Les clauses suspensives : les informations à connaître

Ce qu'il faut retenir

Avant de signer l’acte authentique d’une transaction immobilière, acheteur et vendeur signent un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) dans lequel figurent des clauses suspensives. Celles-ci ont pour but de protéger les parties prenantes. Voici ce que vous devez savoir sur la condition suspensive : 

• une clause suspensive rend caduc un contrat dès lors que celle-ci n’est pas réalisée ;
• ces conditions visent à protéger le vendeur et l’acheteur, permettant l’annulation de la transaction ;
• il est recommandé de les faire rédiger par un professionnel du droit, communément un notaire ou un avocat ;
• si les clauses suspensives sont réalisées mais que l’acheteur ou le vendeur décide tout de même de se retirer, alors il s’expose à des sanctions financières ;
• il existe de nombreuses conditions suspensives, parmi lesquelles on trouve par exemple l’obtention du prêt par la banque, la réalisation de travaux préalables à l’acquisition ou encore le respect du droit de préemption.

Diane Levy 27 février 2026 10 min

Prêt immobilier : qu’est-ce que la condition suspensive de vente ?

Une condition suspensive prend la forme d’une clause intégrée au sein d’un contrat. Elle permet d’en annuler les termes si et seulement si cette dernière n’est pas respectée. Dans le cadre d’une transaction immobilière, la condition suspensive vise aussi bien à protéger l’acheteur que le vendeur. 

• Si la ou les condition(s) suspensive(s) se réalise(nt), alors la vente se poursuit normalement et débouche sur la signature de l’acte authentique.
• Si elle(s) ne se réalise(nt) pas, alors l’acheteur peut se retirer de la vente sans avoir à subir de pénalités financières et à dédommager le vendeur.

Où trouve-t-on les conditions suspensives de vente ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, les conditions suspensives sont rédigées et définies lors de l’étape de l’avant-contrat. Autrement dit, les clauses sont mentionnées dans la promesse de vente ou le compromis de vente signé par le vendeur et l’acheteur. 

Qui rédige les conditions suspensives de vente ? 

Dans les faits, le vendeur tout comme l’acheteur sont autorisés à définir et rédiger les clauses suspensives d’un avant-contrat. Il est également possible de solliciter les services d’un agent immobilier, si celui-ci est habitué à l’exercice. Toutefois, dans un souci de conformité et de protection des parties prenantes, il est préférable de faire appel aux services d’un professionnel du droit. Ainsi, ce sont principalement les notaires et les avocats qui sont chargés de la rédaction des conditions suspensives à inclure dans la promesse ou le compromis de vente.

Quels sont les différents types de clauses suspensives ?

En théorie, il existe une infinité de clauses suspensives. Elles peuvent être plus ou moins nombreuses et détaillées selon le degré de protection souhaité par l’acquéreur et/ou le vendeur. Néanmoins, on retrouve bien souvent les mêmes clauses principales au sein d’une promesse ou d’un compromis de vente.

L’obtention du prêt immobilier par la banque

C’est la condition suspensive la plus fréquente et la plus importante. Grossièrement, elle permet à l’acheteur de pouvoir se retirer de la vente si la banque refuse sa proposition de prêt immobilier. Néanmoins, il est à noter que cette clause suspensive peut prendre différentes formes selon les termes établis à la signature de l’avant-contrat.

Par exemple, le vendeur peut exiger à ce que l’acheteur justifie du refus de trois établissements bancaires différents pour valider sa condition suspensive. Dans un même registre, il est souvent demandé à l’acquéreur de renseigner spécifiquement les critères qui – s’ils ne sont pas remplis par l’offre de prêt reçu de la banque – l’autorise à se retirer de la vente. On y trouve généralement : 

• le taux maximum consenti ;
• le montant maximum de l’emprunt ;
• la durée maximale du prêt immobilier.

Ces clauses suspensives spécifiques permettent à l’acheteur un degré de protection supplémentaire. Il n’est ainsi pas contraint de signer une offre de prêt immobilier qu’il juge défavorable.

La vente du bien immobilier servant à financer la nouvelle acquisition

Quand un propriétaire a pour projet de déménager, il compte logiquement sur la vente de son bien actuel pour financer son nouveau logement. Or, il peut arriver que cette vente prenne du retard ou ne se concrétise pas. Alors, pour éviter d’être pénalisé le cas échéant, ladite vente du bien actuel fait bien souvent figure d’une clause suspensive. Celle-ci est généralement conditionnée à : 

• l’obtention d’un prêt relais dans un délai fixé par l’acheteur ;
• la vente du bien actuel de l’acquéreur à ses conditions (ex : droit de refuser toute offre d’achat inférieure à 250 000 €).

La réalisation de travaux préalables à l’emménagement

Lors de la visite du bien immobilier que vous souhaitez acheter, il peut arriver de remarquer certains défauts plus ou moins importants. On peut par exemple penser à une chaudière défectueuse ou à un parquet fortement gondolé dans une chambre. Or, ces détériorations ont un impact direct sur le prix de vente du bien ou votre capacité à vous installer sereinement. Ainsi, il est tout à fait possible d’ajouter une condition suspensive liée à la réalisation de travaux de la part du propriétaire dans l’avant-contrat. Dans le cas où vous constatez que les travaux prévus n’ont pas été réalisés lors de la visite antérieure à la signature définitive, vous êtes alors en droit d’annuler la vente. 

L’obtention d’un permis de construire

Dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), il est fortement recommandé d’inclure dans l’avant-contrat une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative autorisant la construction du logement. En effet, vous n’avez pas toujours l’assurance que le terrain que vous souhaitez acquérir est éligible à un projet immobilier.

L’absence de servitudes

Quand on achète un bien immobilier, on s’attend logiquement à en avoir la pleine disponibilité. Or, dans certains cas particuliers, des servitudes dites d’urbanisme ou d’utilité publique peuvent faire leur apparition. Il peut par exemple s’agir d’un droit de passage ou d’une servitude de vue (typiquement, la construction d’un immeuble à proximité directe du bien, entraînant une dévalorisation de ce dernier). Il est donc fréquent de retrouver une condition suspensive liée à ces servitudes dans la promesse de vente ou le compromis de vente.

L’absence de droit de préemption

Cette condition suspensive méconnue donne la priorité d’acquisition à un ayant droit ou à la collectivité locale. Autrement dit, même si l’acheteur et le vendeur sont tombés d’accord, il se peut qu’un tiers fasse valoir son droit de préemption. Si tel est le cas, alors la mairie ou l’ayant droit peut outrepasser l’acheteur dans l’acquisition de la propriété. Notez que le délai de préemption est limité à une durée maximale de deux mois. Passé cette échéance, l’acheteur retrouve l’exclusivité d’achat.

La présentation des diagnostics techniques

Les performances énergétiques d’un logement jouent un rôle déterminant dans son attractivité sur le marché de l’immobilier. Bon nombre d’acquéreurs fuient les « passoires thermiques » et cherchent à acheter un bien sain, gage de factures modérées. C’est la raison pour laquelle la présentation des diagnostics techniques à l’instar du DPE (Diagnostic de performance énergétique) doit aujourd’hui obligatoirement apparaître sur les annonces immobilières. Toutefois, leur absence peut être tolérée à la condition que les diagnostics soient programmés ou en cours. 

Ainsi, dans l’optique de protéger l’acheteur, une clause suspensive fréquente mentionne la présentation des diagnostics techniques avant la signature de l’acte authentique. Si le vendeur n’est pas en mesure de les fournir le cas échéant, alors l’acheteur est en droit de se retirer et de faire annuler la vente.

Condition suspensive de vente : que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une clause ?

L’avantage principal d’intégrer des clauses suspensives au sein d’un contrat est de préserver les intérêts des deux parties. En l’occurrence, c’est surtout l’acheteur qui est protégé en cas de non-réalisation des conditions suspensives mentionnées. En effet, si tel est le cas, il peut se retirer de la vente sans avoir à dédommager le vendeur. Le contrat devient tout simplement caduc et libère l’acheteur.

Peut-on se retirer de la vente même si la condition suspensive est réalisée ?

Par essence, le principe de l’intégration d’une clause suspensive est de protéger le vendeur et l’acheteur dans le cadre de la transaction immobilière. Or, si l’acquéreur décide de se retirer après s’être engagé, il met le propriétaire du bien dans une situation indélicate.

Ainsi, si l’acheteur décide de se retirer de la vente, quand bien même les conditions suspensives ont été réalisées, alors il s’expose à une lourde pénalité financière. En dédommagement de son retrait, il est tenu de verser au vendeur une indemnité généralement équivalente à plus ou moins 10 % du montant total du bien immobilier.