Obtenir un emprunt en SCI familiale

Ce qu'il faut retenir

La Société civile immobilière (SCI) familiale est une structure intéressante pour gérer le patrimoine de personnes ayant un lien de parenté. Elle permet de faire fructifier les biens immobiliers détenus ou d’investir pour augmenter la valeur de la société civile. C’est un outil flexible pour valoriser des biens familiaux.. Vous vous demandez comment obtenir un emprunt en SCI familiale ? Voici toutes les informations à connaître pour y arriver : 

• une SCI familiale dispose de la personnalité morale et peut donc souscrire un crédit immobilier en nom propre ;
• chaque associé est responsable de la dette souscrite à hauteur de sa participation au capital de la SCI ;
• emprunter via une SCI familiale permet d’obtenir un crédit plus important, car la banque prend en compte les capacités d’emprunt de tous les associés ;
• pour réaliser un prêt immobilier en SCI, il est nécessaire d’obtenir l’accord de chaque associé.

Diane Levy 31 décembre 2025 7 min

Une SCI familiale : qu’est-ce que c’est ?

La Société civile immobilière (SCI) familiale est un type de SCI. Sa particularité est d’être détenue uniquement par des associés ayant un lien de parenté ou d’alliance. Il est possible de faire partie d’une telle SCI pour les membres d’une famille jusqu’au 4e degré. 

Son but est de permettre aux membres d’une famille de détenir et gérer facilement un patrimoine immobilier commun. Ainsi, l’intérêt d’une telle structure est :

• de répartir les quotes-parts d’un ou plusieurs immeubles entre les membres d’une famille, en fonction de l’investissement réalisé par chacun ou des transmissions ;
• d’éviter les blocages liés à l’indivision ;
• d’assurer la pérennité d’un patrimoine sur plusieurs générations ;
• de faciliter les transmissions de patrimoine et de réduire les frais de succession ;
• de choisir les associés afin de limiter les conflits.

Pour faire partie d’une société civile immobilière familiale, il est nécessaire – en complément du lien de parenté – de réaliser un apport au capital social. En contrepartie, le nouvel associé reçoit des parts sociales en fonction du montant injecté.

Est-ce qu’une SCI familiale peut emprunter ?

Une SCI familiale peut être utilisée pour augmenter le patrimoine immobilier ou pour entretenir les immeubles détenus. Il est donc parfois nécessaire de faire un prêt immobilier pour acquérir un appartement en investissement locatif, par exemple. Le crédit peut aussi servir à rénover une toiture ou à améliorer l’isolation d’un logement détenu.

Dans ces situations, il existe deux possibilités : 

• chaque associé réalise un emprunt individuel puis apporte le capital à la SCI familiale via un apport en compte courant ;
• la SCI familiale réalise le prêt en son nom propre avec l’accord de tous les associés.

La SCI bénéficie de la personnalité morale. Elle a donc le droit de souscrire un emprunt bancaire.

Quel est l’intérêt d’emprunter via une SCI familiale ?

Le prêt immobilier en SCI présente plusieurs avantages.

 C’est tout d’abord un moyen d’emprunter plus. Les banques prennent en compte la capacité de remboursement de l’ensemble des associés. De plus, elle peut profiter de garanties hypothécaires fortes sur le patrimoine de la SCI. Le crédit contracté peut aussi permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt attractif.

En outre, emprunter en SCI familiale permet d’optimiser la fiscalité en diminuant la valeur des parts sociales. Cette dernière est calculée en fonction du rapport entre le montant de l’actif et du passif. Plus la société civile est endettée, moins ses parts sociales ont de la valeur. Cela diminue l’imposition sur ces parts, mais aussi les droits de donation au moment d’une succession.

Enfin, réaliser un crédit immobilier offre la possibilité d’investir sans bouleverser l’équilibre de la répartition du capital. Chaque associé est solidaire du remboursement au même niveau, et ce, même s’ils n’ont pas des revenus identiques. Un associé ayant des ressources financières importantes peut faire profiter les autres de sa capacité d’emprunt. Ce peut être le cas, par exemple, de parents qui font profiter leurs enfants de leurs capacités financières.

Avant d’emprunter avec une SCI familiale, il est toutefois important d’avoir conscience des inconvénients de cette structure : 

• il n’est pas possible de profiter des prêts aidés ou des subventions étatiques ;
• la création de la SCI et les décisions prises pour la gestion du patrimoine requièrent un formalisme strict ;
• l’administration de la SCI demande des compétences juridiques et comptables et il est souvent nécessaire de faire appel à des experts (comptable, avocat…) ;
• il n’est pas possible de profiter des avantages fiscaux du dispositif LMNP (Loueur meublé non professionnel).

Tableau : Résumé des avantages et inconvénients de l’emprunt en SCI familiale

Les éléments à prendre en compte avant d’emprunter en SCI familiale 

Avant de réaliser un crédit immobilier en SCI familiale, voici différents aspects de la démarche à analyser :

• L’accord des associés : pour réussir à emprunter, il est nécessaire d’avoir la validation unanime de tous les associés. Elle doit être officialisée dans un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
• L’endettement des associés : chaque associé est responsable des dettes contractées par la SCI à hauteur de sa participation au capital.
• Les garanties : l’organisme bancaire peut demander deux types de garanties. La garantie hypothécaire permet à la banque de saisir un bien de la SCI si les remboursements du prêt font défaut. La garantie personnelle, elle, permet d’engager chaque associé en cautionnement.
• L’assurance emprunteur : afin de sécuriser les remboursements du crédit immobilier en cas d’accident de la vie, l’établissement bancaire prêteur exige la souscription d’une assurance emprunteur au nom de chaque associé.
• L’apport : il est possible d’acheter sans apport via une SCI familiale si le dossier emprunteur présenté est solide (faible taux d’endettement, capacité d’emprunt élevée, stabilité des ressources). Toutefois, il est recommandé de présenter un apport de 10 % au minimum de la somme nécessaire afin de financer les frais annexes (notaires, frais de dossier…).
• Les remboursements : c’est à la SCI familiale d’assurer le remboursement de son prêt immobilier. Elle le fait normalement avec les loyers perçus. Si ses revenus sont inférieurs à la mensualité du crédit, alors chaque associé doit financer la SCI en fonction de sa quote-part.

Les conséquences d’un défaut de remboursement pour une SCI familiale

Si la SCI ne rembourse pas les mensualités aux échéances fixées, la banque constate le défaut de paiement. Elle envoie une mise en demeure de payer par courrier recommandé. 

Chaque associé est responsable de l’impayé à hauteur de son pourcentage de parts. Celui détenant 10 % de parts doit rembourser personnellement 10 % des mensualités manquantes, par exemple.

Sans paiement de la part de la SCI, l’établissement bancaire peut mettre en action les garanties dont il dispose. Il contacte les associés caution, par exemple, pour leur demander de payer la ou les échéances impayées. Il peut aussi mettre en œuvre la procédure de saisie d’un bien immobilier en cas d’hypothèque. 

Avant d’en arriver à cette extrémité, il est possible de trouver une solution avec la banque. Cette dernière peut accepter un report d’échéance ou une modulation des échéances, par exemple.