Acheter en viager : comment fonctionne ce type d’investissement ?

Ce qu'il faut retenir

Acheter en viager est une alternative intéressante à l’investissement immobilier classique. Ce type de transaction immobilière consiste à céder un bien en contrepartie du versement d’un capital (bouquet) et d’une rente viagère (versement périodique). Mais alors, quels sont les avantages d’un viager ? Voici les points à retenir pour savoir comment fonctionne l’achat en viager :

• le viager repose sur un principe simple : un paiement initial appelé « bouquet » suivi d’une rente viagère versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur (mensuel, trimestriel ou annuel) ;
• il existe différentes formes de viager : occupé, libre, avec ou sans rente ;
• dans le cas d’un viager libre, c’est à l’acheteur d’assumer toutes les charges du logement ;
• ce type d’investissement peut être avantageux pour acheter un bien à moindre coût ou lorsque l’on ne souhaite pas recourir à un crédit immobilier ;
• acheter en viager repose sur une inconnue importante : l’espérance de vie du vendeur ;
• l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier est recommandé pour sécuriser votre transaction en viager.

Diane Levy 21 janvier 2026 7 min

Qu’est-ce qu’un achat en viager ?

Acheter en viager constitue une forme de transaction qui s’apparente à un crédit immobilier. Il consiste à acquérir un bien immobilier en contrepartie du versement :

• d’un capital initial versé comptant, aussi appelé « bouquet » ;
• d’une rente viagère qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Le vendeur « crédirentier » qui cède son bien à l’acheteur « débirentier » peut quant à lui choisir entre deux options :

• un viager occupé : il conserve un droit d’usage et d’habitation du logement (DUH) ;
• un viager libre : il cède immédiatement le bien à l’acheteur qui peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte de vente.

Mais attention, gardez bien à l’esprit que le viager repose sur un principe d’aléa. Au moment de la signature de l’acte de vente, personne ne connaît la durée de versement de la rente, ni le montant final du bien. Ce montant est subordonné à la date du décès du vendeur.

Quels sont les différents types de viager ?

Parmi les types d’achat en viager, on distingue deux catégories.

Le viager occupé

Lors d’un achat en viager occupé, le vendeur continue à habiter le bien. C’est le cas le plus courant. En d’autres termes, le vendeur :

• conserve un droit d’usage et d’habitation ;
• assume l’entretien courant du bien, sauf mentions contraires sur le contrat (charges courantes, factures d’énergie, etc.).

L’acheteur ne pourra récupérer le bien et devenir pleinement propriétaire des lieux qu’au décès du vendeur. Cette situation s’apparente ainsi à une vente en nue-propriété.

Le viager libre

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur cède entièrement son bien dès la signature du contrat. En clair, l’acheteur peut donc l’occuper ou le louer immédiatement. Par conséquent, c’est à lui de prendre en charge l’ensemble des frais inhérents au logement (taxes, réparations, entretien courant, etc.).

Comment est déterminé le prix d’un viager ?

Le calcul du prix d’un viager repose sur plusieurs éléments. Parmi eux, on retrouve notamment :

• la valeur marchande du bien ;
• l’âge et l’espérance de vie du vendeur ;
• le montant du bouquet qui se situe entre 20 et 30 % de la valeur du bien sur le marché ;
• le montant de la rente, calculé en fonction de l’âge du vendeur et du reste de la valeur du bien.

Par ailleurs, il est à noter qu’en viager occupé, une décote est appliquée pour compenser l’impossibilité d’utiliser le bien immédiatement.

Exemple de calcul du prix d’un viager

Prenons l’exemple de M. Henri qui souhaite mettre son bien en viager, tout en continuant à l’occuper. La valeur de son bien est estimée à 250 000 €. Âgé de 81 ans, M. Henri peut s’appuyer sur une espérance de vie estimée à huit années supplémentaires, selon les tables de mortalité de l’Insee. 

Pour calculer la rente annuelle d’un viager libre, il suffit d’appliquer la formule suivante :

250 000 / 8 soit 31 250 € par an ou 2 604 € par mois.

Mais dans le cas d’un viager occupé, il est nécessaire de soustraire le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un logement similaire de la valeur du bien. En ce qui concerne le logement de M. Henri, on considère ce loyer à 900 € mensuels sur huit ans (96 mois). Ainsi, il convient de multiplier le coût du loyer par le nombre de mensualités à honorer, soit 900 € x 96 mois, ce qui amène à un total de 86 400 €.

La valeur décotée du bien s’élève donc à 163 600 euros (250 000 € – 86 400 €).

Enfin, pour estimer la rente viagère définitive, il convient de retrancher le bouquet à la valeur décotée. En l’occurrence, le bouquet représente ici 30 % de la valeur du bien de M. Henri sur le marché, soit 75 000 €. On applique donc le calcul suivant : 

163 600 € – 75 000 € = 88 600 €

Ainsi, la rente viagère est fixée à 88 600 € sur huit ans, soit 11 075 euros par an ou 923 € par mois.

Exemple d’un calcul d’achat en viager occupé  

Exemple réalisé à titre indicatif, mars 2025

Avantages et inconvénients du viager

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien en viager, il convient de prendre en compte les avantages et les inconvénients de cet investissement. 

Les avantages

Parmi les avantages d’un achat en viager, on peut relever :

• un prix d’achat attractif en viager occupé ;
• un paiement progressif qui s’étale dans le temps ;
• un investissement qui ne nécessite pas forcément d’emprunt ;
• un achat qui n’est pas soumis aux aléas de l’évolution des taux pour un prêt immobilier ;
• une taxe foncière prise en charge par le vendeur occupant (viager occupé).

Les inconvénients

Le principal inconvénient d’une opération en viager reste l’aléa que constitue la date de décès du vendeur. Avant de signer un achat en viager, gardez donc à l’esprit certains points de vigilance :

• l’incertitude sur la durée de paiement de la rente ;
• une mise à disposition du bien différée en cas de viager occupé ;
• des frais annexes à prévoir comme les taxes foncières, les frais notariés ou les charges d’entretien.

Tableau résumé des avantages et inconvénients d’un achat en viager

Comment sécuriser un achat en viager ?

Pour éviter les mauvaises surprises lors de la conclusion d’une opération en viager, voici quelques précautions à suivre :

• faire appel à un notaire pour garantir la légalité du contrat ;
• vérifier l’état du bien et les charges associées ;
• négocier un contrat clair et équilibré.
• intégrer une clause de rachat pour se libérer du paiement de la rente en viager en cas de difficultés financières.