Les garanties du prêt immobilier : comment choisir ?
Ce qu'il faut retenir
Lorsque la banque vous propose un contrat de prêt, elle exige une garantie en contrepartie des fonds qu’elle s’apprête à mettre à votre disposition. Cette garantie lui assure de récupérer le capital en cas de défaut de remboursement des échéances. Voici ce qu’il faut retenir :
- il existe plusieurs types de garanties de prêt immobilier, comme l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers, la caution et le nantissement ;
- chacune de ces garanties présente des démarches et des modalités variables et engendre des frais de mise en place différents ;
- le choix de la garantie dépend principalement du projet (achat dans le neuf ou de l’ancien), du profil de l’emprunteur et du montage financier. Il peut se limiter à une solution selon les situations ;
- si l’emprunteur peut choisir entre plusieurs garanties, le mieux est de réaliser des simulations pour comparer les coûts.
Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ?
La garantie de prêt immobilier sert à prémunir l’établissement bancaire contre des défauts de remboursement. Elle est donc exigée par la banque lors de la mise en place d’un prêt immobilier.
La garantie est essentielle : pas de crédit à l’habitat sans garantie ! En effet, celle-ci protège la banque qui vous prête l’argent nécessaire à votre achat d’une éventuelle défaillance en termes de paiement.
Quelles sont les garanties de prêt bancaire ?
Plusieurs types de garanties sont possibles :
- l’hypothèque ;
- le privilège des prêteurs de deniers (dit PPD) ;
- la caution ;
- le nantissement.
À quoi sert la garantie d’un prêt immobilier ?
En cas de non-remboursement des mensualités de crédit, la banque peut ainsi récupérer les fonds prêtés par l’intermédiaire de la garantie, selon les dispositions établies. Elles varient en effet selon la nature de la caution.
Les différentes formes de garantie
L’hypothèque
L’hypothèque est l’une des garanties les plus fréquemment mises en place dans le cadre d’un prêt immobilier. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements de crédit, la banque peut alors saisir le bien et le vendre aux enchères pour retrouver ses fonds.
L’hypothèque est rédigée par un notaire et inscrite au bureau de la conservation des hypothèques. Si le bien est vendu avant le terme du prêt immobilier, l’emprunteur peut procéder à une mainlevée d’hypothèque par l’intermédiaire du notaire. L’opération engendre des frais dits de mainlevée.
Le coût d’une hypothèque
La mise en place d’une hypothèque coûte environ 2 % du montant du prêt, selon les données du site lafinancepourtous.com mises à jour en février 2024. Ce coût comprend :
- le salaire du conservateur des hypothèques ;
- les frais de notaires ;
- les frais d’enregistrement et de timbres ;
- la taxe de publicité foncière.
Les frais de mainlevée représentent, quant à eux, entre 0,7 % et 0,8 % du capital emprunté.
Dans quels cas privilégier l’hypothèque pour garantir un prêt immobilier ?
L’hypothèque reste la solution qui vous permet d’emprunter lorsqu’il n’est pas possible de garantir votre prêt immobilier avec une caution ou bien lorsque vous concluez un crédit immobilier sans apport personnel.
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L’inscription en privilège des prêteurs de deniers (IPPD)
L’inscription en privilège des prêteurs de deniers garantit uniquement les prêts couvrant l’achat d’un bien déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut pas être affecté à l’acquisition d’un bien neuf.
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Les frais pour l’IPPD
Comme pour l’hypothèque, l’IPPD est mise en place par un notaire et enregistrée à la conservation des hypothèques. Elle s’assortit aussi de frais en cas de mainlevée.
Les frais de création d’IPPD sont similaires à ceux de l’hypothèque sauf qu’ils sont exonérés de la taxe de publicité foncière. Ils représentent entre 0,50 et 1 % du montant de votre prêt immobilier. Les frais de mainlevée sont les mêmes que pour l’hypothèque.
Quand peut-on souscrire cette garantie ?
L’inscription en privilège des prêteurs de deniers n’est utilisable que si votre prêt immobilier sert à financer l’achat d’un bien déjà existant (maison, appartement, terrain) et ne s’applique pas à une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Tout comme l’hypothèque, elle peut être souscrite lorsque la mise en place d’une caution n’est pas possible. L’IPPD prend effet dès le jour de l’achat.
La caution
La caution fait appel à un organisme tiers qui se porte garant pour l’emprunteur et qui s’engage à rembourser la banque à sa place si celui-ci ne règle pas ses mensualités. L’organisme se retourne ensuite contre l’acheteur pour récupérer les fonds.
Les sociétés de cautionnement
Il existe plusieurs sociétés de cautionnement, dont Crédit Logement. En règle générale, les banques travaillent avec des organismes partenaires spécialisés dans le cautionnement. Au moment de l’établissement du prêt immobilier, votre banque vous met en relation avec ces sociétés.
Les avantages du cautionnement
Le cautionnement est une garantie appréciée des banques et présente l’avantage d’une mise en place simple et rapide. Elle constitue ainsi la majorité des garanties souscrites dans le cadre d’un crédit immobilier. Pour mettre en place cette garantie de crédit immobilier, la banque soumet votre dossier à l’organisme de cautionnement qui rend sa réponse dans les meilleurs délais.
La caution ne nécessite pas l’intermédiation d’un notaire. Elle prend la forme d’un acte sous seing privé. Son coût est moins élevé que celui d’une hypothèque. Autre particularité : il n’y a pas de frais de mainlevée en cas de vente.
Lors de la mise en place, vous versez une commission et vous participez au Fonds mutuel de garantie (FMG). Une partie de cette participation peut vous être restituée à la fin de votre prêt immobilier, selon l’organisme de cautionnement choisi.
L'info en plus !
Dans certains cas, en fonction de votre profil, il est possible que la société de cautionnement refuse de garantir un prêt immobilier. Ceci peut se présenter par exemple :
● si l’organisme de cautionnement refuse votre dossier le jugeant trop peu solide ;
● si votre financement inclut un prêt d’accession sociale (ou prêt PAS) d’un montant supérieur à 15 000 € ;
● si votre financement est composé d’un prêt PAS complété par un PTZ (prêt à taux zéro).
Le nantissement
Le nantissement est une autre garantie de prêt immobilier, moins fréquente cependant. Il consiste à mettre en garantie auprès de la banque émettrice du crédit une partie du patrimoine financier de l’emprunteur.
Quels biens peuvent être nantis ?
Le nantissement peut porter sur des titres, des produits d’épargne, des valeurs mobilières ou encore des placements financiers. Il prend la forme d’un contrat qui est enregistré auprès du greffe du tribunal de commerce.
En cas de non remboursement, la banque peut prélever parmi les biens nantis.
Les spécificités du nantissement
La somme, qui ne doit pas être inférieure au montant du crédit, est bloquée comme assurance de remboursement du prêt. Le cas le plus répandu de l’utilisation du nantissement est dans le cas d’un crédit in fine. Autrement dit, il s’agit d’un crédit pendant lequel on ne rembourse que les intérêts puis, en toute fin, le capital.
Comment choisir sa garantie ?
Le projet et le profil de l’emprunteur sont les principaux éléments qui vont déterminer le type de garantie. Si certains acheteurs peuvent choisir entre les différentes solutions, pour d’autres, seule une garantie classique est possible :
- d’une façon générale, la caution est la plus simple à mettre en place et l’avantage est que certaines sociétés de cautionnement restituent une partie de la somme en cas de remboursement du prêt immobilier, de façon anticipée ou non. Elle est souvent appréciée des banques ;
- l’hypothèque sera néanmoins intéressante pour ceux qui achètent un bien pour le conserver jusqu’au terme du remboursement, puisqu’aucun frais de mainlevée ne seront appliqués.
| Différence entre garantie et assurance de prêt
Attention à ne pas confondre la garantie avec l’assurance de prêt immobilier, qui elle aussi, garantit votre prêt. La garantie sous forme de cautionnement ou d’hypothèque protège la banque des défaillances de remboursement, tandis que l’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur face à certains risques pouvant survenir lors du prêt : décès, invalidité ou encore perte d’emploi. |
Comment réduire les frais de garantie de prêt immobilier ?
Il est difficile de réduire les frais liés à votre garantie de crédit immobilier, car la plupart sont fixes et réglementés par l’État. C’est le cas des frais de notaire et des frais d’enregistrement présents dans l’hypothèque et l’inscription en privilège de prêteurs de deniers.
Cependant, si vous pouvez choisir entre plusieurs garanties de prêt bancaire, prenez le temps de faire des simulations pour avoir un aperçu des frais inhérents et pour choisir la solution la plus pertinente pour vous.
