Comprendre le fonctionnement de l’hypothèque

Ce qu'il faut retenir

Une hypothèque est une garantie sur votre prêt immobilier qui repose sur un acte notarié autorisant la banque à vendre votre bien en cas de défaillance de paiement. Si la démarche peut sembler un peu technique, elle est en réalité assez simple lorsqu’on en comprend les grandes lignes. Voici ce qu’il faut savoir à son sujet : 

• l’hypothèque est une garantie qui sécurise le prêt immobilier auprès de la banque ;
• elle repose sur un acte notarié et une inscription à la publicité foncière ;
• elle engendre des frais au moment de la signature et parfois à la mainlevée ;
• la garantie hypothécaire ne retire pas la propriété du bien à l’emprunteur ;
• elle prend fin automatiquement un an après le remboursement complet du prêt.

Diane Levy 22 décembre 2025 6 min

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque, c’est une garantie réelle donnée à la banque lors d’un prêt immobilier. Elle porte sur un bien précis : appartement, maison, terrain, local, etc.

En d’autres termes, le bien reste à votre nom, mais la banque détient un droit prioritaire dessus. Si vous ne remboursez pas votre crédit, elle peut le faire vendre pour récupérer la somme due.

À ne pas confondre :

• l’hypothèque passe par un notaire et fait l’objet d’une inscription à la publicité foncière ;
• la caution, elle, fait intervenir un organisme (comme Crédit Logement) qui se porte garant pour vous.

Comment fonctionne une garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire est le mécanisme par lequel la banque se protège lorsqu’elle accorde un crédit immobilier. Elle prend la forme d’une inscription à la publicité foncière, réalisée par un notaire, qui officialise le droit de la banque sur votre bien. Cette inscription dure pendant toute la durée du prêt, et jusqu’à un an après son remboursement complet.

La banque choisit souvent cette garantie de prêt immobilier lorsqu’elle prête une somme importante, ou si vous n’êtes pas éligible à une caution. Elle a alors la certitude d’être remboursée en cas de problème.

En résumé :

• la garantie hypothécaire est liée au prêt ;
• elle donne à la banque un droit de premier rang sur le bien ;
• elle est levée automatiquement après le remboursement total (ou sur demande de mainlevée).

Comment fonctionne une hypothèque pour un crédit immobilier ?

L’hypothèque se met en place en plusieurs étapes, toutes encadrées par un acte notarié.

Le rôle du notaire est essentiel. C’est lui qui :

• établit l’acte d’hypothèque ;
• le fait enregistrer au service de la publicité foncière ;
• conserve une trace officielle de cette inscription.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

Si vous mettez en place une hypothèque pour votre prêt immobilier, vous aurez à régler plusieurs frais. Ils sont généralement regroupés sous le terme de frais d’inscription hypothécaire et se règlent au moment de la signature chez le notaire.

Comment est calculé le montant d’une hypothèque pour un prêt immobilier ?

Le montant de l’hypothèque dépend du montant de votre prêt immobilier, mais aussi du bien concerné. En général, les frais d’hypothèque représentent entre 1 % et 2 % du montant emprunté.

Par exemple, si vous faites un prêt de 200 000 €, comptez environ 2 000 € de frais (notaire, taxes, publicité foncière incluses).

Quels sont les avantages et inconvénients d’une hypothèque ?

L’hypothèque est donc une garantie fiable et universelle, mais un peu plus coûteuse que la caution. Elle reste néanmoins très courante dans les crédits immobiliers classiques.

À quel moment l’hypothèque s’arrête-t-elle ?

L’hypothèque prend fin automatiquement :

• un an après le remboursement total du prêt, si aucune autre opération n’est en cours ;
• ou plus tôt, si vous demandez une mainlevée d’hypothèque (notamment en cas de vente anticipée).

Cette mainlevée est une formalité notariée qui efface officiellement l’inscription auprès de la publicité foncière.

Que faut-il savoir sur la mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée d’hypothèque est un acte établi par le notaire à la fin de votre prêt, ou lors de la vente de votre maison, appartement, local, terrain… avant son échéance. Elle met officiellement fin à la garantie donnée à la banque.

• Son coût : entre 0,3 % et 0,6 % du montant initial du prêt.
• Son délai : quelques semaines, le temps que le notaire radie l’inscription à la publicité foncière.

Si vous revendez votre maison avant d’avoir fini de rembourser, la mainlevée est obligatoire. Le notaire s’occupe alors de tout : remboursement du prêt, versement à la banque, radiation de l’hypothèque.

Est-il possible de vendre une maison sous hypothèque ?

Oui, tout à fait. Vous pouvez vendre votre bien encore sous hypothèque, à condition de rembourser le prêt immobilier en cours avec le produit de la vente. Le notaire procède alors à la mainlevée d’hypothèque au moment de la transaction. La vente efface donc la garantie hypothécaire, car la banque a été remboursée.

Rachat de crédit et hypothèque : comment ça se passe ?

Dans le cadre d’un rachat de crédits, votre nouveau prêteur peut demander une nouvelle inscription hypothécaire sur le même bien. Le notaire procède alors à la mainlevée de l’ancienne hypothèque et à l’inscription de la nouvelle. Cette opération entraîne des frais supplémentaires, mais permet de réorganiser vos dettes sous une seule mensualité.