Comprendre une SCI (Société Civile Immobilière) en 2026

Ce qu'il faut retenir

La SCI permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs dans l’optique de générer des revenus locatifs, de jouir d’un bien ou encore de transmettre un patrimoine.

• Elle est constituée de deux associés au minimum qui détiennent des parts sociales proportionnelles au capital apporté ;
• le fonctionnement de la SCI se veut simple et souple, ce qui participe à son intérêt. Il repose sur un gérant, désigné par les associés, qui prend en charge la gestion courante du ou des biens immobiliers ;
• disposer d’une SCI permet de gérer et de transmettre facilement un bien. Cela permet aussi de séparer le patrimoine personnel du patrimoine commun et d’apporter plus de sécurité aux associés ;
• pour créer une SCI, il convient d’effectuer plusieurs démarches obligatoires, comme la rédaction des statuts, le dépôt du capital en banque et l’immatriculation de la société ;
• ces démarches demandent du temps et engendrent des coûts.

Diane Levy 30 décembre 2025 7 min

SCI : principe et fonctionnement

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée pour constituer un patrimoine à plusieurs personnes et faciliter sa gestion.

Caractéristiques de la SCI

La SCI se compose au minimum de deux personnes, appelées associés. C’est elle qui détient le patrimoine immobilier. Les associés quant à eux disposent chacun de parts sociales dans la société à hauteur du capital qu’ils ont apporté.

Fonctionnement de la SCI

La SCI fonctionne comme les autres sociétés. Autrement dit : 

• elle dispose de statuts précisant et détaillant son organisation. Ceux-ci indiquent notamment les modalités de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité) ;
• un gérant est nommé par les associés. Il prend en charge la gestion courante du ou des biens immobiliers et n’a pas besoin de demander l’accord des autres associés pour effectuer cette gestion courante ;
• les dettes et les bénéfices sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales.

Les différents types de SCI

On distingue cinq types de SCI : 

• la SCI de location ou de gestion ;
• la SCI familiale ;
• la SCI d’attribution ;
• la SCI construction-vente ;
• la SCI de jouissance à temps partagé.

Ces formes de SCI présentent des caractéristiques différentes, tant au niveau des biens détenus et gérés que de leur objet ou de leur fiscalité.

Les types de SCI et leurs spécificités

Tableau récapitulatif des différents modèles de SCI et de leurs particularités

Comment créer une SCI ?

Plusieurs étapes sont à respecter pour créer une SCI en bonne et due forme.

Rédaction et enregistrement des statuts

Il convient tout d’abord de rédiger les statuts qui vont régir la société et détailler son fonctionnement. Cela peut être fait soit par un acte notarié soit par un acte sous seing privé. Une fois rédigés et signés par les associés, les statuts sont à enregistrer auprès du centre des impôts.

Dépôt du capital dans une banque

Ensuite, il est nécessaire de constituer et de déposer le capital de la SCI auprès d’une banque. Certains établissements bancaires sont à ce titre spécialisés dans les offres à destination des sociétés civiles immobilières.

Publication d’un avis de création

Un avis de création doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL). Il s’agit d’une démarche payante. Dans la foulée, une attestation de parution sera transmise auprès du gérant de la SCI. Sachez que vous avez également la possibilité de passer par un service de presse en ligne (SPEL). Quoi qu’il en soit, le service choisi doit être situé dans le même département que le siège social de la société.

Immatriculation de la société

Enfin, il convient de procéder à l’immatriculation de la société en ligne sur le site du guichet des formats des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr).

Création d’une SCI : quels avantages ?

Il peut être intéressant de créer une SCI pour de multiples raisons.

Répartition des charges entre les associés

Si des travaux sont prévus, leur coût est réparti entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Il n’est pas assumé par une seule personne.

Gestion et protection du patrimoine

Le principe même de la SCI est de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, via la désignation d’un gérant qui peut prendre des décisions et effectuer des démarches seul.

Par ailleurs, le patrimoine de la SCI est bien distinct de celui des associés. Ainsi, en cas de difficultés financières, comme le ou les biens immobiliers sont détenus par la SCI, le créancier se retourne d’abord contre la société (et non contre les associés) pour récupérer ses fonds, avant de s’intéresser aux associés. Autrement dit, la SCI assure une forme de protection pour ses membres.

De plus, pour vendre les biens de la SCI, il est nécessaire d’obtenir l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales. Ainsi, en cas de mésentente entre les membres ou de dispute, le patrimoine est protégé.

Transmission du patrimoine

La SCI facilite par ailleurs la transmission du patrimoine. Il est possible pour des parents de céder des parts de SCI de manière successive et de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession à hauteur de 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Fiscalité de la SCI

En règle générale, les associés peuvent opter pour le régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés) le plus adapté à leur situation au moment de la création de la société, sauf si l’objet de la SCI concerne la location de biens meublés notamment.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

La SCI présente peu d’inconvénients, mis à part les démarches qui peuvent apparaître longues et complexes ainsi que les frais engagés au moment de la création. Le fonctionnement de la société peut aussi figurer parmi les freins, même s’il est simple. En effet, comme toute société, la SCI a des obligations légales. Elle doit organiser une assemblée générale annuelle entre tous les associés et rédiger un procès-verbal. Elle doit aussi tenir une comptabilité.

Aussi, il convient surtout d’être vigilant lors du choix de la SCI (familiale, de location, d’attribution…) et de la rédaction des statuts.

Quel est le coût de création d’une SCI ?

La création d’une SCI coûte en moyenne entre 510 et 2 810 € selon la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier). Plusieurs frais sont en effet à prévoir (rédaction et enregistrement des statuts, frais d’immatriculation…).

Dépenses liées à la création d’une SCI

Données relevées sur le site de la FNAIM en avril 2025.