Signer un compromis de vente : comment ça se passe pour un terrain ?
Ce qu'il faut retenir
Lors de l’achat d’un terrain, il est nécessaire de passer par un compromis de vente avant de passer devant notaire pour finaliser l’opération immobilière. Il s’agit d’un avant-contrat encadré par la réglementation et la pratique. Voici ce que vous devez savoir sur le sujet :
- le compromis engage l’acheteur et le vendeur dans la vente du terrain ;
- il s’agit d’un pré-contrat destiné à poser les conditions de la vente du terrain et à fixer les conditions suspensives ;
- le compromis doit comprendre un certain nombre de mentions obligatoires (désignation du terrain, prix de vente, montant du dépôt de garantie, durée de validité…) ;
- le document peut être réalisé sous seing privé ou par un acte authentique ;
- en cas de non-respect du compromis, les parties peuvent être condamnées à des sanctions financières.
Le compromis de vente pour un terrain : en quoi ça consiste ?
Le compromis de vente matérialise l’accord de l’acheteur et du vendeur sur la vente d’un terrain.
Définition du compromis de vente d’un terrain
Le compromis de vente d’un terrain est un contrat préparatoire à la vente définitive du terrain. Il intervient entre un vendeur et un acheteur potentiel. Les deux parties s’engagent à finaliser la vente du terrain. Le précontrat définit les conditions de la vente et notamment le prix d’achat.
L’intérêt principal du compromis est de fixer des conditions suspensives. Chacune des parties doit réaliser les actions nécessaires afin de préparer la vente. Dans le cas contraire, le compromis est rompu et la vente annulée. Si la non-réalisation d’une condition suspensive est fautive, alors cela peut donner lieu à des dommages-intérêts.
| Exemple : Le vendeur s’engage à faire réaliser des travaux afin de viabiliser le terrain avant la vente. Il s’agit d’une condition suspensive du compromis. S’il ne le fait pas, alors l’acquéreur peut soit demander l’annulation de la vente, soit demander des dommages-intérêts. |
Les différents types de terrains
Il existe plusieurs types de terrains à vendre. En fonction de ce dernier, des conditions spécifiques peuvent s’appliquer au compromis de vente. On peut par exemple citer :
- le terrain agricole ;
- le terrain en lotissement ;
- le terrain individuel ou isolé ;
- le terrain constructible ou terrain à bâtir.
Durée de validité du compromis de vente d’un terrain
La durée de validité du compromis de vente d’un terrain est fixée entre les parties. Elle est déterminée directement dans le compromis. Cette durée est précisée en fonction du temps estimé nécessaire pour réaliser les conditions suspensives.
En pratique, la durée de validité du compromis est généralement de trois mois. Ce délai correspond au temps nécessaire pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ou obtenir un accord de principe sur un permis de construire. Toutefois, en fonction des circonstances, il est possible de déterminer une durée de validité plus ou moins longue afin d’arranger les deux signataires.
Enfin, sachez que si la durée de validité du compromis dépasse 18 mois et qu’il a été signé par au moins une personne physique, alors il doit obligatoirement être réalisé via un acte authentique.
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Comment rédiger un compromis de vente pour un terrain ?
Le compromis de vente d’un terrain obéit à un formalisme strict afin de garantir la protection du vendeur et de l’acheteur.
Les mentions légales du compromis de vente pour un terrain
Le compromis doit nécessairement contenir les informations suivantes :
- la description du terrain, c’est-à-dire les références cadastrales, l’adresse, la superficie, la viabilisation, le type de terrain, la possibilité de construire, les servitudes… ;
- le prix de vente ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- le financement (emprunt ou comptant) ;
- les honoraires du professionnel chargé de la vente, le cas échéant ;
- les conditions suspensives au compromis ;
- le délai de validité du compromis.
Le vendeur doit annexer au compromis de vente l’état des risques et pollutions, l’étude de sol dans les zones exposées et un état des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit.
Il est conseillé d’être le plus précis possible sur les conditions de la vente afin de limiter les sujets soumis à interprétation, souvent objets de litiges. Toute information importante connue par une des parties doit être communiquée à l’autre dans le compromis de vente du terrain.
Les conditions suspensives les plus souvent fixées concernent l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, le non-recours d’un tiers, la viabilisation du terrain.
| Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ? |
| La promesse unilatérale de vente est également un précontrat destiné à préparer la vente du terrain. Elle est, toutefois, signée uniquement par le vendeur. Le compromis, lui, est signé par les deux parties, c’est-à-dire le vendeur, mais également l’acquéreur du terrain. |
Qui rédige le compromis de vente d’un terrain ?
Le compromis de vente peut prendre la forme :
- d’un acte sous seing privé écrit et signé par les deux parties ;
- d’un acte authentique devant notaire.
Dans le cas d’un acte sous seing privé, il est possible de se faire accompagner par un agent immobilier rémunéré.
Le compromis de vente peut être fait sous support papier ou électronique. Chaque partie doit obtenir un original. Si un tiers intervient (notaire, agent immobilier, avocat…) alors il doit également conserver un original du compromis de vente.
Comparateur de prêt immobilierCompromis de vente d’un terrain : quelle est la procédure ?
Le compromis de vente d’un terrain vient encadrer un engagement juridique fort. Il fait donc l’objet d’une procédure précise.
Les documents obligatoires à réunir
L’acheteur et le vendeur sont tenus de préparer plusieurs documents en vue de la rédaction du compromis de vente du terrain.
Liste des documents nécessaires pour la réalisation d’un compromis de vente d’un terrain
| Documents du vendeur | Documents de l’acheteur |
| La copie d’une pièce d’identité | La copie d’une pièce d’identité |
| La copie du titre de propriété | Un extrait d’acte de naissance de moins de 2 mois |
| Les documents liés à une éventuelle copropriété (essentiellement pour les terrains en lotissement) | Un justificatif de domicile |
| Le cahier des charges si terrain en lotissement | Les documents justifiant de la situation matrimoniale (par exemple, livret de famille ou contrat de mariage). |
| La copie d’un éventuel contrat de location | |
| Le permis de construire, l’autorisation de travaux, le certificat de conformité, le cas échéant | |
| Les justificatifs de l’état du bien immobilier (assainissement, raccordement…) |
Pour une personne morale, il est nécessaire de produire un Kbis, la copie des statuts et un extrait d’acte de naissance du représentant.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée par l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente. Elle est utilisée pour indemniser le vendeur pour l’immobilisation du terrain si l’acheteur revient sur sa décision.
Le dépôt de garantie correspond à 5 % à 10 % du prix de vente. La somme est fixée par libre négociation entre le vendeur et l’acquéreur. La somme est rendue à l’acheteur si une des conditions suspensives du compromis de vente du terrain ne se réalise pas.
Si la vente se réalise comme prévu, le dépôt de garantie est déduit du prix payé par l’acquéreur.
Le délai de rétractation
Pour un terrain à bâtir, il n’existe pas de délai de rétractation. Le futur acquéreur ne peut pas revenir sur sa décision sans perdre son dépôt de garantie. Le vendeur, lui aussi, est engagé à vendre dès la signature du compromis de vente de son terrain.
Il existe une seule exception à cette règle. Pour les terrains en lotissement soumis à permis d’aménager, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours pour revenir sur sa décision. Le délai court à compter de la signature du compromis de vente. Le vendeur a alors 21 jours pour rendre le dépôt de garantie.
Le délai entre la signature du compromis de vente et la finalisation de l’acte authentique de vente
Entre la signature du compromis de vente d’un terrain et la signature de l’acte authentique de vente, il faut distinguer deux délais.
- le délai de réalisation des clauses suspensives : il est déterminé par les parties dans le compromis ;
- le délai de finalisation de l’acte authentique : il dépend de la disponibilité du notaire et de la rapidité de l’obtention d’un crédit immobilier le cas échéant. Il faut, en moyenne, compter 3 à 4 mois.
Un compromis peut prévoir une prolongation automatique si les parties rencontrent des difficultés dans la réalisation de leurs clauses suspensives. Il est également possible de prolonger le compromis par un avenant, si besoin.
Les risques liés au non-respect du compromis de vente d’un terrain
Si le vendeur ne respecte pas le compromis de vente, il peut être condamné au paiement de dommages-intérêts par un juge. Le magistrat peut également l’obliger à vendre le bien objet du litige.
Si l’acheteur ne respecte pas le compromis de vente du terrain, il peut perdre son dépôt de garantie ou être condamné à payer des dommages-intérêts au vendeur.
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