Comprendre le statut LMNP en 2025

Ce qu'il faut retenir

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de louer un bien meublé tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. En 2025, la réforme de la loi de finances modifie certaines règles. Voici ce qu’il faut retenir concernant le statut LMNP en 2025 :

• le LMNP permet de générer des revenus locatifs imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;
• deux régimes fiscaux sont possibles : micro-BIC (abattement de 50 % ou 71 %) ou régime réel (charges déductibles et amortissements) ;
• depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente (sauf pour certains types de résidences) ;
• le statut reste avantageux pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs ;
• des démarches simples permettent d’accéder au LMNP : respecter les conditions d’ameublement, ne pas dépasser le plafond de recettes et effectuer la déclaration d’activité.

Diane Levy 22 mai 2025  14 min

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP, c’est quoi ? C’est le sigle pour loueur en meublé non professionnel. Ce statut permet à un particulier de percevoir des revenus locatifs issus de la location meublée, sans être considéré comme un professionnel. Il constitue aujourd’hui l’un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif.

Concrètement, vous pouvez proposer un logement meublé à la location (studio, T2, chambre étudiante…), tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les recettes issues de cette activité de location sont imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas comme des revenus fonciers s’appliquant dans le cadre d’une location nue.

Qu’est-ce qu’un logement meublé en LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement, avec ses seuls effets personnels.

Selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, le mobilier obligatoire comprend :

• une literie complète (matelas, couette ou couverture) ;
• un dispositif de cuisson (plaques, four ou micro-ondes) ;
• un réfrigérateur avec compartiment congélateur ;
• des ustensiles de cuisine et de la vaisselle en nombre suffisant ;
• une table et des chaises ;
• des étagères ou placards de rangement ;
• des luminaires ;
• des rideaux ou volets dans les pièces destinées au sommeil.

Cette configuration distingue la location meublée de la location nue, avec une différence notable dans la durée du bail et les règles applicables.

Les particularités du bail meublé

Opter pour une location meublée non professionnelle implique un bail plus souple qu’en location vide.

Caractéristiques du bail en location meublée

Un bail d’une location meublée séduit de nombreux investisseurs en immobilier locatif, notamment dans les zones tendues, les villes étudiantes ou les résidences de services.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour prétendre au statut LMNP, il ne suffit pas de louer un logement meublé. Ce régime est encadré par la réglementation fiscale et ne s’adresse qu’aux particuliers exerçant une activité de location meublée à titre non professionnel.

Voici ci-dessous les critères à remplir pour bénéficier du régime LMNP en 2025.

Un bien destiné à la location meublée

Le logement doit être meublé, c’est-à-dire comporter l’ensemble du mobilier nécessaire à une occupation immédiate par le locataire. Cela concerne :

• un bien immobilier neuf ou dans l’ancien ;
• des biens situés dans des résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) ;
• des logements de tourisme (location saisonnière, meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes) à condition que la location reste non professionnelle.

Des recettes locatives plafonnées

Le LMNP est réservé aux contribuables dont les revenus locatifs issus de la location meublée ne dépassent pas certains seuils :

• soit moins de 23 000 € de recettes annuelles ;
• soit moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Si vous dépassez l’un de ces deux seuils, vous passez automatiquement sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui répond à d’autres règles fiscales.

Une activité exercée à titre non professionnel

Pour bénéficier du statut LMNP, vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel et ne pas tirer l’essentiel de vos revenus de cette activité.

Un enregistrement administratif obligatoire

Toute activité de location meublée non professionnelle doit être déclarée par voie dématérialisée dans les 15 jours suivant le début de la location sur le guichet des formalités des entreprises dont vous dépendez.

Pour ce faire, vous devez :

1. remplir le formulaire P0i (ou cerfa 11921*04) en indiquant le régime d’imposition choisi ;
2. obtenir un numéro SIRET affecté à votre activité.

Cet enregistrement est obligatoire, même si vous optez pour le régime micro-BIC. Il permet à l’administration fiscale d’avoir connaissance de l’existence de votre activité et de rattacher correctement vos recettes de location à votre déclaration de revenus.

Récapitulatif des conditions d’éligibilité au LMNP

Conditions d’éligibilité au LMNP

Quels sont les avantages fiscaux du régime LMNP ?

Le statut LMNP est particulièrement apprécié des investisseurs pour ses avantages fiscaux. Il permet de réduire, voire de supprimer totalement l’impôt sur les revenus locatifs. Tout dépend du régime d’imposition choisi entre le micro-BIC ou le régime réel.

Deux régimes fiscaux au choix : micro-BIC ou réel

Différences entre le micro-BIC et le réel

Le régime micro-BIC : simple et automatique

C’est le régime attribué par défaut si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros par an. Voici ses principales caractéristiques :

• vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les recettes (71 % pour les chambres d’hôtes ou meublés classés) ;
• vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni pratiquer d’amortissement ;
• vous déclarez uniquement le montant brut des loyers perçus.

Le régime micro-BIC est facile à gérer et ne nécessite aucune comptabilité. En revanche, il est rarement intéressant sur le plan fiscal, car il ne tient pas compte des frais réellement engagés.

Le régime réel : l’option préférée des investisseurs

Le régime réel simplifié, souvent plus avantageux, peut être choisi même si vos loyers sont modestes. Il vous permet de :

• déduire les charges liées au bien : intérêts d’emprunt, travaux, assurance, charges de copropriété, gestion locative, etc. ;
• amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les équipements ;
• réduire très fortement l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

L’amortissement en LMNP

L’un des grands atouts du LMNP au régime réel, c’est la possibilité de pratiquer des amortissements comptables sur :

• le bâti (hors terrain) sur 25 à 40 ans ;
• les meubles et équipements sur 5 à 10 ans ;
• les travaux d’amélioration ou de rénovation sur 10 à 20 ans.

Ces amortissements permettent de réduire le bénéfice imposable chaque année. C’est une niche fiscale puissante, encore accessible en 2025.

LMNP 2025 : ce qui change avec la loi de finances 2025

Le statut LMNP reste attractif en 2025, mais une réforme importante modifie l’équilibre fiscal du dispositif. La loi de finances pour 2025 met fin à un avantage clé du régime réel : la non-réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.

Ce qui change pour les investisseurs en LMNP

Jusqu’au 31 décembre 2024, les propriétaires louant en location meublée non professionnelle pouvaient amortir leur bien (hors terrain) sans que ces amortissements ne soient pris en compte lors de la revente. En clair, ils bénéficiaient à la fois :

• d’un allègement d’impôt sur les loyers grâce à l’amortissement comptable ;
• d’un mode de calcul de la plus-value identique à la location nue, sans que ces amortissements ne viennent minorer le prix d’acquisition.

Mais à compter de 2025, avec la nouvelle loi de finances, l’administration fiscale réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Cette mesure, déjà en vigueur pour les LMP, s’applique désormais aussi au statut LMNP.

Exemple concret : avant/après la réforme 2025

Impact fiscal de la réforme sur le LMNP 2025

Le calcul de la plus-value se fait désormais ainsi :

Dans l’exemple ci-dessus, le montant de la plus-value imposable double du fait de la réforme de la nouvelle loi de finances 2025.

Pourquoi cette mesure impacte la rentabilité du LMNP ?

Le régime réel du LMNP permettait jusqu’à présent de cumuler deux avantages fiscaux puissants :

• réduction (ou effacement) de l’impôt sur les revenus locatifs ;
• faible taxation à la revente grâce aux abattements pour durée de détention.

Avec la réforme de la nouvelle loi de finances 2025, ce double levier d’optimisation fiscale disparaît. Cela modifie les arbitrages à faire pour les investisseurs, notamment ceux qui revendent à court ou moyen terme.

Des exceptions à la réintégration des amortissements

La réforme ne s’applique pas à tous les biens meublés. Certaines résidences dites « gérées » restent exclues de ce nouveau dispositif fiscal :

• les résidences étudiantes ;
• les résidences pour seniors ;
• les résidences pour personnes handicapées.

Dans ces cas précis, les amortissements ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le statut LMNP reste donc pleinement avantageux pour ces types de biens, particulièrement prisés dans les programmes d’investissement locatif clé en main.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Une fois votre activité de location meublée lancée, vous devez chaque année déclarer les revenus locatifs perçus. Le mode de déclaration dépend du régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel. Le statut LMNP vous impose également certaines obligations administratives, notamment si vous amortissez le bien.

Déclarer au régime micro-BIC : la simplicité

Si vous avez opté (ou êtes resté) au régime micro-BIC, la déclaration de vos loyers meublés est très simple.

Vous devez reporter le montant brut des loyers perçus (sans abattement ni déduction) dans votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C PRO, ligne :

• 5ND si le loueur est une personne seule ;
• 5OD en cas d’activité à deux (couple).

L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si vous louez des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés). Aucun justificatif n’est à fournir, mais vous devez conserver les éléments en cas de contrôle fiscal.

Déclarer au régime réel : plus complexe mais plus avantageux

Si vous avez opté pour le régime réel simplifié, vous devez remplir une liasse fiscale complète, comme le ferait une entreprise.

Voici les obligations déclaratives :

• formulaire 2031 : déclaration de résultat BIC ;
• tableaux comptables (2033-A à 2033-G) incluant le bilan, le compte de résultat et les tableaux d’amortissement ;
• transmission électronique obligatoire via un expert-comptable ou une solution compatible.

Vous reportez ensuite le résultat imposable (ou nul) sur votre déclaration 2042 C PRO, ligne 5KC ou 5KI.

À quelle date faut-il déclarer ?

• la déclaration 2042 C PRO suit le calendrier fiscal classique (généralement entre avril et juin) ;
• la liasse fiscale doit être transmise avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, mais il arrive qu’elle soit exigée fin avril.

Est-il encore intéressant d’investir en LMNP en 2025 ?

Avec la réforme fiscale de 2025, certains investisseurs s’interrogent : le statut LMNP est-il toujours un bon choix pour réaliser un investissement locatif ? La réponse est oui, mais avec une stratégie bien réfléchie.

Le statut LMNP reste attractif pour les revenus locatifs

Malgré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les avantages fiscaux du régime réel restent intacts pendant toute la durée de détention du bien.

Vous pouvez continuer à :

• amortir le bien, les meubles et les travaux ;
• déduire toutes les charges liées à la location meublée ;
• réduire voire effacer totalement l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

Pour les investisseurs qui conservent leur bien à moyen ou long terme, la rentabilité reste très compétitive comparée à la location nue.

Une fiscalité à la revente plus lourde mais prévisible

Oui, la réforme 2025 rend la revente moins avantageuse à court terme, puisque les amortissements passés viennent augmenter la plus-value imposable.

Cependant, vous conservez les avantages antérieurs, à savoir :

• vous bénéficiez toujours d’abattements en fonction de la durée de détention (6% d’abattement de la 6e à la 21e année puis 4 % à lors de la 22e année sur l’impôt sur le revenu / 1,65 % d’abattement de la 6e à la 21e année puis 1,6 % au cours de la 22e année et 9 % au-delà de la 22e année sur les prélèvements sociaux) ;
• vous pouvez être totalement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
• certaines opérations bénéficient d’exonérations spécifiques, comme le réinvestissement du produit de cession pour acquérir sa résidence principale (article 150 U II-1 bis du CGI), à condition de respecter certains critères.

Le LMNP devient donc un dispositif à privilégier pour les investisseurs qui adoptent une vision patrimoniale à long terme.

LMNP : un statut plus souple que le LMP

Contrairement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le LMNP :

• n’impose pas de cotisations sociales ;
• ne nécessite pas d’immatriculation au RCS ;
• permet une fiscalité simple en micro-BIC, ou optimisée en régime réel ;
• est plus accessible pour les petits investisseurs, même avec un seul bien.

En résumé : pourquoi le LMNP reste une bonne option en 2025 ?

Les avantages du LMNP

Pour réussir votre projet immobilier, une stratégie de financement bien pensée est essentielle. Commencez par réaliser une simulation de prêt immobilier afin d’évaluer précisément votre capacité d’emprunt et d’ajuster votre budget si nécessaire.

Pensez ensuite à comparer les offres de crédit immobilier pour identifier les conditions les plus avantageuses selon votre profil et vos objectifs. Enfin, n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un courtier : vous gagnerez un temps précieux, tout en profitant de son expertise, de son réseau bancaire et de sa capacité à négocier pour vous les meilleures conditions de prêt.