Comment créer une SCI ?

Ce qu'il faut retenir

Créer une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un bien immobilier. Souvent utilisée en famille ou entre associés, cette structure juridique est appréciée pour sa souplesse. Toutefois, elle impose de respecter un certain formalisme, tant à la création que dans la gestion. Voici en quelques mots comment créer une SCI :

• une société civile immobilière permet d’acheter, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs ;
• les pouvoirs et les parts sont répartis selon les apports et les choix des associés ;
• les démarches de création d’une SCI comprennent la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale, l’enregistrement et immatriculation via un guichet unique ;
• des obligations de gestion – fiscales et comptables – s’appliquent dès la création ;
• le coût pour créer une SCI peut se situer entre 200 € et 2 500 €, en fonction du projet et des besoins ;
• pour faciliter vos démarches de création d’une SCI, il est recommandé de solliciter l’appui d’un professionnel.

Qu’est-ce qu’une SCI et dans quels cas la créer ?

Créer une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes d’acheter, détenir et gérer un bien immobilier en commun. Cette forme juridique se distingue de l’indivision par une organisation plus souple et plus sécurisée. 

Définition de la SCI

Une SCI est une société constituée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, qui mettent en commun un capital. Il peut s’agir :

• de biens en nature ;  
• d’un apport en argent ;
• de biens immobiliers.

Chaque associé de la SCI reçoit des parts sociales en fonction de son investissement initial et participe aux décisions collectives. La SCI est, quant à elle, détentrice du patrimoine immobilier, financé avec ou sans crédit immobilier. 

Fonctionnement de la SCI

Les règles de fonctionnement d’une SCI sont définies par les statuts, librement rédigés par les associés. Ces statuts indiquent :

• l’identité des associés et leur apport respectif ;
• l’objet social de la société ;
• le montant du capital social de la SCI ; 
• la répartition des parts sociales ;
• les pouvoirs du gérant ;
• les modalités de vote ;
• les conditions de cession de parts.

Obligations légales liées à la création d’une SCI

Si la SCI offre un cadre souple, elle reste soumise à plusieurs obligations légales. Elle doit notamment :

• tenir une comptabilité ;
• organiser au moins une assemblée générale annuelle ;
• veiller à déposer certains actes auprès du registre national des entreprises.

Autre point à connaître : la SCI est civile, et ne peut donc pas avoir une activité commerciale, sous peine de requalification. 

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI peut être utile dans certains cas.

Acheter un bien immobilier à plusieurs

La SCI facilite l’acquisition à plusieurs, en évitant les contraintes de l’indivision. Chacun entre au capital selon son apport, les décisions sont encadrées, et un gérant prend en charge les actes du quotidien. 

Anticiper une succession ou organiser une donation

Dans un cadre familial, la SCI permet de transmettre des parts plutôt qu’un bien indivis. Cela simplifie la transmission du patrimoine immobilier et limite les conflits. Les parents peuvent conserver la gestion via une clause de gérance.

Optimiser la gestion d’un bien locatif

Pour un investisseur, la SCI peut faciliter la gestion d’un patrimoine locatif, en séparant les biens personnels du portefeuille immobilier. Cette séparation est utile pour maîtriser les risques juridiques et organiser les décisions (mise en location, travaux, revente, etc.).

Elle peut aussi, selon les cas, permettre une option à l’impôt sur les sociétés (IS), afin d’adapter la fiscalité à la stratégie de l’investisseur. Ce choix doit toutefois être bien étudié en amont, car il implique des conséquences financières. 

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Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?

Créer une SCI se fait en quelques étapes. L’essentiel consiste à cadrer le projet dans les statuts, accomplir les formalités de publicité, puis immatriculer la société au guichet unique.

1. Préparer le projet

Avant toute rédaction, prenez le temps de préparer votre projet : 

• définir la dénomination de la SCI ;
• son siège (adresse) ;
• son objet social (gestion et location de biens, par exemple) ;
• la liste des associés et la répartition des parts.
• anticiper la gouvernance : qui sera gérant, pour quelle durée, avec quels pouvoirs et quelles limites ?

 

2. Rédiger et signer les statuts

Les statuts constituent l’acte fondateur de la SCI. Ils doivent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié. Ces statuts servent à poser les règles du jeu entre associés et indiquent :  

• l’objet et le siège social de la SCI ;
• la dénomination sociale de la SCI,
• l’identité et l’apport de chaque associé ;
• la durée de la société, dans la limite de 99 ans ;
• le montant du capital social de la SCI ;
• les règles de fonctionnement (les pouvoirs du gérant, modalités de vote ; tenue des assemblées, éventuelle durée du mandat du gérant, etc.) ;
• les conditions de cession des parts sociales en cas de décès ou de sortie d’un associé.

Une fois finalisés, les statuts sont datés et signés par tous les associés.

3. Constituer le capital social

En matière de constitution du capital social :

• les apports en numéraire sont versés sur un compte dédié à la SCI ;
• les apports en nature de biens immobiliers nécessitent un acte notarié et les formalités de publicité foncière. 

4. Publier l’avis de constitution

Un avis est publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège. Cette publication reprend les mentions indispensables :

• la dénomination de la SCI et de ses gérants ;
• l’objet et la forme juridique de la SCI ;
• l’adresse du siège social ;
• la nature des statuts ;
• les règles en cas de cession des parts sociales.

5. Déposer le dossier d’immatriculation de la SCI au guichet unique (INPI)

Enfin, vient l’étape finale pour créer une SCI. Constituer le dossier d’immatriculation marque en effet la naissance officielle de la SCI. Ce dossier se transmet en ligne via le guichet unique (INPI) et rassemble les pièces suivantes :

• un exemplaire des statuts de la SCI signés ;
• un justificatif de siège social ;
• une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• le formulaire déclaration de création (Cerfa M0) ;

La déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE) est effectuée au même moment.

Une fois le dossier validé, la SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous recevez alors :

• un numéro SIREN ;
• un extrait Kbis de la SCI, qui officialise son existence juridique.

Ce document est indispensable pour signer des contrats, ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI ou réaliser des actes de gestion.

Quels sont les documents à fournir pour créer une SCI ?

Créer une SCI implique de rassembler un certain nombre de pièces justificatives. Voici un tableau qui reprend la liste des documents à préparer et à transmettre via le guichet unique.

Documents nécessaires à la création d’une SCI

Document	Utilité
Statuts signés de la SCI	Acte fondateur précisant les règles de fonctionnement
Formulaire M0 SCI	Déclaration de constitution à transmettre au registre des entreprises
Justificatif de siège social	Adresse officielle de la société (bail, titre de propriété, attestation, etc.)
Liste des bénéficiaires effectifs	Obligatoire pour identifier les personnes physiques détenant le capital
Pièce d’identité du ou des gérants	Vérifie l’identité des représentants légaux
Attestation de parution dans un JAL	Justifie la publication légale de la création de la société

 

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Combien ça coûte de créer une SCI ?

Créer une SCI représente un certain investissement, variable selon le mode de création choisi. Si certaines démarches peuvent être réalisées par soi-même, d’autres nécessitent un accompagnement professionnel. Il faut également tenir compte des frais administratifs obligatoires. Voici un point complet sur les différents postes de dépenses.

Frais obligatoires

Certains frais de création de SCI sont incompressibles :

• publication de l’annonce de constitution dans un journal d’annonces légales représente un premier poste : environ 150 à 200 € selon le département ; les frais d’immatriculation via le guichet unique (INPI) : environ 70 € pour délivrer le Kbis ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE) fait partie du dossier et génère également des frais administratifs de l’ordre d’une vingtaine d’euros pour une première déclaration.

À cela peuvent s’ajouter d’autres petites dépenses annexes : éventuels frais de dépôt, ouverture d’un compte bancaire dédié à la SCI, etc.

Honoraires d’accompagnement 

Beaucoup d’associés confient la rédaction des statuts à un professionnel (avocat, notaire) pour intégrer des clauses adaptées. Cet accompagnement représente un coût, mais il évite des blocages ultérieurs. Selon les cas, vous pouvez choisir :

• une création autonome : si vous rédigez vous-même les statuts et gérez les démarches en ligne, seuls les frais légaux s’appliquent ;
• une création assistée via une plateforme juridique : comptez autour de 300 € en moyenne.
• une création par un professionnel (avocat ou notaire) : les honoraires varient généralement entre 800 et 2 500 € selon la complexité du dossier.

Coûts de fonctionnement à anticiper

Créer une SCI, c’est aussi s’engager dans la durée. Il faut donc intégrer les frais de gestion :

• tenue de comptabilité (notamment si la SCI est à l’IS) ;
• assemblées générales et rédaction des procès-verbaux ;
• déclaration fiscale annuelle ;
• éventuels frais bancaires liés au compte de la société.

En cas d’apports en nature complexes, une évaluation indépendante peut être recommandée pour sécuriser la valeur retenue et la répartition des parts.

Erreurs à éviter et bonnes pratiques 

Créer une SCI ne s’improvise pas. Une mauvaise anticipation peut transformer ce levier patrimonial en source de conflits ou de blocages. Voici les principales erreurs constatées et les moyens de les éviter.

Des statuts trop génériques

Des clauses « standard » laissent des zones grises sur l’agrément des nouveaux associés. Ils ne tiennent pas compte des particularités du projet, de la répartition des apports ou des règles de décision. Mieux vaut adapter les statuts en fonction de la réalité du projet et de la relation entre les associés.  

Oublier une formalité

Sans annonce ou immatriculation, la SCI ne peut fonctionner. Un oubli retarde l’obtention du Kbis et, par ricochet, l’ouverture du compte ou la signature d’actes.

Mélanger les dépenses personnelles et celles de la SCI

La société doit disposer d’un compte bancaire dédié. Pour conserver une traçabilité nette, les mouvements liés à la SCI passent par un compte courant d’associé. 

Négliger les obligations comptables et fiscales

Une SCI, même familiale, n’échappe pas aux obligations de déclaration et de gestion. Retards, oublis ou mauvaise tenue peuvent entraîner des pénalités ou une perte de crédibilité auprès des partenaires (banque, notaire, etc.).

Penser que la SCI protège des dettes

Contrairement à une société commerciale, la SCI n’isole pas les associés. Leur responsabilité est illimitée. En cas de difficulté financière ou de défaut de paiement, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel de chaque associé.

Apport immobilier mal anticipé

Les frais notariés et fiscaux varient selon qu’on achète via la SCI ou qu’on apporte un bien détenu. Mieux vaut comparer les deux scénarios avant de vous lancer. Le coût total et la fiscalité ne sont pas identiques. 

Oublier de déclarer les bénéficiaires effectifs

Depuis 2017, toute société (y compris les SCI) doit déclarer ses bénéficiaires effectifs au moment de sa création. L’oubli ou le retard peut entraîner des sanctions, voire une radiation.

Sous-estimer les risques de conflit entre associés

Famille ou amis, associés professionnels ou conjoints : la bonne entente du départ ne garantit pas l’harmonie future. En cas de désaccord ou de séparation, une SCI mal cadrée peut devenir un véritable casse-tête.

C’est pourquoi, il est recommandé de porter une attention particulière aux clauses de sortie et cession de parts, et encadrer les conditions de prise de décision.

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