Honoraires et rôle du notaire : comprendre les tarifs et les missions de l’officier public

Ce qu'il faut retenir

Le notaire est un acteur incontournable pour n’importe quelle transaction immobilière. Il accomplit toutes les formalités permettant d’aboutir à la réalisation de la vente de manière sécurisée pour chacune des parties.

En tant qu’officier de service public assermenté et mandaté par l’État, c’est également lui qui est le seul habilité pour authentifier le transfert de propriété. Son intervention entraîne un certain nombre de frais : 

• les frais de notaire comprennent plusieurs types de charges dont doit s’acquitter l’acheteur ; 
• les droits de mutation (taxes destinées à l’État et aux collectivités locales) représentent 80 % de ces frais de notaire ; 
• les émoluments du notaire pour la réalisation des formalités de la vente et de l’enregistrement de l’acte couvrent environ 10 % des frais de notaire. Ils sont réglementés selon un barème même si des remises peuvent parfois être accordées ; 
• ces frais d’acquisition sont enfin complétés par les débours (environ 10 %), les frais avancés par le notaire pour certaines formalités indispensables à la conclusion de l’acte (extrait de cadastre, recours à un géomètre, recherche de documents, etc.) ;
• au total, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’acquisition pour les logements anciens et 2 à 3 % pour les logements neufs (ou VEFA) ; 
• le vendeur comme l’acquéreur ont la possibilité de faire appel à leurs notaires respectifs pour l’acte de vente final.

Quelles sont les formalités réalisées par le notaire dans le cadre d’une transaction immobilière ?

Le notaire est un officier public chargé d’authentifier les actes juridiques. Il agit au service de ses clients. Le notaire est tout simplement celui qui rédige les contrats, les authentifie et les conserve pour faire valoir vos droits. C’est lui qui pose un cadre juridique sur votre opération immobilière et rend la transaction opposable à des tiers, c’est-à-dire inattaquable (force exécutoire). Cela vous protège et prouve l’achat ou la vente de votre logement. 

Au titre de ses attributions importantes sécurisant la transaction, on peut citer notamment : 

• la vérification du titre de propriété ; 
• la vérification de l’absence d’hypothèque sur le bien (gage détenu par une banque) ;
• la recherche de servitudes éventuelles ; 
• la purge du droit de préemption éventuellement détenu par une collectivité locale ; 
• le contrôle des diagnostics obligatoires avant la vente (DDT) ; 
• les formalités de gestion sécurisée des fonds (appel de fonds et séquestre).

De plus, l’intervention d’un notaire est obligatoire dans la vente de biens immobiliers. Pour qu’un transfert de propriété puisse avoir lieu, il faut qu’il soit publié à la conservation des hypothèques pour être valable. Et ça, c’est le notaire qui en a la charge. En tant qu’officier public, il dispose seul de certaines prérogatives qui vous permettront d’aller au bout de votre projet immobilier et notamment de publier la transaction au service de la publicité foncière (SPF).

Le notaire : comment le trouver ? Qui le désigne ?

Pour trouver votre notaire, vous pouvez faire fonctionner le traditionnel bouche-à-oreille, ou bien vous pouvez vous adresser directement au Conseil supérieur du Notariat. Les chambres départementales des notaires et les conseils régionaux peuvent également vous orienter.

Le choix du notaire repose-t-il sur l’acheteur ou sur le vendeur ? Les deux !

Notez que si l’acheteur n’est pas d’accord avec le choix du vendeur, il est possible de faire intervenir les deux notaires (celui de l’acheteur et celui du vendeur) lors de la signature de l’acte de vente. Au moins, vous êtes certain d’être, vous aussi, représenté par un notaire dont le rôle sera de défendre vos intérêts et de s’assurer que tout a bien été respecté.

Dans la grande majorité des cas, c’est le notaire de l’acquéreur qui se charge des formalités de rédaction de l’acte. Le notaire du vendeur intervient seulement en amont pour toute la partie relative aux vérifications du bien (titre de propriété, préemption, diagnostics, etc.).

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont souvent abusivement confondus avec la rémunération du notaire lors de la vente d’un bien immobilier. En réalité, si une partie du montant versé sert effectivement à rémunérer le notaire (environ 10 %), les frais sont essentiellement constitués par des taxes destinées à l’État et aux collectivités territoriales. Il convient donc plutôt de parler de frais d’acquisition.

D’ailleurs, ce sont les départements qui définissent la politique liée à ces taxes que l’on appelle les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).

Les frais de notaire se composent :

Des émoluments (environ 10 % du coût total)

Il s’agit de la somme que perçoit le notaire en contrepartie de la prestation qu’il réalise. Le tarif est réglementé dans le cas d’une vente, d’un pacs, d’un contrat de mariage, etc. Autrement dit, les émoluments sont fixés selon un barème de l’État à proportion du montant de la transaction. Celui-ci est dégressif en fonction des tranches avec les taux suivants (taux applicables depuis le 1er janvier 2021) : 

• taux de 3,87 % pour la tranche comprise entre 0 et 6 500 euros; 
• taux de 1,596 % pour la tranche comprise entre 6 501 et 17 000 euros ;
• taux de 1,064 % pour la tranche comprise entre 17 001 et 60 000 euros ; 
• taux de 0,799 % au-delà de 60 000 euros.

Un notaire peut aussi percevoir ce que l’on appelle des honoraires libres pour ses prestations de conseil. Pour celles-ci, c’est lui qui définit ses propres tarifs et il a la possibilité d’appliquer des remises.

Des débours (environ 10 % du coût total)

Ils correspondent aux différentes sommes déboursées par le notaire dans le cadre de la réalisation de documents ou pour rémunérer certains intervenants. Ils représentent généralement entre 5 et 10 % du montant des frais d’acquisition. Ils visent à rembourser les frais de procédure engagés par le notaire comme notamment : 

• les demandes d’extrait de cadastre ;
• la recherche de documents d’état-civil ;
• le recours à un géomètre ; 
• la réalisation d’un état hypothécaire ; 
• les formalités de purge du droit de préemption ;
• etc.

Des droits et taxes (environ 80 % du coût total)

Ce sont les sommes perçues par l’État et les collectivités territoriales. Elles correspondent aux droits d’enregistrement, à la TVA, etc. Ces droits de mutation constituent, et de loin, la grande majorité des frais de notaire (environ 80 % de leur montant total).

La taxe de publicité foncière (TPF) est appliquée à taux plein (pour l’ancien) et à taux réduit (pour le neuf ou VEFA). Elle se décompose ainsi : 

• la taxe départementale : elle est de 4,5 % sur le prix du bien pour la plupart des départements. Ceux-ci ont désormais la possibilité de l’augmenter de 0,5 point (soit 5 % au maximum) jusqu’en 2027. Le taux réduit pour le neuf est de 0,70 % ; 
• la taxe communale qui s’élève à 1,20 % du prix de vente pour l’ancien. Elle ne s’applique pas pour le neuf ; 
• les frais d’assiette et de recouvrement : ils représentent 2,37 % du montant de la taxe départementale pour l’ancien et 2,14 % pour le neuf (taux réduit) ; 

La contribution de sécurité immobilière (CSI) 

La CSI est une taxe à verser à l’État sur l’enregistrement de la transaction auprès du service de la publicité foncière (SPF). Elle est de 0,1 % sur le montant de la vente et ne peut être inférieure à 15 euros.

Comment calculer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont calculés selon un pourcentage appliqué sur le prix du bien. Dans le cas où l’achat de votre résidence inclut du mobilier, les frais de notaire peuvent être revus à la baisse.

Comment cela se passe-t-il ? D’abord, il vous faut évaluer la valeur des meubles que vous 

achetez (à la valeur d’occasion et non à la valeur d’achat). Ensuite, déduisez ce montant du prix du bien immobilier. Ainsi, les frais de notaire seront calculés sur le prix de votre logement moins le coût de l’acquisition mobilière, dans une certaine limite (pas de justification nécessaire au-delà de 5 % généralement).

Prenons un exemple.

Vous achetez un logement ancien d’une valeur de 300 000€ dans le Val-de-Marne, les frais de notaire s’élèvent aux environs de 22 496€ (selon le site de l’Agence nationale pour l’information au logement (ANIL)).

Si ce même logement présente un mobilier d’une valeur de 15 000 €, alors vous pouvez les défalquer du prix du bien immobilier. Autrement dit, le coût de votre logement revient à 290 000 €. Les frais de notaire seront donc calculés sur ce dernier montant.

Attention tout de même, seuls les meubles dits meublants peuvent être déductibles des frais de notaire, c’est-à-dire ceux précisés dans l’article 534 de la loi 1804-01-25 du Code civil. Il s’agit de meubles pouvant être enlevés sans détériorer le logement. Comme un meuble de cuisine par exemple.

Émoluments et honoraires du notaire : quelles différences ?

Les émoluments du notaire

Les émoluments du notaire sont les sommes perçues par le notaire dans le cadre d’une vente, d’un pacs, d’un contrat de mariage, d’une donation, etc. Ils sont fixés par la loi dans le tableau 5 de l’annexe 4-7 du Code de commerce.

Ils peuvent être fixes ou proportionnels :

• Les émoluments fixes désignent la somme perçue par le notaire en contrepartie de toutes les formalités qu’il réalise avant ou après la signature de l’acte ;
• Les émoluments proportionnels représentent les sommes perçues par le notaire qui sont proportionnelles au montant de l’acte. La méthode de calcul et le montant sont fixés par la loi selon le barème précis détaillé précédemment. La somme est donc toujours la même, peu importe le dossier ou le notaire.

Le montant des émoluments perçus par le notaire est encadré par la loi :

• il ne peut pas être supérieur à 10 % de la valeur du bien ;
• il ne peut pas être inférieur à 90 €.

Les honoraires du notaire

Pour toutes les autres prestations qui ne sont pas prévues par le Code du commerce comme la vente de fonds de commerce, le bail commercial, les actes de société ou la consultation juridique, on parle d’honoraires.

Les honoraires sont fixés librement par le biais d’une convention obligatoire signée entre le notaire et son client.

Comment régler sereinement les frais de notaires

Comment payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire représentent un coût élevé dans le cadre d’un achat immobilier : 7 à 8  % du prix du bien pour un achat dans l’ancien, 2 à 3 % pour un achat dans le neuf.

Pour vous assurer le bon règlement de ces charges, votre apport personnel vous sera très utile. En effet, ce dernier, qui doit être au minimum de 10 % du prix du bien que vous souhaitez acquérir, vous servira à couvrir ces frais ainsi que les frais de garantie. Les banques refusent en général dorénavant le financement des frais de notaire uniquement par le crédit (également appelé prêt à 110 %). 

Pour en savoir plus et obtenir une meilleure visibilité sur ce qu’il est possible de faire, un courtier en crédit immobilier peut vous aider à définir l’apport idéal par rapport à votre projet d’achat.

À quel moment régler vos frais de notaire ?

Les frais de notaire sont à régler par l’acheteur du bien immobilier lors de la signature de l’acte de vente. Cette signature intervient généralement dans les trois mois après la signature de la promesse de vente (ou du compromis de vente).

Comment se déroule le paiement des frais de notaire ?  Le règlement des frais de notaire se déroule en 4 étapes :  Une dizaine de jours avant l’acte final, le notaire effectue un appel de fonds auprès de l’acquéreur (pour l’apport personnel) et auprès de l’établissement de crédit (pour le prêt immobilier) ; L’acheteur et la banque transfèrent les fonds demandés qui sont placés en séquestre. Avant la signature, le notaire vérifie la réception effective du solde reçu. Celui-ci doit permettre de couvrir le montant de la transaction mais aussi les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments et débours) ainsi que les éventuelles charges au prorata (impôts locaux, charges de copropriété, etc.) ;  Après la signature effective de l’acte de vente, le notaire règle immédiatement les droits de mutation avec les fonds placés en séquestre. Il s’acquitte ensuite du paiement au vendeur (sous 2 à 5 jours) après avoir déduit l’éventuel crédit restant dû dont le montant est versé à la banque ;  Le notaire procède enfin au remboursement du solde du trop-perçu une fois toutes les formalités de publicité foncière effectuées et les débours administratifs précisément recalculés.

Deux notaires pour une vente : quels tarifs sont appliqués ?

Il est possible de faire appel à deux notaires dans le cadre de la vente d’un bien immobilier si le vendeur et l’acheteur décident d’avoir chacun le leur. Seul l’acquéreur doit payer les frais de notaire, mais les émoluments ne sont pas doublés. Le même montant est partagé entre les deux notaires.

Pouvez-vous négocier les émoluments du notaire ?

Si la prestation réalisée par le notaire est supérieure ou égale à 150 000 €, le notaire peut, sous certaines conditions, accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 10 %.

Cette remise doit être la même pour tous ses clients et peut être appliquée pendant une période définie pour certains types d’actes. Pour tout acte notarié, vous pouvez demander un devis écrit détaillé des sommes à régler ou un état prévisionnel du coût de l’opération.

Il est donc possible de négocier les frais de notaire, mais cela reste exceptionnel.

FAQ :

Les frais de notaire sont-ils intégrés dans le prix de vente ?

Non sauf pour de très rares exceptions comme la vente “acte en mains” qui concerne principalement les promoteurs ou les ventes entre particuliers. Dans l’écrasante majorité des cas, le prix de vente est affiché hors frais de notaire et il faut donc les ajouter pour obtenir le prix final. Attention, il faut également distinguer le prix net vendeur du prix FAI (frais d’agence inclus). Le prix total est donc calculé ainsi : prix net vendeur + éventuels frais d’agence + frais de notaire.

Les frais de notaire varient-ils selon les régions ?

La réponse est globalement oui, mais à la marge. La loi de finances d’avril 2025 a autorisé les collectivités locales à augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pendant 3 ans afin de soutenir leur budget. Quelques départements ont fait le choix de ne pas appliquer le taux maximal autorisé de 5 %.

C’est le cas de l’Indre, de la Lozère, de l’Oise ou des Hautes-Pyrénées. Par ailleurs, l’Alsace-Lorraine est, comme pour de nombreux autres domaines, historiquement soumise à un régime légèrement différent.

Comment réduire les frais de notaire ?

La grande partie des frais de notaire étant incompressibles (il s’agit majoritairement de taxes fixées par la législation), il existe très peu de leviers pour faire varier leur montant. Certains notaires peuvent appliquer des honoraires plus importants que d’autres mais l’écart sera au final relativement marginal d’autant que les émoluments sont réglementés.

Pour véritablement faire baisser le montant des frais de notaire, il faut tenter de réduire le prix d’achat du bien, ce qui diminue d’autant les frais d’acquisition notamment en déduisant le mobilier ou les frais d’agence. L’autre alternative est d’acheter un bien neuf plutôt qu’un bien ancien. Les frais de notaire seront alors de 2 à 3 % au lieu 7 à 8 %.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Là encore, la marge de négociation reste minime puisque 80 % de leur montant se rapporte à des taxes fixes. Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l’objet de remises strictement encadrées par la loi à l’initiative exclusive du notaire.

Des remises négociées sont possibles uniquement pour certaines prestations spécifiques (relevant de l’article R444-10-1 du Code de commerce) lorsque le montant des émoluments est supérieur à 200 000 euros.

Comment estimer les frais de notaire avant une transaction ?

Pour obtenir une estimation précise du montant des frais de notaire s’appliquant à votre futur achat immobilier, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).