Comprendre le Privilège de prêteur (PPD) et l’hypothèque simplement

Ce qu'il faut retenir

Quand on compare le privilège de prêteur de deniers (PPD) et une hypothèque, tout dépend du type de bien qu’on veut acheter. Pour votre information, depuis le 1er janvier 2022, il n’est plus possible d’inscrire un privilège de prêteur de deniers, ce dernier ayant été remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, prévue à l’article 2402 du Code civil. 

Cette garantie réelle est idéale pour un bien déjà existant, car elle coûte moins cher que l’hypothèque. Pour tous les autres financements (bien neuf, VEFA, terrain à bâtir, etc.), seule l’hypothèque conventionnelle reste possible. Les deux sécurisent votre prêt, mais ne s’appliquent pas aux mêmes situations.

Diane Levy 16 février 2026 8 min

PPD ou hypothèque : quelles différences majeures ?

Ces deux garanties protègent la banque si l’emprunteur ne rembourse plus la somme due, mais elles ne s’appliquent pas aux mêmes biens et ne coûtent pas le même prix.

Qu’est-ce qu’une hypothèque classique ?

L’hypothèque conventionnelle est une garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier. Elle s’applique à tous les projets : achat d’un logement ancien ou neuf, terrain, construction, VEFA, financement de travaux. En cas d’insolvabilité de l’emprunteur, l’établissement peut faire saisir le bien et le vendre pour obtenir le remboursement du crédit immobilier. Elle nécessite :

• un acte notarié ;
• une inscription au service de publicité foncière ;
• et génère des frais (émoluments, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière).

Qu’est-ce que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex PPD) ?

Cette garantie, inscrite par un notaire, peut sécuriser un prêt immobilier uniquement pour un bien existant, déjà construit : maison, appartement ou terrain.

Quels sont les avantages et les limites du PPD et d’une hypothèque ?

Dans la pratique, chacune de ces garanties présente des atouts et des contraintes, autant pour l’établissement prêteur que pour l’emprunteur. 

Avantages de l’hypothèque légale spéciale (ex PPD)

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers reste très appréciée des emprunteurs achetant un bien existant, car elle permet de garantir le prêt sans payer la taxe de publicité foncière.

Ses points forts :

• un coût réduit (environ 0,5 % du capital emprunté) ;
• une mise en place rapide par le notaire ;
• une alternative efficace à la garantie hypothécaire classique lorsque la caution fournie par différents organismes (Crédit Logement, SACEF, CMH, CAMCA, etc.) n’est pas retenue. 

Ses limites 

Le principal frein vient de son périmètre d’application :

• ne peut concerner que les biens immobiliers existants ;
• n’est pas transférable en cas de rachat de crédit ;
• impose malgré tout des frais de mainlevée en cas de remboursement par anticipation du prêt.

Avantages de l’hypothèque classique

L’hypothèque classique n’a pas les mêmes restrictions et peut garantir presque tous les types de projet immobilier. C’est une garantie flexible et complète, soutenue par un cadre juridique très solide.

Ses atouts : 

• applicable à tous les projets : travaux, VEFA, construction, terrain, achat existant ou neuf ;
• permet de couvrir des montants importants quand le cautionnement n’est pas possible.

Limites de l’hypothèque

L’hypothèque classique n’est pas sans inconvénients :

• un coût plus élevé, car elle inclut la taxe de publicité foncière ;
• des frais de mainlevée en cas de vente ou de remboursement anticipé ;
• une procédure plus lourde qu’un cautionnement classique.

Quels sont les coûts d’une hypothèque classique et d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex PPD) ?

Coût d’une hypothèque conventionnelle

L’hypothèque classique inclut différents frais fixés par la réglementation et les services de publicité foncière. Voici ce que vous payez :

• la taxe de publicité foncière (0,715 % du montant garanti) ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les émoluments du notaire ;
• les frais et débours administratifs.

Concrètement, le total représente environ 1,5 % du montant du prêt immobilier. Ce coût est dû au moment de la signature chez le notaire et apparaît dans le financement global du projet. Il s’ajoute aux autres frais du crédit (assurance emprunteur, courtage, etc.).

Coût d’une hypothèque légale spéciale (ex PPD)

Cette garantie réelle intègre les mêmes frais que l’hypothèque classique à l’exception de la taxe de publicité foncière. C’est précisément ce point qui fait chuter son prix. In fine, son coût global avoisine 0,5 % de la somme empruntée.

Frais de mainlevée 

Si vous décidez de rembourser votre crédit par anticipation ou si vendez le bien, il faudra demander une mainlevée de garantie hypothécaire. Le coût moyen est d’environ 0,5 % du capital restant dû. C’est le seul point où les deux garanties se retrouvent au même niveau.

Dans quels cas choisir entre le privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque ?

Pour se décider, rien de plus efficace que de se projeter dans des situations réelles. Voici les scénarios les plus couramment rencontrés par un emprunteur.

Achat d’un appartement existant 

Si vous achetez un bien déjà existant, sans travaux majeurs, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est toujours recommandée.

Achat en VEFA (logement neuf sur plan) 

Dans ce type de projet, le logement n’existe pas encore : le notaire ne peut donc pas inscrire de PPD. L’établissement doit recourir à une garantie hypothécaire classique.

Ce choix est automatique, même si le profil de l’emprunteur est excellent.

Construction d’une maison individuelle 

Même logique que pour la VEFA : le bien n’existe pas au moment où la banque débloque les fonds. Seule une garantie hypothécaire peut assurer le paiement des sommes versées par appel de fonds.

Achat d’un bien existant + gros travaux

C’est un cas très fréquent, mais souvent mal compris.

Le paiement du bien existant peut être garanti par un PPD. En revanche, le financement des travaux doit obligatoirement être garanti par une hypothèque.

Rachat de crédit immobilier

Lors d’un rachat, la garantie d’origine ne peut pas être transférée, la banque choisit généralement une hypothèque pour sécuriser le nouveau montant.

Achat d’un terrain existant

Deux possibilités :

• si le terrain est déjà existant et qu’il s’agit d’un achat simple, alors le privilège du prêteur de deniers est possible ;
• si le terrain est destiné à une construction financée par le prêt, l’hypothèque sera obligatoire.

Lorsque la caution est refusée 

Les banques commencent généralement par étudier la faisabilité d’un cautionnement, mais si le montant est trop élevé, si le dossier est jugé fragile ou que le prêt n’est pas compatible, elles basculent automatiquement vers une garantie hypothécaire classique.

Tableau récapitulatif pour faire le bon choix en une seconde entre le PPD (ou hypothèque légale spéciale) et l’hypothèque conventionnelle

Quelle option choisir : hypothèque ou PPD ?

Pour faire le bon choix entre un privilège du prêteur de deniers et une hypothèque, partez toujours du type de bien que vous financez. Si votre achat concerne un logement déjà existant, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex PPD) reste généralement la solution la plus avantageuse grâce à son coût réduit. 

En revanche, si le projet implique une construction, une VEFA ou des appels de fonds, seule l’hypothèque peut être utilisée. Tenez aussi compte de votre situation : montant emprunté, solidité du dossier, éventuel refus d’un organisme de caution, etc. En cas de doute, faites plusieurs simulations ou sollicitez l’aide d’un courtier.