € suffisent désormais pour qu’un investissement locatif s’autofinance.

Certaines villes tirent particulièrement leur épingle du jeu : le classement SeLoger 2025 met en lumière les communes où l’on peut acheter un T2 de 40 m² sans apport, avec une mensualité équivalente au loyer net de charges. Attention, les frais de notaire et d’agence restent à la charge de l’acquéreur. Par ailleurs, retenez qu’avant d’investir en locatif, mieux vaut prendre le temps d’étudier la faisabilité du projet et d’effectuer plusieurs simulations de prêt immobilier.

Limoges, Évry, Châlons-en-Champagne sur le podium des villes pour investir

En tête de ce palmarès figure Châlons-en-Champagne, où un appartement de 40 m² s’acquiert en moyenne 66 752 € frais inclus, pour un loyer couvrant l’intégralité du crédit. D’autres villes affichent également un autofinancement complet sans apport et des rendements supérieurs à 6 % comme :

• Limoges (8,4 % de rentabilité brute) ;
• Évry (7,6 %) ;
• Niort (7,2 %) ;
• Poitiers (6,7 %) ;
• Cholet (7 %) ;
• Lorient (6,8 %).

L’étude met également en avant des villes comme Joué-lès-Tours, Besançon, Brest ou Colmar qui restent intéressantes pour investir avec un apport compris entre 3 % et 7 % du montant du bien, et  une rentabilité solide.