Investissement locatif : cet avantage fiscal est prolongé jusqu’en 2027

Diane Levy 11 mars 2025  3 min

Alors que certaines aides fiscales disparaissent, une niche fiscale reste accessible pour l’investissement locatif. Semblable au Pinel dans le neuf, le Denormandie reste valable jusqu’à la fin 2027, mais uniquement pour l’ancien.

Le dispositif de défiscalisation Denormandie toujours en vigueur

Bonne nouvelle pour les investisseurs : le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Un outil qui permet d’encourager la rénovation de logements anciens destinés à la location. Cette prolongation est intervenue après plusieurs rebondissements politiques. Initialement, l’Assemblée nationale souhaitait écourter son application d’un an, le faisant disparaître fin 2026 dans le cadre du budget 2025. La raison ? Ce dispositif coûteux bénéficiait à trop peu de ménages. Selon Charles de Courson, rapporteur général du Budget à l’Assemblée nationale, le Denormandie avait profité à « seulement 880 ménages (locataires), pour un coût de 10 millions d’euros« . Cependant, après le rejet du projet de budget du gouvernement Barnier, cette restriction n’a finalement pas été reprise par le gouvernement Bayrou.

Les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt

Pour rappel, le dispositif Denormandie s’adresse aux acheteurs de biens anciens qui s’engagent à les rénover avant de les mettre en location. Mis en place en 2019, cet outil de défiscalisation présente les caractéristiques suivantes :

• une réduction d’impôt comprise entre 9 % et 21 % du prix total du bien, travaux inclus ;
• pour la mise en location d’un bien nu, en tant que résidence principale, pour une période de 6 à 12 ans ;
• dans la limite d’un plafond de loyers et de ressources du locataire ;
• dont la rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement ;
• avec des travaux qui doivent remplir l’une des conditions suivantes : permettre une amélioration de la performance énergétique d’au moins 20 à 30 % ou inclure au moins deux types de travaux (changement de chaudière, amélioration du système de production d’eau chaude, isolation des murs, du toit ou des fenêtres).

Par ailleurs, l’investissement Denormandie doit se situer dans une ville intégrée au programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire.

Les copropriétés en difficulté éligibles au Denormandie

L’autre point de discussion autour du dispositif Denormandie concernait son extension aux copropriétés dégradées. La loi sur l’habitat dégradé du 9 avril 2024 avait intégré cette possibilité, offrant ainsi une opportunité aux investisseurs de rénover des immeubles en grande difficulté financière. Toutefois, un amendement visant à supprimer cette disposition a été adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2025, sur la base d’un rapport de l’Inspection générale des finances estimant que le dispositif répondait mal aux enjeux de ces copropriétés en crise. Finalement, avec le rejet du budget 2025, cette suppression n’a pas été validée. Les copropriétés dégradées restent donc concernées par le Denormandie jusqu’à fin 2027. De quoi laisser un peu de temps aux acheteurs qui souhaitent réaliser un projet d’investissement locatif avec des conditions attractives et au meilleur taux.