Prêt à taux zéro (PTZ) : quelles conditions pour en bénéficier ?

Ce qu'il faut retenir

Vous avez trouvé votre bien idéal et êtes à la recherche d’un financement. Que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien, vous êtes-vous déjà renseigné sur votre éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) ? Ce financement présente de nombreux avantages. Voici tout ce que vous devez savoir sur le PTZ : 

• le prêt à taux zéro est un prêt aidé distribué par les organismes ayant signé une convention avec l’État; 
• il facilite l’accès à la propriété aux primo-accédants ;
• il permet de financer jusqu’à 50 % du coût total de l’opération ; 
• le PTZ peut être différé jusqu’à 15 ans ;
• les conditions du PTZ varient en fonction du type de bien (neuf ou ancien), de sa localisation, des conditions du bénéficiaire, etc.

Diane Levy 12 août 2022 13 min

Le prêt à taux zéro (PTZ), c’est quoi ?

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un prêt aidé mis en place par l’État, à taux 0 %, qui permet aux primo-accédants de financer une partie de l’achat de leur résidence principale sans intérêt, ni frais de dossier, sous conditions.

Ce prêt a été créé en 1995, par le ministre du Logement Pierre-André Périssol, dans le but d’encourager les Français à devenir propriétaires de leur logement.

Depuis, le PTZ a évolué pour prendre la forme qu’on lui connaît aujourd’hui. Il comporte plusieurs obligations. Le PTZ est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État. Il permet d’emprunter sans verser d’intérêts en retour. En revanche, il ne finance qu’une partie de l’achat et vient obligatoirement en complément d’un prêt immobilier principal, qui peut être :

• un prêt immobilier classique ;
• le prêt d’accession sociale (PAS) ;
• le prêt conventionné ;
• le prêt épargne logement ;
• un prêt complémentaire comme Action Logement.

Quels sont les avantages à souscrire un PTZ ?

La souscription d’un PTZ vous donne accès à des atouts non négligeables :

• le  non-versement d’intérêts, permettant de réaliser des économies substantielles ;
• un coût avantageux du prêt immobilier souscrit en parallèle du PTZ (grâce au prêt à taux zéro, vous sollicitez un montant moins important auprès de la banque pour financer votre crédit immobilier traditionnel, ce qui vous permet de faire baisser mécaniquement le coût total d’acquisition du bien ;
• la possibilité de procéder au remboursement du PTZ en différé (il est par exemple possible de débuter le remboursement du prêt à taux zéro seulement 10 ans après son obtention) ;
• la possibilité de procéder à un remboursement anticipé du PTZ, sans craindre de pénalités financières.

Le PTZ : pour le neuf ou pour l’ancien ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le PTZ peut aussi bien servir à financer des logements neufs ou anciens. Toutefois, il existe des critères spécifiques à respecter selon le projet immobilier auquel vous vous destinez.

Le PTZ dans le neuf

Un prêt à taux zéro peut être souscrit pour financer l’acquisition d’une propriété neuve. En l’occurrence, il concerne :

• la construction ou l’achat d’un logement neuf n’ayant jamais été habité (le PTZ pour les maisons individuelles est effectif à partir du 1er avril 2025) ;
• la transformation d’un local existant en logement (exemple : reconversion d’un local commercial en logement) ;
• la construction ou l’achat simultané de dépendances comme un garage ou une place de parking ;
• l’achat dans le cadre d’un contrat de location-accession, c’est-à-dire une acquisition établie sur deux périodes précises : une phase locative suivie d’une phase d’acquisition où le futur propriétaire lève son option d’achat ;
• l’achat dans le cadre d’un bail réel solidaire, c’est-à-dire devenir propriétaire du logement (le bâti) tout en étant locataire du terrain.

Le PTZ dans l’ancien

Si votre projet immobilier concerne l’accession à un logement ancien, vous pouvez également bénéficier d’un prêt à taux zéro. Cependant, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Ainsi, un PTZ dans l’ancien peut être souscrit pour : 

• l’achat d’un logement dont le projet immobilier implique des travaux de rénovation (ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération) ;
• l’achat dans le cadre d’une vente d’un immeuble à rénover (VIR) ;
• l’achat d’un logement social que vous avez habité depuis au moins 2 ans ou l’achat d’un logement social vacant à condition d’être locataire d’un bien situé dans le même département et que le bailleur soit le même que celui qui met le bien en vente.

Eligibilité au PTZ : quels critères devez-vous remplir ?

Plusieurs critères sont à étudier pour déterminer si l’emprunteur peut bénéficier du prêt à taux zéro.

Être primo-accédant

En principe, le prêt à taux zéro est réservé aux personnes qui n’ont jamais été propriétaires de leur résidence principale. Sauf que, dans les faits, cette première condition est à nuancer : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement dans les deux années précédant la demande de PTZ.

Cependant, tout principe a ses exceptions. Le PTZ peut en effet être accordé à des emprunteurs qui ont été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années, s’ils sont :

• titulaires d’une carte invalidité et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle ;
• bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ;
• victimes d’une catastrophe reconnue comme telle et ayant rendu la propriété inhabitable. Dans ce cas, la demande de prêt à taux zéro doit être faite dans les deux années suivant la reconnaissance officielle de la catastrophe.

Sur quels biens immobiliers le prêt à taux zéro peut-il porter ?

En premier lieu, pour être un bien immobilier éligible au PTZ, le logement en question doit devenir votre résidence principale :

• au plus tard, un an après la fin des travaux ou de son achat ;
• à partir de votre départ à la retraite, qui doit intervenir dans les 6 ans qui suivent. Pendant ce laps de temps, il est possible – sous conditions – de mettre en location la propriété achetée via un PTZ. 

En second lieu, pour qu’un logement soit considéré comme votre résidence principale, vous devez y habiter sur une période d’au moins 8 mois par an, sauf :

• en cas de force majeure qui vous empêche d’y être ;
• pour raisons de santé ;
• en cas d’obligation professionnelle.

Respecter des plafonds de revenus

Pour pouvoir prétendre au dispositif, vous devez respecter certains plafonds de revenus fixés par la loi.

Dans le calcul de vos revenus, vous devez prendre en compte votre revenu fiscal de référence ainsi que celui de toutes les personnes destinées à occuper le logement. Ces plafonds PTZ de ressources sont classés par rapport au nombre d’occupants du bien immobilier en cours d’acquisition, mais aussi en fonction de la zone où se situe le logement.

Tableau des plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ 

Source : Légifrance, février 2025

Dans quelles zones de prêt à taux zéro vous situez-vous ?

Le PTZ est aussi soumis à un critère de zonage. Les zones PTZ A, A bis et B1 sont dites zones tendues. Ce sont des villes dans lesquelles l’offre de biens est insuffisante par rapport à la demande, tandis que les zones B2 et C sont dites détendues : là où l’offre de biens est suffisante. Dans ces dernières, le prêt à taux zéro peut aussi bien concerner l’achat d’un bien ancien avec travaux que l’achat d’un bien neuf. Pour les zones A, A bis et B1 par contre, le PTZ dans l’ancien n’existe pas.

• dans le neuf, le PTZ peut représenter au maximum 50 % du montant du bien en zone tendue et 20 % en zone détendue ;
• dans l’ancien, le PTZ n’est envisageable que dans les zones détendues et jusqu’à 50% du prix du logement ;
• dans le cadre de l’acquisition d’un logement social, que ce soit en zone tendue ou détendue, son seuil maximum est de 20 %.

Quel montant peut être financé par un prêt à taux zéro ?

Avant de calculer le montant du prêt à taux zéro que vous pourriez obtenir, et qui vous permettrait de soutenir votre capacité d’achat avec PTZ, il faut savoir que l’opération pour laquelle vous sollicitez le prêt sans intérêt ne doit pas dépasser certains plafonds.

En effet, le coût total de l’opération ne doit pas dépasser un certain seuil en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement, et selon la zone dans laquelle vous achetez. 

Plafonds d’opération ouvrant droit au PTZ

Source : Légifrance, février 2025

Pour que vous ayez toutes les clés en main. Notez bien que le coût total de l’opération comprend :

• le coût de la construction ou de l’achat du logement ;
• les honoraires de négociation.

En revanche, les éléments non compris dans le coût total de l’opération sont :

• les frais de notaire ;
• les droits d’enregistrement de transfert de propriété.

Par ailleurs, le montant du PTZ est également déterminé par la tranche de ressources à laquelle vous correspondez. Pour faire simple, vous pouvez obtenir une quotité de financement plus importante si vous justifiez de revenus modestes. 

Tranche de ressources et quotité correspondante

Source : Légifrance, février 2025

Quelles sont les modalités de remboursement du PTZ ?

La durée de remboursement du PTZ dépend de plusieurs critères : revenus, coût de l’opération, composition de la famille, localisation géographique dans laquelle se situe le futur logement.

Globalement, plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte, et inversement. La durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans et comprend deux phases :

• une première période de différé où vous ne remboursez pas le PTZ. Selon vos revenus, elle peut être de 5, 10 ou 15 ans ;
• une deuxième phase qui varie entre 10 et 15 ans et où vous remboursez votre prêt à taux zéro.

Un prêt à taux zéro peut être remboursé par anticipation, soit à l’initiative de l’emprunteur, soit par obligation. Attention, à aucun moment la banque ne peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.

• Vous, emprunteur, prenez l’initiative du remboursement par anticipation. Dans ce cas, le remboursement anticipé ne peut être réalisé pour le PTZ que lorsque le prêt principal lié au même achat a été soldé, sauf si vous en faites la demande expresse par écrit en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception à la banque.
• Par obligation, car l’on peut effectuer un remboursement de PTZ en cas de vente si l’on ne souhaite pas acheter de nouveau bien. Dans le cas contraire, il est en effet possible de réaliser un transfert de prêt à taux zéro du montant du capital restant dû du PTZ, sous réserve de l’accord de l’établissement prêteur.

PTZ 2025 : quelles évolutions pour le dispositif ?

Tout d’abord, il convient de rappeler que l’année 2024 a marqué de nombreuses modifications pour le PTZ, suite à l’application de l’article 71 de la loi finances 2024. Pour rappel, celui-ci a notamment permis : 

• la revalorisation des plafonds de ressources ;
• la création d’une nouvelle tranche de revenus, ouvrant le dispositif a plus de 6 millions de foyers supplémentaires ;
• la revalorisation des quotités applicables, permettant aux emprunteurs de pouvoir prétendre à une prise en charge d’un montant plus important ;
• le doublement du montant des aides pour les personnes en location sociale souhaitant faire l’acquisition du logement.

Quelles sont les démarches pour souscrire un PTZ ?

Seuls les établissements agréés par l’État peuvent octroyer un prêt à taux zéro, car il s’agit d’un prêt financé par l’État. La banque a également l’obligation de mentionner le montant du crédit d’impôt qui lui est accordé sur l’offre de prêt qui vous est transmise, afin que vous puissiez connaître le coût financé par l’État. Parmi les banques conventionnées et donc en mesure de proposer un PTZ :

• la Banque populaire ;
• le Crédit Agricole ;
• BNP Paribas ;
• la Caisse d’Épargne ;
• le CIC ;
• le Crédit du Nord ;
• le Crédit Mutuel ;
• LCL ;
• La Banque Postale ;
• etc.

Concernant les documents à fournir, ils peuvent dépendre d’un établissement à un autre. Toutefois, il convient généralement de présenter : 

• un justificatif d’identité en cours de validité ;
• tout document justifiant de votre situation familiale (livret de famille, contrat de mariage, etc.) ;
• l’avis d’imposition des années N-1 et N-2 ;
• les justificatifs financiers relatifs à votre projet immobilier (devis pour les travaux en cas de rénovation d’un logement ancien, etc.).

En outre, notre que rien n’oblige la banque sollicitée à vous accorder un PTZ. Vous avez des questions ou souhaitez être accompagné dans vos démarches ?