Obtenir un prêt immobilier via une SCI

Ce qu'il faut retenir

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Pour faire l’acquisition de ces biens immobiliers, il est possible d’obtenir un prêt au nom de la SCI. Voici ce qu’il faut savoir : 

• souscrire un prêt immobilier via une SCI offre des avantages comme la mutualisation des ressources, la dissociation du patrimoine personnel et l’optimisation de la transmission patrimoniale ;
• il y a aussi des inconvénients, comme les démarches administratives plus complexes, la responsabilité solidaire des associés et la fiscalité ;
• pour obtenir un prêt immobilier, la SCI doit prouver la solvabilité des associés, présenter un projet immobilier solide avec un apport personnel d’au moins 10 à 20 % et avoir un régime fiscal adapté ;
• un courtier peut vous accompagner pour monter votre dossier et négocier le meilleur crédit immobilier pour votre SCI ;
• une SCI est idéale pour les acquisitions collectives ou locatives, mais pas toujours adaptée pour une résidence principale.

Diane Levy 30 décembre 2025 6 min

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir et gérer un patrimoine immobilier commun. Elle repose sur l’idée de mutualiser les ressources et les responsabilités liées à l’achat et à la gestion de biens immobiliers, tout en séparant la propriété du patrimoine personnel. Le patrimoine immobilier est détenu par les associés sous forme de parts sociales.

Il existe plusieurs formes de SCI adaptées à chaque projet et situation : 

• la SCI familiale est constituée uniquement de membres d’une même famille. Idéale pour gérer le patrimoine familial, elle permet d’organiser la succession ou de protéger un héritage ;
• la SCI de location est destinée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers locatifs pour percevoir des revenus issus des loyers ;
• la SCI d’attribution est habituellement utilisée dans le cadre de programmes immobiliers pour attribuer la propriété des biens aux associés après la construction;
• la SCI de construction-vente est une structure juridique idéale pour les promoteurs souhaitant construire et vendre des biens immobiliers.

Chaque type de SCI répond à des besoins particuliers, ce qui implique des approches financières et fiscales différentes lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt immobilier.

Les types de prêts pour une SCI

Il n’existe pas de prêts immobiliers spécifiques aux SCI : il s’agit des mêmes prêts proposés aux particuliers. La SCI peut emprunter en son nom propre (par exemple pour acheter un nouveau bien), mais les associés peuvent aussi souscrire un crédit immobilier de manière individuelle pour créer la SCI.

Le crédit est souscrit par les associés

Chaque associé peut souscrire un crédit immobilier de manière individuelle et monte alors son dossier indépendamment des autres. Avec la somme empruntée, il peut :

• acheter des parts sociales de la SCI et il apporte de ce fait le montant de son emprunt au capital social de la SCI ;
• la verser dans le compte courant de la SCI afin de lui permettre d’acquérir des biens ou faire des travaux par exemple.

Il revient à l’associé de rembourser le prêt, sans que la SCI ne soit concernée.

Le prêt est souscrit par la SCI

Ici, c’est la SCI qui monte un dossier de demande de prêt. La somme empruntée est automatiquement versée sur le compte courant de la société. C’est la SCI qui rembourse les échéances sur ses fonds propres. Si elle est défaillante, la banque peut se retourner contre les associés.

Les avantages d’un prêt immobilier via une SCI

La souscription d’un prêt immobilier via une SCI est intéressante à plus d’un titre. D’abord, elle facilite l’achat à plusieurs. Dans une SCI, les associés rassemblent leurs moyens financiers pour acquérir un bien immobilier, ce qui permet d’accéder à des biens plus chers que si on achète individuellement.

La SCI permet par ailleurs de dissocier le patrimoine personnel, puisque les dettes contractées pour le prêt immobilier restent limitées à la SCI. C’est aussi un excellent moyen de transmettre un bien immobilier de façon progressive tout en profitant d’optimisations fiscales (donation de parts sociales, réduction des droits de succession…). Enfin, la SCI simplifie la gestion des revenus et dépenses pour les biens locatifs, ce qui facilite également la comptabilité.

Les inconvénients d’un prêt immobilier en SCI

Malgré ses nombreux atouts, recourir à un prêt immobilier via une SCI présente aussi quelques contraintes.

Des démarches administratives spécifiques

Créer une SCI nécessite de nombreuses formalités (rédaction des statuts, dépôt au greffe, immatriculation…). De plus, la gestion d’une SCI impose de tenir une comptabilité rigoureuse.

Responsabilité solidaire des associés

Les associés sont solidairement responsables des dettes de la SCI. Si elle est dans l’incapacité de rembourser son prêt, les banques peuvent se retourner contre chacun d’entre eux. De la même façon, il faut l’accord de l’ensemble des associés pour souscrire un prêt au nom de la SCI. 

Une fiscalité parfois complexe

Le régime fiscal d’une SCI peut rapidement devenir technique. Elle peut être imposée au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ou à celui de l’impôt sur les sociétés (IS) selon les objectifs des associés, avec des conséquences différentes.

Les conditions pour que la SCI obtienne un crédit immobilier

Comme pour un particulier empruntant individuellement, les banques examinent attentivement la situation des SCI avant de leur accorder un financement. 

Soigner son dossier

Il faut avant tout présenter un dossier montrant la solidité financière des associés. Les capacités de remboursement individuelles jouent en effet le rôle de garant pour la banque qui demande généralement des justificatifs de revenus. Comme pour un prêt immobilier classique, un apport personnel de 10 à 20 % du prix d’acquisition est apprécié, voire obligatoire.

Les banques s’intéressent également à la qualité du projet immobilier et à sa viabilité : son emplacement, son rendement locatif le cas échéant ou encore sa valorisation à long terme. La SCI doit être correctement constituée, avec des statuts bien rédigés, pour convaincre la banque. Parfois, le choix du régime d’imposition (IR ou IS) influence l’analyse des risques.

Les documents à fournir pour un prêt immobilier SCI

Pour obtenir un prêt immobilier SCI, les organismes de prêt demandent souvent les documents suivants :

• les statuts de la SCI ;
• un extrait Kbis justifiant l’immatriculation ;
• les bilans financiers ;
• les justificatifs de revenus de tous les associés ;
• une évaluation du projet à financer (devis, estimation du bien, etc.).

Obtenir un prêt immobilier SCI peut s’avérer complexe sans accompagnement. Un courtier en ligne spécialisé en crédit immobilier facilite la constitution du dossier en vous aidant à rassembler les pièces nécessaires et à structurer votre dossier. Grâce à son réseau de partenaires bancaires, il obtient généralement des taux plus avantageux et négocie de meilleures conditions. Enfin, son expertise vous permet d’avancer plus rapidement dans les démarches en limitant les erreurs.