Investissement locatif : le statut fiscal du bailleur privé va-t-il voir le jour ?

Diane Levy 5 novembre 2025  3 min

La première version du futur statut fiscal du bailleur privé est jugée trop timide par le secteur immobilier, en matière d’investissement locatif. Le gouvernement tente d’apaiser les critiques avant un débat parlementaire décisif.

Un amendement minimaliste qui déçoit

Le gouvernement espérait envoyer un signal fort aux investisseurs locatifs. Mais le texte présenté dans le projet de loi de finances 2026 a, au contraire, ravivé les critiques. L’amendement porté par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, prévoit la création d’un statut fiscal du bailleur privé, attendu depuis près de dix ans par la profession. Le dispositif offrirait aux propriétaires qui investissent dans un logement neuf à partir du 1er janvier 2026 la possibilité de :

• déduire 2 % du prix d’achat de leurs loyers chaque année ;
• à condition que le bien soit loué nu pendant au moins neuf ans.

Un geste fiscal modeste, plafonné à 5 000 euros par an, que le ministère présente comme « un point de départ » avant les discussions parlementaires. Mais pour les acteurs du logement, comme la Fnaim ou l’Unpi, le compte n’y est pas.

Ces fédérations rappellent que le rapport Daubresse-Cosson, remis à l’été 2025, recommandait un amortissement de 5 % pour le neuf et de 4 % pour l’ancien rénové. Pour les candidats à l’investissement locatif, le calcul de reste une première étape indispensable pour bien se projeter, notamment pour ceux qui envisagent un crédit immobilier.

L’ancien, grand oublié du texte

Autre sujet de crispation : le dispositif ne concerne que les logements neufs. Or, comme l’explique la Fnaim, le parc ancien constitue « le principal levier de relance du logement locatif ». Plutôt que d’intégrer l’ancien dans ce futur statut, le gouvernement se contente de prolonger jusqu’à fin 2025 le doublement du plafond du déficit foncier imputable au revenu global pour les travaux de rénovation énergétique.

Concrètement, cette mesure permet toujours de déduire jusqu’à 21 400 euros par an pour les rénovations engagées avant le 31 décembre 2025. Mais rien n’est prévu pour la suite. En coulisses, plusieurs sources admettent que l’amendement a été rédigé à 90 % par Bercy, dans un contexte budgétaire contraint. Le ministre du Logement, lui, plaide pour un compromis en laissant la porte ouverte à des ajustements dans le cadre du débat parlementaire.

Vers un débat parlementaire sous haute tension

Le gouvernement présente ce texte comme « une base de travail », rappelant que « le Parlement aura le dernier mot ». Et il ne devrait pas se priver. Plusieurs députés de Liot, Horizons, Les Républicains ou encore du groupe Démocrate ont déjà déposé des amendements alternatifs, plus ambitieux. Ces propositions prévoient :

• des taux d’amortissement compris entre 3,5 % et 5 % dans le neuf et entre 3 % et 3,5 % dans l’ancien ;
• des bonus supplémentaires pour les loyers modérés.

Pour les professionnels, cette bataille parlementaire sera déterminante. Comme le souligne l’Unis, qui regroupe syndics et administrateurs de biens : « de nombreux amendements en faveur d’un statut utile ont été déposés, il faut en voter un. »