Quel système d’imposition s’applique à une SCI ?

Ce qu'il faut retenir

Vous avez le choix entre le régime d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés. Il dépend principalement de la situation des associés, du type de SCI ainsi que du chiffre d’affaires.

Pour rappel, une SCI (société civile immobilière) est utilisée pour investir dans l’immobilier, gérer un patrimoine familial ou préparer une succession. Voici ce qu’il faut savoir sur son régime d’imposition.

• Le choix du régime d’imposition pour une SCI est déterminant, entre IR (impôt sur le revenu) et IS (impôt sur les sociétés).
• Il influence la rentabilité et la trésorerie, mais aussi les possibilités de financement et les conditions d’emprunt.
• En cas d’IS, la SCI a des obligations comptables et administratives plus lourdes, mais aussi une double imposition (au niveau de la SCI et au niveau des associés s’ils reçoivent des dividendes).
• Les critères pour choisir entre IR et IS dépendent de la situation des associés, du type d’activité de la SCI et de son chiffre d’affaires.
• En principe, une SCI est imposée sur les revenus (sauf si elle loue des meublés), mais il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés en notifiant le service des impôts à la création ou pendant la durée de fonctionnement.

Diane Levy 13 janvier 2026 8 min

Rappel sur la SCI

La SCI est une société civile immobilière regroupant des parts sociales détenues par les associés. Son objet est de gérer et/ou d’exploiter un patrimoine immobilier. La SCI distribue ses bénéfices au prorata des parts sociales détenues par chaque associé. Ces derniers peuvent vendre ou acheter leurs parts. La SCI gère les biens détenus pour différents objectifs :

• optimiser la succession ;
• gérer collectivement un patrimoine ;
• acquérir des immeubles à plusieurs afin de les louer, les utiliser ou les revendre ;
• séparer le patrimoine de son exploitation.

Les régimes d’imposition pour une SCI

Une SCI peut être imposée selon deux régimes : l’impôt sur les revenus ou l’impôt sur les sociétés. Par défaut, c’est l’IR qui s’applique, mais les associés ont la possibilité de choisir l’IS.

Comparatif régime fiscaux SCI

Source : entreprendre.service-public.gouv.fr (octobre 2025).

La SCI est imposée sur les revenus (IR)

Les résultats de la SCI sont imputés directement aux associés proportionnellement à leurs parts et soumis à leur tranche marginale d’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé est ainsi imposé personnellement, comme s’il détenait en propre un bien dont il perçoit des revenus fonciers, acquis ou non par un crédit immobilier.

Son avantage principal est d’offrir une fiscalité avantageuse lorsque les associés ont des revenus modestes, avec la possibilité de déduire les charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les dépenses liées aux travaux, les frais de gestion, les assurances… Ce régime est également plus simple lorsque les associés sont soumis à des taux faibles.

En revanche, la fiscalité IR s’applique au niveau des associés et l’imposition peut fortement varier selon la situation personnelle de chacun. Par ailleurs, les déclarations fiscales sont multipliées par le nombre d’associés et génèrent une gestion administrative plus lourde. Chaque associé est également soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus perçus.

La SCI est imposée sur les sociétés (IS)

Ici, la SCI est imposée comme une société, à un taux fixé selon ses résultats, à hauteur de 15% pour des bénéfices inférieurs à 42 500 € et 25 % au-delà. Le taux réduit s’applique aussi lorsque le CA HT de la SCI ne dépasse pas dix millions d’euros et que jusqu’à 75 % du capital est détenu par des personnes physiques.

Les bénéfices peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes ou mis en réserve. Les associés ne sont alors imposés que sur les dividendes qu’ils reçoivent, à hauteur de 12,8 % + les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Les points forts de ce système sont nombreux :

• il est possible d’amortir le bâtiment et certains équipements afin d’optimiser le résultat imposable ;
• le taux d’IS peut être attractif par rapport au cumul des IR des associés, surtout pour des investissements importants et un horizon de détention long ;
• l’IS facilite le réinvestissement des bénéfices sans alourdir immédiatement la fiscalité des associés.

Au rang des inconvénients, la distribution des dividendes peut générer une double imposition, d’abord à l’IS puis à l’IR lorsque les associés perçoivent les revenus redistribués. Ce système d’imposition demande aussi une plus grande complexité administrative et une bonne tenue comptable.

Souvent pertinent pour des projets importants via un emprunt, l’IS est aussi intéressant lorsque les associés souhaitent réinvestir durablement les bénéfices.

Les conséquences fiscales sur les flux, le financement et la transmission des parts

L’impôt sur les revenus permet de déduire les charges et les intérêts des revenus fonciers, mais favorise aussi le réinvestissement. L’impôt sur les sociétés autorise les amortissements et les charges déductibles pour réduire le résultat imposable et pousse plutôt à une politique de distribution ou de mise en réserve.

Au niveau du financement bancaire, les banques analysent la structure fiscale de la SCI et la capacité à absorber la dette. Une SCI à l’IS peut influencer les projections de revenus et sa capacité d’emprunt.

Enfin, le régime fiscal influence les mécanismes et la valeur des parts au moment des transmissions :

• en IR, l’associé qui cède ses parts est imposé selon la règle des plus-values immobilières, c’est-à-dire au taux de 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, avec un abattement possible sur l’imposition à compter de la 6e année de détention et exonération après 22 ans (6 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ;
• en IS, l’associé qui cède ses parts est imposé selon les règles de la plus-value mobilière s’il s’agit d’une personne physique (avec un abattement de 50% à 65% selon la durée de détention, entre 2 et 8 ans) ou de la plus-value professionnelle s’il s’agit d’une personne morale (26,5 % sans abattements possibles).

Comment choisir entre IR et IS pour la SCI ?

Les critères de choix

Vous devez tenir compte de plusieurs critères :

• le profil fiscal des associés (tranche marginale d’imposition, situation globale, patrimoine existant…) ;
• la durée de détention visée et les travaux envisagés (montant des travaux, amortissements potentiels, horizon de détention) ;
• la préférence entre le réinvestissement des bénéfices ou leur redistribution ;
• l’impact sur les droits de succession et la valorisation des parts.

On privilégiera par exemple l’IR pour une SCI familiale avec des revenus modestes qui investit dans du locatif nu, avec des charges réelles déductibles et une imposition au niveau des associés. Le flux net après impôt dépend de la tranche marginale et des charges réelles.

L’IS sera en revanche plus intéressant pour un projet lourd et des amortissements importants. Après imposition du résultat de la SCI, les associés pourront percevoir des dividendes soumis aux prélèvements. Le flux net après impôt est ici orienté par la capacité de réinvestir et le taux d’IS applicable. 

Les démarches administratives pour choisir un régime

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (sauf s’il s’agit de locations de meublés), mais il est possible d’opter pour l’IS au moment de la création de la SCI ou pendant sa durée de fonctionnement (article 239 du Code général des impôts). Pour cela, il suffit de notifier le service des impôts des entreprises (SIE) par courrier. Le changement s’applique alors à l’exercice suivant la notification.