Quand créer une SCI ?

Ce qu'il faut retenir

La société civile immobilière (SCI) confère un intérêt pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre ou gérer un patrimoine familial. Plus souple que l’indivision, elle permet d’organiser la détention et la transmission d’un bien immobilier à plusieurs. Mais une question se pose alors : quand créer une SCI ? Le moment choisi peut avoir un impact sur les frais, la fiscalité et la gestion future du bien. C’est pourquoi il est opportun d’évaluer ses objectifs avant de se lancer. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet :

• créer une SCI peut être pertinent lors d’un achat immobilier à plusieurs, pour gérer une location ou pour anticiper une succession ;
• cette structure présente des avantages (souplesse, transmission, fiscalité), mais aussi des contraintes (formalités, coûts annuels) ;
• la création peut intervenir avant l’achat immobilier, ce qui simplifie les démarches, ou après, via un apport du bien déjà acquis ;
• les critères à analyser avant de se décider concernent la fiscalité, le capital social, la rédaction des statuts et les objectifs patrimoniaux.

Diane Levy 31 décembre 2025 7 min

Quand créer une SCI ?

La création d’une SCI n’est pas obligatoire pour détenir un bien immobilier, mais elle peut être judicieuse dans plusieurs situations.

• Lors d’un achat immobilier à plusieurs : si vous achetez avec un conjoint, des amis ou des membres de votre famille, la SCI permet de détenir le bien sous forme de parts sociales. Cela facilite la gestion et évite les blocages en cas de désaccord.
• Pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier : les parents peuvent transmettre progressivement des parts sociales à leurs enfants, ce qui est souvent plus souple qu’une donation directe du bien.
• Pour gérer un bien locatif : la SCI offre une structure claire pour encaisser les loyers, répartir les revenus et choisir un régime fiscal adapté (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
• En cas de volonté de protéger le patrimoine familial : créer une SCI peut être pertinent pour anticiper des successions ou prévenir les difficultés liées à une séparation.
  

En résumé, on se demande quand faire une SCI surtout lorsque l’on souhaite préparer l’avenir, ou alors structurer la gestion d’un bien ou encore sécuriser une transmission.

Les avantages et les inconvénients d’une SCI

La SCI présente de nombreux atouts, mais aussi certaines contraintes qu’il est important de prendre en compte.

Les avantages d’une SCI

• Organisation claire : chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
• Transmission facilitée : il est possible de céder ou donner des parts progressivement, tout en gardant le contrôle de la société.
• Souplesse de gestion : les statuts fixent les règles de fonctionnement, pouvant éviter des situations de blocage.
• Fiscalité modulable : par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu. Mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés afin de bénéficier d’amortissements comptables.

Les inconvénients d’une SCI

• Formalités de création : rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’une annonce légale, immatriculation au registre des sociétés (RCS).
• Coûts annuels : frais liés à la tenue d’assemblées, à la comptabilité et parfois aux honoraires d’un expert-comptable.
• Contraintes administratives : la SCI doit respecter des règles précises (déclaration des bénéficiaires effectifs, dépôt des comptes si option IS, assemblée générale annuelle).

Quand créer une SCI : avant ou après l’achat immobilier ?

Quand la création d’une SCI est-elle la plus pertinente ? Avant ou après l’achat immobilier ?

Créer une SCI avant l’achat immobilier

Constituer une société civile immobilière avant l’acquisition d’un bien est généralement l’option la plus simple et la plus courante. Dans ce cas, ce n’est pas vous qui achetez directement, mais la SCI qui devient propriétaire du bien. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital social.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• nul besoin de procéder à un transfert ultérieur du bien vers la société ;
• la répartition des parts est claire dès le départ ;
• la gestion est simplifiée, car le bien est inscrit directement au patrimoine de la SCI.

C’est souvent le choix recommandé lorsqu’un projet de crédit immobilier est anticipé à plusieurs (conjoint, amis, héritiers) ou dans une optique de gestion de patrimoine immobilier.

Créer une SCI après l’achat immobilier

Il est également possible de créer une SCI après avoir acquis un bien en nom propre. Dans ce cas, on apporte le bien déjà existant au capital de la société civile immobilière. Cette opération consiste à transférer la propriété de l’immeuble à la SCI, en échange de parts sociales.

Cette démarche peut toutefois engendrer :

• des frais supplémentaires (droits d’enregistrement, éventuellement frais de notaire) ;
• une imposition en cas de plus-value si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition.

Créer une SCI après l’achat immobilier est donc une solution intéressante lorsqu’on souhaite réorganiser la détention d’un bien déjà acquis, par exemple pour préparer une succession ou faciliter la gestion en indivision. Toutefois, elle est souvent plus coûteuse et complexe que la création en amont.

Critères à considérer avant la création d’une SCI

Avant de se lancer, plusieurs points doivent être analysés avec soin.

• L’objectif patrimonial : est-ce pour un achat immobilier à plusieurs, pour gérer une location ou pour organiser la transmission du patrimoine ?
• La situation familiale : la SCI est particulièrement intéressante pour les couples non mariés, les familles avec enfants ou encore les héritiers.
• Le capital social : il n’existe pas de minimum légal. Toutefois, un montant de capital social réaliste doit être fixé pour crédibiliser la société.
• La fiscalité : la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Le choix doit être anticipé, car il a des conséquences importantes.
• Les statuts SCI : ils définissent les règles de gestion (répartition des parts sociales, pouvoirs du gérant, conditions de cession des parts). Une rédaction soignée est essentielle.

À la question « quand créer une SCI ? », il n’y a pas de réponse unique : tout dépend des objectifs patrimoniaux, de la situation familiale et du projet immobilier. Une SCI peut être pertinente lors d’un achat à plusieurs, pour gérer un bien locatif ou pour préparer la transmission du patrimoine. Toutefois, les formalités de création et les coûts de gestion doivent être anticipés.

Plus concrètement, mieux vaut se poser la question avant l’acquisition d’un bien immobilier, afin de simplifier la démarche et limiter les frais. Et dans tous les cas, prendre conseil auprès d’un professionnel reste la meilleure façon de sécuriser ce type de projet.