L’IFI et son application à une SCI dans le cadre de l’imposition fiscale

Ce qu'il faut retenir

Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), que vous possédiez des biens directement ou indirectement via des parts de société civile immobilière (SCI).  Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet : 

• l’IFI se calcule sur la valeur des parts sociales détenues par le contribuable, valeur qui est notamment déterminée en fonction d’un prix de vente estimé au 1er janvier de l’année d’imposition des biens gérés par la SCI ;
• un barème progressif d’imposition est appliqué par tranche ;
• le taux de l’IFI varie de 0,5 à 1,5 % ;
• Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant de réduire l’assiette imposable des parts de SCI, comme la décote pour absence de liquidité, l’exonération liée à l’activité professionnelle et les dons aux organismes d’intérêt général.

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier important. Il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018.

Les champs d’application de l’IFI

L’IFI s’applique aux patrimoines immobiliers situés en France, affichant une valeur nette supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Il est dû, que le contribuable soit résident fiscal ou non.

Les biens imposables à l’IFI

Selon le site economie.gouv.fr, qui propose une liste éditée en mai 2025, les biens et droits immobiliers imposables à l’IFI sont : 

• les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement (résidence principale, immeubles bâtis à usage personnel ou loués, les bâtiments classés monuments historiques…) ;
• les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement via des titres ou des parts de sociétés ;
• les biens et droits immobiliers qui n’entrent pas dans la catégorie des biens professionnels.

Les dettes déductibles

Vous pouvez déduire de la valeur imposable de vos biens et droits immobiliers certaines dettes, à condition qu’elles soient liées à votre patrimoine et existantes au 1er janvier de l’année d’imposition. Parmi les dettes déductibles, figurent notamment : 

• les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ;
• les dépenses d’amélioration, de construction ou d’agrandissement ;
• les dépenses d’entretien ;
• les impôts sur les propriétés comme la taxe foncière ;
• les dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés au prorata de la valeur des actifs imposables.

Le taux d’imposition de l’IFI

L’IFI se calcule selon un barème progressif, en tenant compte des dettes déductibles et des éventuels décotes et dons aux organismes d’intérêt général. Il s’applique dès lors que le patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Cependant, le patrimoine est taxé dès 800 000 €.

Barème progressif du taux de l’IFI (2025)

Valeur du patrimoine net taxable	Taux d’imposition
Entre 0 et 800 000 €	0 %
Entre 801 000 et 1 300 000 €	0,5 %
Entre 1 300 001 et 2 570 000 €	0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieur à 10 000 000 €	1,5 %

Source : service-public.gouv.fr.

Exemple de calcul de l’IFI

Votre patrimoine net taxable à l’IFI correspond à une valeur de 3 000 000 € au 1er janvier 2025. L’IFI est calculé ainsi : 

• fraction du patrimoine comprise entre 800 000 et 1 300 000 € : 500 000 € (soit 500 000 x 0,5 % = 2 500 €) ;
• fraction du patrimoine comprise entre 1 300 000 et 2 570 000 € : 1 270 00 € (soit 1 270 000 x 0,70 % = 8 890 €) ;
• fraction du patrimoine comprise entre 2 570 000 et 5 000 000 € : 430 000 € (soit 430 000 € x 1 % = 4 300 €)

L’IFI atteint 15 690 €.

SCI : définition et fonctionnement

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acquérir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Elle peut avoir plusieurs objets sociaux : de location, familiale, construction-vente… et remplir ainsi des objectifs différents. Une SCI de location par exemple a pour but d’acheter et de mettre en location un bien. La SCI familiale est plutôt utilisée pour faciliter la transmission d’un patrimoine aux membres d’une même famille.

Le fonctionnement de la SCI

Une SCI est créée obligatoirement par deux associés au minimum. Ces associés possèdent chacun des parts sociales proportionnelles à leur apport en capital, qui peut se faire par le biais d’un crédit immobilier ou de fonds propres. Comme toute entreprise, elle dispose de statuts établis et rédigés lors de sa constitution. Ceux-ci déterminent notamment l’organisation et le fonctionnement de la société civile immobilière. Par ailleurs, la SCI est administrée par un gérant désigné par les associés.

SCI et fiscalité

Si la société civile immobilière génère des bénéfices lors de la location des biens par exemple, chaque associé est tenu de déclarer ses revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis soit à l’impôt sur le revenu dans le cadre d’une location nue, soit à l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une location meublée.

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Ce qu’il savoir sur l’imposition des parts de SCI à l’IFI

Les parts sociales d’une société civile immobilière sont soumises à déclaration et à imposition, au même titre que les biens immobiliers, car elles représentent des fractions d’immeubles détenues indirectement : 

• si leur valeur dépasse le seuil d’1,3 million d’euros ; 
• si ces parts sociales entrent dans la composition d’un patrimoine net taxable (biens détenus directement et indirectement) d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’IFI s’ajoute alors à l’imposition de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés selon le type de SCI).

Calculer la valeur des parts de SCI soumises à l’IFI

L’IFI est calculé sur la base de vos déclarations, que ce soit pour les biens immobiliers détenus directement ou pour les parts de SCI. Ainsi, vous devez estimer la valeur des parts sociales que vous possédez en fonction de la valeur des biens détenus par la SCI (celle-ci correspond au prix de vente estimé au 1er janvier de l’année d’imposition).

Voici ce que précise le site des impôts :

« Pour déterminer la fraction imposable de la valeur des parts ou actions appartenant au redevable, il est appliqué à leur valeur un coefficient correspondant au rapport existant entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables augmentée, le cas échéant, de la fraction de la valeur des parts ou actions détenues représentatives de ces mêmes biens et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme dans lequel le redevable détient une participation directe »

Pour vous aider, l’État propose le service en ligne Patrim vous permettant de disposer d’une estimation précise et réaliste.

Quels sont les abattements et les décotes pour les SCI ?

Plusieurs avantages fiscaux peuvent s’appliquer aux parts sociales de SCI et permettre de réduire l’assiette imposable à l’IFI.

Décote en fonction de la valeur du patrimoine net taxable

Une décote s’applique lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 €. Son montant se calcule selon la formule suivante : 

17 500 € – (1,25 % x valeur nette taxable du patrimoine immobilier)

Exemple :  Votre patrimoine immobilier net taxable représente une valeur de 1 350 000 €.  L’IFI se calcule ainsi avant la décote :  fraction du patrimoine comprise entre 800 000 et 1 300 000 € : 500 000 € (soit 500 000 x 0,5 % = 2 500 €) ; fraction du patrimoine comprise entre 1 300 000 et 2 570 000 € : 50 000 € (soit 50 000 x 0,7 % = 350 €) Soit l’IFI atteint 2 850 € (soit 2 500 + 350 = 2 850 €). La décote se calcule comme suit :  17 500 – (1,25 x 1 350 000) = 17 500 – 16 875 = 625 € Le montant de l’IFI après la décote se monte à 2 225 € (soit 2 850 – 625 €).

Au-delà d’1,4 million d’euros, la décote ne s’applique pas.

Décote pour absence de liquidité

L’administration fiscale peut appliquer une décote allant de 10 à 20 % sur les parts de SCI imposables à l’IFI pour absence de liquidité sous certaines conditions, en raison notamment de la difficulté à revendre les parts sociales de la SCI.

Exonération pour certaines activités professionnelles

Si vous détenez des parts de SCI gérant un bien immobilier lié à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et que vous utilisez ce bien pour exercer votre activité professionnelle principale, vos parts sociales sont exonérées d’IFI. 

Démembrement de propriété

Si la SCI a procédé à un démembrement des parts sociales, vous n’êtes pas tenu de les déclarer si vous êtes associé nu-propriétaire. Car l’associé usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété à concurrence de la quote-part des parts sociales que vous possédez.

Dons aux organismes d’intérêt général

Vous pouvez réduire le montant de l’IFI lié à des parts de SCI et/ou à un patrimoine immobilier direct en effectuant des dons à des organismes d’intérêt général. L’administration fiscale tient compte de 75 % des versements effectués dans la limite de 50 000 €.

Plafonnement de l’IFI

L’IFI est plafonné. Ainsi, l’administration fiscale tient compte de vos impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et des produits de l’année précédente. Si le total de ces impôts (France et étranger) et de l’IFI de l’année en cours est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l’année précédente, l’IFI de l’année sera déduit du montant de la différence entre les deux.

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L’importance de la compréhension des enjeux fiscaux

Il est crucial de connaître et de bien appréhender les dispositifs fiscaux en vigueur pour bénéficier des avantages et réduire l’assiette imposable à l’IFI. Prenez le temps de vous renseigner ou faites-vous accompagner par des spécialistes en gestion patrimoniale pour éviter les erreurs et les déconvenues et pour mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale.

Obligation déclarative et réforme de l’IFI

Déclaration de l’IFI

Les données concernant l’impôt sur la fortune immobilière sont à déclarer chaque année en même temps que celles de l’impôt sur le revenu.

• Si vous déclarez vos revenus en ligne, vous devez préciser votre IFI de la même manière.
• Si vous effectuez une déclaration de revenus papier (formulaire n°2042), vous devez joindre en plus une déclaration d’IFI papier (formulaire n°2042-IFI).

Réforme et nouveautés 2025

Malgré des propositions de réforme début 2025, le cadre actuel de l’IFI a été maintenu (taux d’imposition et assiette imposable inchangés). Notez que désormais, vous pouvez opter pour un prélèvement automatique soit mensuel soit à l’échéance.