Marché immobilier 2023 : vers un retour à la normale ?

Diane Levy 17 février 2023  3 min

Après deux années records marquées par une hausse des transactions, l’envolée des prix de l’immobilier et des taux à leur plus bas historique, voici venu le temps de l’accalmie. Sur le marché, les prix sont à la baisse, selon une enquête du réseau l’Adresse.

La hausse des taux immobiliers régule le marché

Depuis plusieurs mois, les Français doivent faire face à la remontée rapide des taux d’emprunt afin de réguler le marché. En effet, confrontée au retour de l’inflation et à la crise énergétique depuis 2022, la Banque centrale européenne (BCE) a resserré sa politique monétaire en procédant à des hausses répétées de ses taux directeurs. Résultats ? Contraints par des crédits qui coûtent plus cher, les établissements bancaires n’ont pas d’autre choix que de relever leurs barèmes. Une évolution des conditions de prêts qui a aussi marqué la fin d’une période exceptionnelle où les banques pouvaient placer leurs réserves à la BCE à des taux négatifs. En d’autres termes, la dette ne coûtait rien et rapportait même de l’argent. Cette époque est désormais bel et bien révolue.

Ralentissement de la hausse des prix

Après l’emballement post-Covid, les prix de l’immobilier sont en train d’atterrir voire de reculer. C’est la fin d’un cycle. Alors qu’il était encore possible d’emprunter à 1 % en janvier 2022 pour un crédit de 20 ans, les banques proposent aujourd’hui des taux autour de 2,80 % pour la même durée d’emprunt. Et aucun expert ne prévoit une inversion de tendance pour le moment. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, estime d’ailleurs que les taux ne sont pas prêts de redescendre. Dans ce contexte de hausse des taux qui rend difficile l’accès au crédit, de plus en plus d’agents immobiliers constatent un ralentissement du marché et des prix qui reculent.

Marges de négociation en hausse

Selon une enquête interne L’Adresse, 46 % des agents font état de vente annulée faute de crédit accordé. Un phénomène qui s’amplifie depuis le début de l’année 2023. Certaines agences indiquent même que 3 ventes sur 10 ne parviennent pas à aboutir en raison d’un refus de prêt. Un accès au crédit bloqué qui entraîne donc un retour des biens sur le marché à des prix plus bas. Sous l’effet conjugué de l’inflation, de la remontée des taux et de l’usure, les agents constatent une décote des prix de l’immobilier.

On assiste à une inversion du rapport offre-demande, ou plutôt un rééquilibrage. Une tendance qui se confirme par le retour des négociations. Ainsi, plus de 70 % des agents de l’Adresse déclarent une nette augmentation des marges de négociation de l’ordre de 5 à 10 % en fonction des biens et des secteurs géographiques.

D’ailleurs, toujours selon le réseau, le marché est confronté à une hausse de la mise sur le marché de logements très énergivores appelés passoires thermiques. Selon les agences, la part des passoires à la vente représente entre 15 et 60 %. Pour rappel, ces biens classés F et G au diagnostic de performance énergétique sont progressivement interdits à la location. Sur le marché, ce phénomène entraîne des décotes qui peuvent atteindre 15 %.