Comment calculer une vente à terme ?

Ce qu'il faut retenir

Le calcul d’une vente à terme commence toujours par l’estimation de la valeur vénale du bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Si la vente à terme est occupée, on déduit ensuite la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) pour obtenir une valeur occupée.

Le vendeur et l’acquéreur fixent alors le bouquet, c’est-à-dire la somme à verser comptant chez le notaire à la date de signature. Le capital restant correspond à la différence entre la valeur (libre ou occupée) et le bouquet, puis le montant de chaque rente mensuelle se calcule en divisant ce capital par le nombre de mois prévu au contrat.

 

Calcul d’une vente à terme : la méthode étape par étape

Que le bien soit libre ou occupé, le principe de la vente à terme reste le même. Seuls certains ajustements diffèrent selon la situation du vendeur et de l’acquéreur.

Estimer la valeur du bien

Toute opération de vente à terme commence par une estimation classique du bien sur le marché immobilier. Elle dépend :

• de l’emplacement ;
• de la surface et de la configuration ;
• de l’état général ;
• de la dynamique du marché local.

Ce prix sert de base à toute la négociation, que le bien soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement.

Prendre en compte l’occupation éventuelle du logement

Lorsque le vendeur conserve l’usage du logement, notamment pour y vivre jusqu’à une date définie, un abattement est appliqué à la valeur du bien. Le notaire évalue alors un droit d’usage et d’habitation (DUH), correspondant à la perte de jouissance pour l’acquéreur pendant la période d’occupation. La valeur réellement retenue pour l’opération de vente à terme est donc inférieure au prix du marché.

Fixer la part payée comptant

Une partie du prix est réglée dès la signature de l’acte authentique : c’est le bouquet. Son montant est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur. Plus cette somme est élevée, plus le solde à régler sous forme de rentes mensuelles diminue. Le contrat peut également prévoir une indexation des rentes, basée sur l’indice du coût de la construction, afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur dans le temps. Il est aussi possible, dans une vente à terme, de prévoir un paiement intégralement étalé, sans versement initial.

Déterminer le capital à étaler

Une fois la valeur retenue et le bouquet soustrait, on obtient la somme restante à répartir sur la durée du contrat de vente à terme. C’est ce montant qui servira de base au calcul des mensualités que l’acquéreur devra verser au fil du temps.

Calculer les rentes mensuelles

La dernière étape consiste à diviser ce capital par le nombre total de mois prévus au contrat. La durée d’une vente à terme est généralement comprise entre 10 et 20 ans, mais elle peut varier selon les accords fixés lors de la signature entre le vendeur et l’acquéreur. Ces mensualités doivent rester compatibles avec la capacité financière de l’acheteur.

Tableau récapitulatif du principe de calcul d’une vente à terme

Étape	Vente libre	Vente occupée
Estimation	Valeur de marché	Valeur de marché
Ajustement	Aucun	Déduction du droit d’usage et d’habitation
Paiement comptant	Bouquet	Bouquet
Solde	Prix – bouquet	Valeur ajustée – bouquet
Règlement	Rentes mensuelles	Rentes mensuelles

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Vente à terme et viager : ce qui les distingue

La vente à terme fonctionne comme une vente classique dont le règlement est différé. Le prix est connu dès la signature, tout comme la durée des paiements. À l’inverse, en viager, la durée dépend de la vie du vendeur, ce qui introduit un « aléa » que l’on ne retrouve pas dans la vente à terme.

Autre différence notable entre vente à terme et viager : les sommes restantes sont toujours dues aux héritiers en cas de décès du vendeur avant la fin des paiements, contrairement aux rentes viagères dont la durée dépend directement de la vie du crédirentier.

Comment estimer correctement son bien avant la mise en vente ?

Avant même de réfléchir au montage financier d’une vente à terme, il est indispensable de disposer d’une estimation fiable du bien, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Passer par un professionnel

Un agent immobilier ou un notaire permet d’obtenir une fourchette de prix cohérente avec les transactions récentes du secteur, indispensable pour sécuriser une vente à terme ou un projet de viager.

Ajuster en cas d’occupation

Si le vendeur reste dans les lieux dans le cadre d’une vente à terme occupée, la valeur doit être revue à la baisse. Cette décote dépend notamment :

• de la valeur locative ;
• des charges restant à la charge de l’acquéreur ;
• de la durée d’occupation prévue.

À qui s’adresse la vente à terme ?

Pour le vendeur

La vente à terme séduit notamment les propriétaires souhaitant :

• sécuriser un complément de revenus ;
• éviter la gestion locative ;
• rester dans leur logement en y conservant leur cadre de vie.

Elle présente aussi plusieurs avantages patrimoniaux et fiscaux, à l’image du viager, mais avec un cadre plus sécurisé sur la durée. Les rentes perçues dans le cadre d’une vente à terme constituent le paiement échelonné du prix et ne sont pas imposées comme des revenus. 

Le contrat prévoit en outre le plus souvent une clause résolutoire : en cas de non paiement de l’acheteur d’une seule mensualité, la vente peut être annulée, avec récupération du bien par le vendeur et conservation des sommes perçues selon les conditions prévues dans l’acte.

Pour l’acheteur

L’acquéreur peut ainsi, grâce à la vente à terme :

• accéder à la propriété sans passer par un prêt immobilier, donc à un petit budget ;
• mieux étaler son effort financier ;
• investir à un prix souvent plus attractif en cas d’occupation.

Il doit toutefois bien mesurer les risques liés à la durée de paiement et à l’indisponibilité temporaire du bien en cas d’occupation du bien, comme dans toute opération assimilable à un viager sans aléa, malgré les avantages du dispositif.

Spécificités du calcul d’une vente à terme occupée

Lorsque le bien reste habité par le vendeur dans le cadre d’une vente à terme, le notaire joue un rôle central dans l’évaluation du droit d’usage. Deux méthodes coexistent :

• une approche fondée sur les barèmes fiscaux ;
• une approche économique intégrant la valeur locative et les charges supportées par l’acquéreur.

Plus l’occupation est longue, plus l’impact sur la valeur de la vente à terme est important.

Exemple simplifié

Prix du bien : 220 000 €

Valeur du droit d’usage : 60 000 €

Paiement comptant : 40 000 €

Durée : 15 ans

Le montant restant (120 000 €) à étaler est alors réparti sur 180 mensualités, soit environ 667 € de rente mensuelle à verser chaque mois par l’acquéreur.

Vente à terme libre : fonctionnement plus direct

Dans le cas d’une vente à terme libre, aucun droit d’usage n’est appliqué. L’acquéreur peut utiliser ou louer le bien dès la signature. Le prix restant après déduction du bouquet est simplement étalé sur la durée prévue, sans contrainte liée à l’occupation, contrairement au viager occupé.

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Frais, fiscalité et financement

Frais de notaire

Ils sont dûs comme dans toute transaction immobilière :

• sur le prix total en vente libre ;
• sur la valeur ajustée en cas de vente à terme occupée, c’est-à-dire après déduction du DUH.

Pour vous donner une idée, voici le barème des émoluments des notaires, calculés sur la valeur du bien immobilier :

• de 0 € à 6 500 € : 3,870 % ;
• de 6 501 € à 17 000 € : 1,596 % ;
• de 17 001 € à 60 000 € : 1,064 % ;
• plus de 60 001 € : 0,799 %.

Source : economie.gouv.fr (31/12/2025).

En revanche, en vente à terme occupée, le droit d’usage et d’habitation (DUH) est déduit du prix pour le calcul des frais, ce qui peut réduire légèrement leur montant, sans jamais les supprimer.

Fiscalité

La vente à terme est traitée comme une cession classique pour la plus-value. Les rentes perçues ne sont pas assimilées à des loyers, ni à des rentes viagères.

Recours à l’emprunt

Même si ce montage permet généralement de se passer d’un crédit immobilier, un prêt peut toutefois être souscrit pour financer tout ou partie du bouquet.

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