Que faire si le vendeur ne veut plus vendre après un compromis ?

Ce qu'il faut retenir

Lorsqu’un vendeur se rétracte après avoir accepté une offre d’achat ou signé un compromis de vente, la situation peut rapidement devenir complexe. En principe, cet engagement oblige les deux parties à finaliser la transaction, sauf exceptions prévues par la loi. Voici en quelques mots ce qu’il faut retenir quand un vendeur ne veut plus vendre son bien immobilier :

• avant d’accepter une offre, le vendeur est libre de se rétracter sans justification si celle-ci est inférieure au prix de vente proposé ;
• la signature du compromis de vente formalise l’engagement réciproque entre les parties ;
• une fois acceptation écrite de l’offre ou signature du compromis, le vendeur ne peut pas se désister, sauf exception ;
• certaines démarches amiables ou judiciaires permettent toutefois au vendeur de mettre fin au processus de vente dans un cadre légal ;
• un refus injustifié peut entraîner des sanctions avec exécution forcée de la vente.

Diane Levy 26 février 2026 6 min

Le vendeur qui ne veut plus vendre : options et implications

Refuser de vendre un bien n’a pas les mêmes conséquences selon l’avancement de la transaction.

Le vendeur est (presque) libre tant qu’il n’a pas accepté l’offre d’achat

L’offre d’achat est un document qui permet à l’acquéreur de s’engager sur l’acquisition d’un logement et de le réserver. À ce titre, l’acheteur doit y indiquer certaines mentions comme :

• l’identité des parties : acheteur et vendeur ;
• la description du bien immobilier ;
• le prix proposé pour l’achat ;
• le mode de financement (apport personnel, paiement comptant, prêt immobilier, etc.) ;
• la durée de validité de l’offre, généralement entre 5 et 10 jours (sans réponse du vendeur, l’offre est alors considérée comme nulle) ;
• les modalités de réponse.

Offre d’achat inférieur au prix de vente

Si la proposition faite par l’acquéreur est inférieure au prix de vente fixé, alors le vendeur est libre de refuser l’offre d’achat sans justification. Il peut également négocier avec l’acquéreur pour trouver un compromis et fixer un nouveau prix susceptible de convenir aux deux parties.

Offre d’achat au prix de vente

En cas d’offre au prix, le vendeur fait face à deux situations distinctes : 

• vente directe : s’il s’agit d’une vente directe entre deux particuliers, le propriétaire est dans l’obligation d’accepter l’offre au prix faite par l’acquéreur. En cas de refus, l’acquéreur peut saisir le tribunal et requérir une exécution forcée de la vente.
• vente par l’intermédiaire d’un mandataire : s’il s’agit d’une vente dirigée par une agence immobilière par le biais d’un mandat simple, alors vous êtes libre de refuser une offre au prix ou à un montant supérieur. Vous avez une liberté totale dans le choix du futur acquéreur.

La rétractation après signature du compromis de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur. Il doit signer un compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente. Ce document scelle l’engagement entre les deux parties et vaut contrat de vente.

Si l’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours, ce n’est pas le cas du vendeur. Une fois le compromis de vente signé, le vendeur est engagé et ne peut pas annuler la vente, même s’il ne veut plus vendre son bien.   

Après la signature du compromis de vente, comment le vendeur peut-il se rétracter ?

Une fois le compromis de vente signé, le vendeur est juridiquement engagé à conclure la transaction. Contrairement à l’acheteur, il ne bénéficie pas d’un délai légal de rétractation. Sa possibilité de se désengager dépend donc des clauses prévues dans le compromis ou d’un accord avec l’acheteur.

À l’amiable

La solution la plus simple pour un vendeur de ne plus vendre consiste à trouver un accord avec l’acheteur. Cela peut passer par :

• l’annulation pure et simple du compromis de vente.
• une indemnisation financière négociée pour couvrir les frais engagés par l’acquéreur (diagnostics, frais de prêt, déménagement, etc.).

Ce type d’arrangement doit être formalisé par écrit, de préférence avec l’accompagnement d’un notaire, afin d’éviter tout litige ultérieur. 

Les voies judiciaires 

En l’absence d’accord amiable, le vendeur peut demander l’annulation de la vente si l’acheteur a manqué à une de ses obligations contractuelles. Il peut invoquer la non-réalisation d’une condition suspensive prévue au compromis (si l’acheteur ne fait pas les démarches d’obtention de prêt immobilier, par exemple).

Pour cela, il est nécessaire d’adresser une mise en demeure à l’acheteur et saisir le tribunal compétent. À noter que cette procédure est longue et coûteuse. C’est pourquoi il reste toujours recommandé de privilégier le dialogue et la solution à l’amiable.

Les différentes manières de se rétracter d’une vente immobilière

Ainsi, la possibilité pour un vendeur de ne pas vendre dépend des engagements déjà pris.

Le vendeur est libre tant qu’il n’a pas accepté l’offre d’achat

Avant l’acceptation écrite d’une offre d’achat, le vendeur peut décider de ne pas vendre, sans avoir à se justifier. Tant que son accord n’est pas formalisé, aucune obligation contractuelle ne le lie à l’acheteur potentiel, sauf en cas d’offre au prix dans le cadre d’une transaction directe entre particuliers.

Après la signature du compromis de vente

Lorsque le compromis est signé, la rétractation n’est possible que dans des cas limités :

• application d’une clause prévue dans le compromis (condition suspensive non réalisée) ;
• accord écrit des deux parties pour annuler la transaction immobilière. 

Conséquences d’un refus injustifié

Si le vendeur souhaite ne plus vendre et se rétracte sans motif valable, il s’expose à une action judiciaire. L’acheteur peut alors invoquer la clause pénale prévue au compromis et :

• demander l’exécution forcée de la promesse de vente ;
• réclamer des dommages et intérêts pour compenser son préjudice.