Bien préparer son compromis de vente pour un terrain agricole

Ce qu'il faut retenir

Vous envisagez d’acheter ou de vendre un terrain agricole ? Tout comme une transaction classique, vous devez signer un avant-contrat. Toutefois, un compromis de vente de terres agricoles comporte quelques règles spécifiques. Voici les informations à connaître pour bien préparer un compromis de vente d’un terrain agricole : 

• un terrain agricole est soumis à des contraintes particulières, notamment le droit de préemption de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) ;
• le rôle de la SAFER est de préserver le développement des activités agricoles et empêcher l’envolée des prix des terrains ruraux ;
• elle possède ainsi la priorité sur tout terrain agricole mis en vente dans sa région et peut décider d’annuler ou de valider le choix d’un repreneur ;
• le compromis fixe les conditions de la vente du terrain agricole avec le prix, les délais et les éventuelles clauses suspensives (l’obtention d’un prêt immobilier par exemple) ;
• bien préparé, le compromis de vente agricole permet de sécuriser la transaction et d’éviter tout litige.

Diane Levy 27 février 2026 8 min

Qu’est-ce qu’un compromis de vente pour un terrain agricole ?

Le compromis de vente d’un terrain agricole est un avant-contrat qui précède la signature de l’acte authentique de vente.

Terrain agricole : définition et usage

Un terrain agricole est un bien foncier destiné exclusivement à l’exploitation agricole. Il peut s’agir : 

• de champs ;
• de pâturages ;
• de vergers ;
• de bois classés en zone agricole ;
• etc.

Définie par le plan local d’urbanisme (PLU), cette classification limite les possibilités de construction : l’usage doit rester lié à une activité agricole. Une spécificité qui pèse directement sur le contenu du compromis de vente de terre agricole, et sur les obligations qui en découlent pour les deux parties.

Définition et rôle du compromis de vente agricole

Le compromis de vente d’un terrain agricole, aussi appelé promesse synallagmatique, désigne un contrat préliminaire par lequel : 

• le vendeur s’engage à céder son bien ;
• l’acheteur à l’acquérir, sous certaines conditions.

À ce titre, ce document est un engagement entre les deux parties qui scelle leur accord, en précisant notamment : 

• le prix ;
• les modalités de paiement ;
• les délais ;
• et les conditions suspensives nécessaires pour la cession du terrain agricole.

Les spécificités du compromis pour terrain agricole

Contrairement à un terrain constructible, le compromis de vente d’un terrain agricole doit mentionner clairement la nature non bâtie du terrain, son usage, ainsi que les éventuelles servitudes d’exploitation. Il est également impératif de signaler que la vente est soumise à la prérogative de la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui dispose d’un droit de préemption sur ce type de bien.

Les aides disponibles pour la vente de terrain agricole

Certaines ventes de terrains agricoles peuvent bénéficier de dispositifs spécifiques visant à faciliter la transmission ou à soutenir les projets agricoles. Ces aides concernent surtout les jeunes exploitants agricoles qui souhaitent s’installer.

Dispositifs de la SAFER

La SAFER peut intervenir financièrement pour faciliter la reprise d’un terrain par un agriculteur, notamment : 

• en accordant des délais ;
• en aidant à la prise en charge des frais.

Dans certains cas, elle peut proposer un portage foncier. Elle se charge alors d’acquérir le foncier et de le mettre à disposition en échange d’un acompte annuel.

Les subventions et exonérations

On trouve également des subventions directes, comme :

• le fonds européen agricole pour le développement rural (FEADER) ;
• la dotation jeune agriculteur (DJA).

En plus de ses dotations, les bénéficiaires peuvent profiter d’exonérations fiscales, sous conditions.

Accompagnement local

Les régions, départements ou chambres d’agriculture proposent parfois des programmes d’accompagnement et des dispositifs spécifiques pour soutenir l’accès à la propriété agricole. Ces aides ne sont pas forcément financières, mais elles permettent de sécuriser la transaction et de s’assurer que le terrain conserve sa vocation agricole.

Prêts bonifiés

Pour financer l’achat d’un terrain agricole, il est également possible de bénéficier de prêts bonifiés, dans certains cas. Les critères d’éligibilité et les modalités sont variables d’un établissement à l’autre et selon la région. Pour obtenir des informations précises sur les aides et subventions auxquelles vous pouvez prétendre, il est recommandé de prendre contact avec les chambres d’agriculture ou les agences de développement agricole.

Terrains agricoles et droit de préemption

Lorsqu’un terrain agricole est mis en vente, il est soumis au droit de préemption, principalement exercé par une SAFER.

Le rôle de la SAFER

Sociétés anonymes à but non lucratif, les SAFER ont la charge de préserver les terres agricoles et de favoriser leur exploitation par des agriculteurs. Chargées de missions d’intérêt général, elles sont placées sous tutelle publique.

À ce titre, elles disposent d’un droit de regard sur les transactions de terrains ruraux. Si elles exercent leur droit de préemption, elles peuvent se substituer à l’acquéreur initial, généralement pour revendre ensuite le bien à un exploitant agricole ou à un porteur de projet agricole viable.

Les situations concernées

Le droit de préemption s’applique à la majorité des ventes de terrains à usage agricole, qu’ils soient nus ou bâtis, et même lorsqu’ils font partie d’une parcelle mixte. Il s’agit notamment : 

• de terrains à vocation agricole ;
• de biens immobiliers non bâtis à usage agricole ;
• des biens mobiliers et bâtiments d’exploitation qui y sont attachés.

Certaines ventes peuvent cependant en être exemptées, par exemple lorsqu’elles sont réalisées au profit d’un membre proche de la famille.

Conséquences pour l’acheteur et le vendeur

L’exercice du droit de préemption peut modifier le calendrier de la transaction ou même changer l’acquéreur final. Il est donc indispensable d’intégrer cette possibilité dès la signature du compromis de vente d’un terrain agricole et d’en discuter avec le notaire, qui se charge de notifier la SAFER.

Vendre ou acheter un terrain agricole : les étapes à suivre

Une transaction portant sur un terrain agricole demande une préparation soignée et l’accompagnement d’un professionnel. Les démarches sont encadrées par la loi et doivent être respectées dans un ordre précis pour éviter tout retard ou refus.

Les étapes côté vendeur

Lors de l’établissement du compromis de vente pour un terrain agricole, le vendeur doit : 

• vérifier la destination du terrain dans le PLU : le plan local d’urbanisme précise si la parcelle est strictement agricole ou si un changement d’affectation est envisageable ;
• contacter un notaire : ce professionnel accompagne la vente, vérifie la conformité des documents et prépare le compromis ;
• informer la SAFER qui dispose d’un délai de deux mois pour actionner son droit de préemption.

Les étapes côté acheteur

De son côté, l’acheter doit : 

• vérifier la constructibilité ou l’usage autorisé : un terrain agricole est en principe réservé à une exploitation ou à un usage rural, sauf dérogations ;
• faire une offre d’achat : formalisée par écrit, elle fixe le prix proposé et les conditions éventuelles ;
• obtenir un financement : selon le projet, l’acheteur peut mobiliser un prêt agricole ou solliciter des aides à l’installation, notamment pour les jeunes agriculteurs.

La signature du compromis de vente agricole

Une fois l’accord conclu entre un vendeur et un acheteur sur la vente d’une terre agricole, vient le moment de signer une promesse de vente. Les deux parties s’engagent alors à conclure la vente selon les termes du contrat et les éventuelles conditions suspensives.

À noter qu’une indemnité d’immobilisation peut être exigée par le vendeur lors de la signature de la promesse de vente d’un terrain agricole. Il s’agit d’une sécurité qui engage l’acquéreur. Si les conditions suspensives sont réalisées ou qu’il décide de se retirer de la vente sans motif, alors le vendeur conserve cette indemnité. À l’inverse, l’acquéreur récupère ses fonds si la transaction est annulée en raison d’un motif stipulé dans les conditions suspensives.