Les différents types de SCI
Ce qu'il faut retenir
La SCI (ou société civile immobilière) est une structure juridique destinée à acquérir et gérer des biens immobiliers en commun. Ce statut offre une solution flexible et avantageuse, mais sa création et son fonctionnement impliquent des démarches administratives, fiscales et juridiques parfois complexes. Voici ce qu’il faut savoir sur les différents types de SCI :
- elles diffèrent et s’adaptent aux situations familiales, professionnelles, commerciales ou patrimoniales ;
- le choix du bon type de SCI est important pour éviter les complications administratives, fiscales ou relationnelles ;
- pour bien choisir sa SCI, il faut évaluer ses objectifs, anticiper les conséquences fiscales, clarifier les relations entre associés et adapter la forme au projet ;
- dans tous les cas, il est possible de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour éviter toute erreur et optimiser son projet immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) permet à plusieurs personnes (minimum deux) de s’associer pour acheter, gérer ou transmettre des biens immobiliers ensemble. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital de la structure.
La SCI est particulièrement attractive pour :
- mutualiser des ressources financières afin d’acheter à plusieurs ;
- faciliter la gestion locative ;
- organiser la transmission de patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ;
- protéger les biens immobiliers du patrimoine personnel.
Avantages et inconvénients des SCI
Les avantages des SCI sont nombreux. D’abord, la SCI simplifie la gestion puisque les décisions sont décentralisées et les biens gérés collectivement. D’autre part, diviser les biens en parts sociales limite les droits de succession grâce à des mécanismes comme la donation ou la transmission échelonnée. La SCI permet également de dissocier la propriété immobilière du patrimoine personnel des associés et d’optimiser sa fiscalité en choisissant son régime d’imposition.
La SCI a aussi des inconvénients, notamment des démarches administratives plus lourdes pour constituer, immatriculer et gérer la société. Les associés sont responsables des dettes de la SCI sur leurs biens propres, sauf en cas de clause de non-solidarité. Par ailleurs, les désaccords sur l’utilisation ou la gestion de la SCI peuvent créer des conflits entre associés et aboutir à des situations de blocages.
Les différents types de SCI
La SCI de gestion ou de location
La SCI de gestion de location est la forme la plus courante. Elle vise principalement à acquérir, gérer et mettre en location des biens immobiliers, qu’il s’agisse d’immeubles de rapport, de logements individuels ou de locaux commerciaux.
Elle perçoit des revenus locatifs qui sont ensuite redistribués sous forme de dividendes aux associés ou utilisés pour rembourser un éventuel prêt immobilier. Au niveau fiscal, il est possible de choisir entre l’imposition :
- sur les revenus (idéal pour un petit nombre de biens) ;
- sur les sociétés (utile pour déduire des charges, mais nécessite des formalités plus complexes).
La SCI familiale
La SCI familiale est constituée de membres de la même famille. Elle a pour objectif de mutualiser les ressources pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et surtout de préparer une transmission de patrimoine.
Les parents peuvent par exemple transmettre les parts sociales à leurs enfants pour réduire les droits de succession et leur éviter d’avoir à vendre les biens pour les payer. Elle limite aussi les conflits d’héritage en structurant la gestion des biens. La SCI familiale est imposable uniquement sur les revenus.
La SCI d’attribution
Cette forme de société civile immobilière est destinée à construire ou acquérir un bien immobilier en vue de répartir la propriété entre les associés. Une fois le bien construit ou rénové, chaque associé se voit attribuer une fraction de ce bien à titre individuel (par exemple un appartement dans un immeuble).
Ce type de SCI convient souvent aux projets d’immeubles collectifs ou à des programmes de rénovation immobilière. Cependant, la SCI d’attribution perd souvent son intérêt une fois le bien immobilier distribué entre les associés et est généralement dissoute.
La SCI de jouissance à temps partagé
Peu connue, cette forme de SCI permet aux associés de partager le temps d’utilisation d’un bien immobilier (des maisons de vacances, par exemple). Les associés définissent des périodes d’occupation du bien pour chacun d’entre eux en évitant les litiges liés à la propriété indivise. Elle simplifie la gestion des périodes d’occupation, des charges et des travaux. C’est l’idéal pour des familles ou groupes d’amis souhaitant investir ensemble dans une propriété secondaire.
La SCI de construction-vente
Contrairement aux autres, la SCI de construction-vente a une visée commerciale et elle est donc soumise à la TVA et à une fiscalité spécifique. Il s’agit de construire ou rénover un bien immobilier en vue de le revendre avec un bénéfice. Ce type de SCI est particulièrement utilisé par les promoteurs immobiliers ou les investisseurs cherchant à participer à des projets ponctuels. Les revenus sont taxés au niveau de chaque associé.
La SCI agricole
La SCI agricole permet d’acquérir, de gérer et de transmettre des biens fonciers à vocation agricole (des champs, des exploitations, des fermes…). Son avantage réside dans la préservation des terres agricoles au sein d’une même famille ou entre associés, tout en répartissant équitablement les droits et les responsabilités. C’est une solution prisée dans les exploitations familiales pour séparer le patrimoine immobilier de l’exploitation agricole en elle-même.
Comparateur de prêt immobilierL’importance de bien choisir son type de SCI
Le choix du type de SCI est essentiel, car la structure juridique de votre société détermine son fonctionnement, sa fiscalité, ses obligations administratives… Ne pas choisir le bon type de SCI fait courir le risque de complications administratives, fiscales et même relationnelles entre associés. Ainsi :
- la SCI doit s’adapter à vos projets immobiliers, chaque type répondant à des besoins spécifiques ;
- le type de SCI influence aussi directement la fiscalité applicable (impôt sur les sociétés ou sur les revenus). Par exemple, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) permet de déduire les amortissements, mais la fiscalité sur les plus-values est plus lourde que celle de l’impôt sur le revenu (IR). Autre exemple, une SCI familiale peut bénéficier d’avantages fiscaux sur les donations et successions ;
- la nature des décisions à prendre et les responsabilités varient selon les statuts. Par exemple, dans une SCI de jouissance à temps partagé, il faut définir clairement les règles d’utilisation pour éviter les conflits.
Comment bien choisir son type de SCI ?
Avant de choisir une forme de SCI, faites le point sur les spécificités de votre projet immobilier. Posez-vous les bonnes questions.
- Le bien est-il destiné à être loué ou à être occupé par votre famille ?
- L’objectif principal est-il patrimonial ou lucratif ?
- Avez-vous besoin de transmettre un bien ?
Analysez ensuite vos besoins en gestion : souhaitez-vous léguer facilement votre patrimoine, limiter les conflits futurs ou simplifier la gestion quotidienne ? Une SCI familiale peut répondre à ces besoins, tandis qu’une SCI de gestion est davantage adaptée à l’administration locative.
En outre, veillez à étudier les particularités fiscales de chaque SCI :
- sous l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont imposés au nom des associés proportionnellement à leurs parts sociales, ce qui est intéressant lorsque les rentes sont peu élevées et sans plus-value importante ;
- sous l’impôt sur les sociétés, les charges et amortissements sont déductibles, mais l’imposition est plus lourde en cas de revente.
Enfin, évaluez le projet collectif et les moyens financiers lorsque vous investissez à plusieurs. De fréquents désaccords s’observent concernant la répartition des charges ou des loyers, les responsabilités en cas de dettes ou les décisions stratégiques.
Un expert en gestion immobilière ou un notaire peut également vous conseiller pour optimiser les avantages de cette structure et vous guider vers la meilleure solution.
Comparateur de prêt immobilierLes autres points essentiels à connaître sur les SCI
Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier via une SCI ?
Oui, une SCI peut souscrire un prêt immobilier en son nom. Cependant, les banques exigent généralement des associés qu’ils se portent garants de l’emprunt.
Peut-on acheter une résidence principale via une SCI ?
C’est possible, mais ce n’est pas la solution la plus pratique. Une SCI est davantage adaptée aux projets collectifs ou patrimoniaux qu’à un usage strictement personnel.
Faut-il tenir une comptabilité stricte ?
Oui, une comptabilité solide est obligatoire pour éviter tout litige entre associés et respecter le cadre légal.
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