La fiscalité du statut LMNP en 2026 : les informations à connaître

Ce qu'il faut retenir

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet d’investir dans l’immobilier tout en optimisant les revenus perçus. Il se distingue notamment par une fiscalité avantageuse. C’est un régime strictement encadré. Pourtant, il est un des plus plébiscités en France. Voici tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité du statut LMNP :

• il permet de réduire la base d’imposition de vos revenus ;
• pour être éligible au statut de LMNP, il faut respecter des conditions de plafond de revenus ;
• le statut permet de récupérer la TVA lorsque le bien immobilier acquis y est soumis ;
• le loueur meublé non professionnel peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel (le premier fait profiter d’un pourcentage d’abattement alors que le second permet de déduire toutes les charges liées à l’activité de location) ;
• le statut de LMNP est également avantageux pour l’imposition des plus-values à la revente, car les amortissements ne sont pas pris en compte.

Diane Levy 7 janvier 2026 6 min

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) permet à un propriétaire de générer et sécuriser ses revenus provenant d’un investissement locatif. Ce dernier peut concerner : 

• une maison ou un appartement meublé ;
• des chambres d’hôtes ;
• des gîtes ruraux ;
• des résidences de service (Ehpad, résidences étudiantes, etc.) ;
• des résidences de tourisme ;
• des résidences hôtelières.

Pour être considéré comme loueur non professionnel, vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes : 

• les revenus tirés de la location par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• les revenus locatifs sont inférieurs au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires et autres).

Fiscalement avantageux, le statut de LMNP implique toutefois de faire un choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime par défaut du statut LMNP. Il s’applique si les revenus issus de vos locations meublées sont inférieurs à 77 700 € par an. Il permet notamment de bénéficier d’un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée.

Si vous dépendez du régime micro-BIC, les charges ne sont pas déductibles de vos revenus. L’abattement de 50 % vient remplacer la déclaration de vos dépenses liées à votre activité.

En bref, le régime micro-BIC vient simplifier la gestion de vos locations. Il facilite les formalités comptables et fiscales. Le montant résiduel des revenus, c’est-à-dire après abattement, est à déclarer dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En résumé, retenez que le régime micro-BIC est intéressant si vos charges sont faibles ou si vous cherchez à gagner du temps sur la gestion de vos investissements locatifs.

Le régime réel

Le régime réel peut être choisi volontairement par le loueur en meublé non professionnel à tout moment. Toutefois, notez qu’il s’applique automatiquement lorsque les revenus dépassent 77 700 €. Pour choisir le régime réel en cours d’activité, il faut envoyer un courrier de levée d’option à l’administration fiscale avant l’envoi de la liasse fiscale prévu au mois de mai.

Le principe de ce régime est de permettre la déduction des charges liées à l’activité de location meublée, ce qui peut s’avérer un choix judicieux selon votre situation. Pour vous aider à y voir plus clair, voici une liste non exhaustive des frais déductibles dans le cadre d’un statut LMNP en régime réel :

• l’entretien et la réparation des biens immobiliers ;
• les honoraires de votre expert-comptable ;
• les mensualités d’assurance ;
• la taxe foncière ;
• les factures d’énergie ou de télécommunication ;
• les taux d’intérêts de prêt immobilier ;
• les frais de notaire liés à l’acquisition du logement ;
• les provisions pour risques d’impayés.

Le régime réel permet également de réaliser des amortissements afin de les déduire de ses revenus imposables. Les amortissements sont effectués sur le prêt immobilier permettant d’acheter le logement, le mobilier ou les travaux.  

Récupération de la TVA lors de l’achat

Dans certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA au moment de l’acquisition du bien immobilier. C’est le cas s’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien soumis à TVA (Vefa, résidence étudiante, résidence senior ou résidence hôtelière par exemple). Il est alors possible de récupérer 20 % du prix de vente.

Les conditions pour bénéficier de la récupération de TVA sont les suivantes :

• conserver la propriété du bien pendant 20 ans ;
• exercer une activité para-hôtelière.

Le non-respect de ces conditions peut entraîner le remboursement partiel ou total du crédit de TVA.

Plus-values lors de la revente

Jusqu’à très récemment, les investisseurs pouvaient espérer réaliser une plus-value intéressante lors de la revente de leur bien en LMNP. Mais la loi de finances 2025 entrée en vigueur au 1er mars a largement rebattu les cartes. Votée dans un contexte de crise du logement, elle vise à favoriser l’accès à la location dans les zones tendues.

Mais concrètement, qu’est-ce qui change pour le propriétaire en LMNP ? Pour résumer simplement, les loueurs qui ont opté pour le régime réel doivent désormais réintégrer le montant des amortissements réalisés dans le calcul de la plus-value. Conséquence ? Une opération financièrement bien moins rentable en cas de revente, surtout quand on sait que la plus-value est taxée à hauteur de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Toutefois, il est à souligner qu’il est toujours possible d’être exonéré de taxe sur la plus value. Mais pour cela, il est nécessaire d’attendre :

• 22 ans de propriété pour être exonérée d’impôt sur le revenu ;
• 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux.