L’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (anciennement privilège du prêteur de deniers) : Tout savoir

Ce qu'il faut retenir

Anciennement appelée privilège du prêteur de deniers (PPD), l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est une garantie de prêt immobilier qui donne priorité à la banque prêteuse sur les autres créanciers en cas de défaut de paiement. Voici ce que vous devez savoir à son sujet : 

• l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est utilisée dans le cadre d’un prêt immobilier pour acquérir un bien ancien ;
• depuis le 1er janvier 2022, le privilège du prêteur de deniers (PPD) est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, mais les conditions restent les mêmes ;
• les biens en VEFA, les travaux et l’acquisition de terrain ne sont pas éligibles à ce type de garantie ;
• l’hypothèque légale spéciale est validée par l’inscription dans l’acte de vente chez le notaire ;
• elle occasionne des frais moins élevés que l’hypothèque classique, entre 0,5 et 1 % du montant du crédit ;
• si le prêt est remboursé avant le terme, l’emprunteur doit procéder à une mainlevée du PPD, occasionnant des frais.

Diane Levy 29 janvier 2026 6 min

Qu’est-ce que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement PPD) ?

Définition et cadre juridique actuel

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers prend la forme d’une sûreté immobilière destinée à garantir des prêts liés à l’achat ou à la mise en valeur d’un immeuble lorsque l’emprunteur se trouve en défaut de remboursement du crédit. Elle est :

• légale parce qu’elle est créée par la loi (et non par un acte privé entre les parties) ;
• spéciale parce qu’elle vise les créances résultant de l’acquisition et/ou des travaux sur l’immeuble, avec un régime de rang et d’inscription spécifiques.

Depuis janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace l’inscription en privilège du prêteur de deniers (PPD). L’objectif de ce changement visait à clarifier qui a priorité si l’emprunteur ne peut pas rembourser son crédit immobilier. Il rend aussi la procédure plus lisible pour tout le monde (emprunteur, banque, notaire).

Le droit du prêteur dans l’hypothèque légale spéciale

L’hypothèque légale spéciale offre une sécurité pour le prêteur lorsqu’il finance l’acquisition immobilière. Elle couvre tout ou partie des créances liées à l’achat d’un bien immobilier existant, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. En revanche, elle ne peut pas être utilisée pour un crédit finançant des travaux ou un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Son avantage pour la banque est qu’elle prime sur d’autres créanciers en fonction du rang et des inscriptions antérieures : en cas de défaillance de remboursement, la banque est donc prioritaire sur les autres créanciers. Par ailleurs, l’hypothèque légale spéciale du PPD peut coexister avec d’autres garanties (hypothèques conventionnelles, cautionnement…).

Frais et coûts associés à l’hypothèque légale spéciale du PPD

Les frais initiaux et la publication au fichier immobilier

Comme pour une hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du PPD occasionne :

• des frais de notaire pour la rédaction de l’acte (généralement en même temps que l’acte de vente du bien) ;
• des frais de publicité foncière et notamment les droits d’inscription au service de la publicité foncière ;
• des frais administratifs et de traitement (recherche hypothécaire exhaustive, vérification de titres…).

D’autres coûts peuvent s’ajouter, par exemple en cas d’assistance juridique d’un avocat. L’hypothèque légale spéciale coûte environ 0,5 % à 1 % du montant du prêt immobilier accordé. Il n’y a pas de taxe de publicité foncière.

Les frais liés à la mainlevée

L’inscription de l’hypothèque légale spéciale dure le temps du crédit plus un an après le terme. Elle est levée automatiquement lorsque le prêt arrive à échéance. En revanche, lorsque le crédit est remboursé en totalité ou en partie avant son terme, il faut procéder à une mainlevée d’hypothèque. Cette procédure occasionne des frais pour supprimer l’enregistrement des fichiers de publicité foncière.

Mise en place et fonctionnement pratique

Qui est éligible à l’hypothèque légale spéciale PPD ?

L’hypothèque légale spéciale PPD s’applique dans le cadre d’un achat dans l’ancien, c’est-à-dire que le prêt doit financer exclusivement l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain. Les constructions neuves, en VEFA ou les travaux ne sont pas éligibles à ce type de garantie.

Si vous achetez un terrain en vue de construire une maison, l’hypothèque légale spéciale ne pourra garantir que la partie du prêt finançant le terrain.

Les étapes de mise en place

Pour être valide, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers doit respecter un certain cadre :

• le contrat de prêt doit mentionner que la somme est destinée à l’achat d’un bien immobilier ;
• l’acte de vente notarié doit préciser que l’achat est effectué par le biais d’un crédit immobilier.

Le notaire s’assure ensuite que l’hypothèque légale spéciale est inscrite au service de publicité foncière (SPF) dans les deux mois suivant la vente. La date de prise d’effet est celle de la vente du bien et non celle de l’inscription.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Le principal avantage du recours à une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est de permettre l’accès au crédit en garantissant l’emprunt aux yeux de la banque. Elle permet aussi d’accroître la capacité d’emprunt en fonction de la valeur du bien hypothéqué. Dans tous les cas, le remboursement anticipé est possible.

Parmi les principaux inconvénients de cette garantie, on peut mentionner :

• des frais supplémentaires (publicité foncière, enregistrement, frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit) ;
• des risques réels de saisie du bien immobilier.
• des frais de mainlevée, dans le cas d’une vente avant la fin du crédit, de 0,4 % a 0,6 % du montant initial du prêt. 

Enfin, l’hypothèque légale spéciale n’est pas possible pour un bien acquis en VEFA, des travaux ou une construction neuve.