SCI et TVA : Tout savoir sur les règles fiscales en vigueur

Ce qu'il faut retenir

Une SCI n’est pas toujours assujettie à la TVA. Lorsque c’est le cas, un taux normal de 20 % s’applique généralement, mais il peut être réduit selon les cas de figure. Pour rappel, une SCI (société civile immobilière) est une structure prisée pour gérer des biens immobiliers à usage personnel ou professionnel. Voici ce qu’il faut retenir sur le sujet : 

• la SCI n’est pas nécessairement assujettie à la TVA, sauf dans des cas précis (activité commerciale, location meublée, construction-vente…) ;
• le taux normal de TVA (20 %) s’applique pour la plupart des services, mais un taux réduit de 10 % (voire de 5,5 %) peut aussi intervenir pour des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique ;
• l’assujettissement à la TVA d’une SCI a des avantages, comme la récupération de la TVA déductible, mais aussi des inconvénients (formalités administratives, risques fiscaux en cas d’erreur) ;
• une SCI soumise à la TVA doit effectuer diverses déclarations et peut aussi récupérer la TVA sous certaines conditions ;
• choisir l’assujettissement à la TVA a un impact sur la trésorerie et la capacité à négocier avec les partenaires ;
• il est souvent préférable pour une SCI de faire appel à des courtiers et des experts-comptables.

Diane Levy 8 janvier 2026 10 min

Quand une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

La SCI est une société civile immobilière destinée à gérer des biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales, elle n’est donc pas automatiquement soumise à la TVA. 

Les cas où une SCI n’est pas soumise à la TVA

Il s’agit des activités de gestion et de location nue (non meublée) qui sont considérées comme civiles, donc exonérées de TVA. Cela concerne majoritairement :

• la location de biens immobiliers nus à usage d’habitation principale ou secondaire (donc la majorité des SCI à vocation familiale) ;
• la gestion d’un patrimoine à usage privé, lorsque l’immeuble est principalement utilisé par les associés à titre personnel ;
• les petites opérations sans caractère commercial, comme la location temporaire d’une maison de vacances si elle n’implique pas de services additionnels.

Les cas où une SCI est soumise de plein droit à la TVA

Certaines activités sont automatiquement soumises à la TVA, car elles sont assimilées à des activités commerciales par nature. C’est le cas pour :

• la location de biens immobiliers meublés : les loyers y sont soumis au taux standard de TVA à 20 %, y compris pour les locations saisonnières et touristiques (Airbnb, gîtes, résidences de service…) et les emplacements pour le stationnement de véhicules (parking, aire de caravanes…), sauf s’ils sont intégrés dans un bail pour un logement ;
• la construction-vente de biens immobiliers : elle est assimilée à une activité de promoteur immobilier. Le taux de TVA de 20 % s’applique sur le prix de vente du bien (sauf niches fiscales spécifiques) ;
• la location à usage professionnel : elle est également soumise à la TVA, lorsqu’une SCI loue un bien nu à une entreprise (bureaux, commerces…). Les locataires eux-mêmes soumis à la TVA pourront alors la récupérer.

Les cas où la SCI peut choisir d’être assujettie à la TVA

Lorsqu’elle n’est pas soumise de plein droit à la TVA, la SCI peut néanmoins choisir de l’être. Ce choix peut être stratégique pour permettre à la société de récupérer la TVA payée en amont pour des travaux ou l’achat du bien, par exemple lors de la rénovation ou la construction d’un immeuble destiné à être loué à des professionnels.

Si vous souhaitez soumettre les loyers à la TVA, vous devez indiquer cette intention au service des impôts des entreprises (SIE) par courrier. L’option débute alors au premier jour du mois suivant votre demande et s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée. Pour renoncer à la TVA sur les loyers, il faut également envoyer un courrier au SIE.

Les obligations fiscales d’une SCI soumise à TVA

La SCI, qu’elle soit soumise à TVA ou non, doit déclarer annuellement ses revenus (déclaration n°2065 pour les meublés et 2072 pour les non-meublés). Les déclarations doivent être déposées chaque année au plus tard en mai pour les loyers perçus l’année précédente. Parallèlement, les associés doivent déclarer leur quote-part sur leur propre déclaration de revenus. Les sommes sont soumises aux prélèvements sociaux.

La SCI peut déduire de ses revenus fonciers plusieurs charges et travaux pour réduire la base imposable des associés (intérêts d’emprunt liés à un crédit immobilier, charges de copropriété, frais de gestion, assurances, taxe foncière, travaux d’entretien ou de réparation…). 

Quels sont les taux de TVA applicables dans le domaine immobilier ?

Le secteur immobilier est soumis à plusieurs taux de TVA selon la nature des biens, des travaux ou des services.

• le taux normal (20 %) s’applique par défaut pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier neuf destiné à des locaux professionnels, à la facturation des loyers pour des locaux commerciaux ou bureaux et aux prestations de services annexes (entretien, gestion locative…). Il s’applique également pour les ventes d’immeubles ou de terrains pour des opérations à usage commercial ;
• le taux réduit (10 %) est applicable à certaines opérations d’amélioration, transformation ou d’aménagement réalisées sur des logements anciens (plus de deux ans). La structure générale et l’aménagement du bien ne doivent pas être modifiés ;
• le taux de 5,5 % s’applique aux travaux liés à la rénovation énergétique du bien ;
• enfin, le taux spécifique de 2,1 % est applicable dans certains cas de logements sociaux ou d’opérations financées par des aides publiques.

L’imposition des taux réduits à la SCI permet de réaliser des travaux à moindre coût et encourage la rénovation énergétique et l’amélioration de l’habitat. Mais une SCI peut payer moins de TVA sur ses travaux sans être capable de récupérer la TVA si elle ne génère pas d’opérations assujetties (activités non taxables). Par ailleurs, les taux élevés pèsent sur la trésorerie de la SCI, le temps d’obtenir le remboursement éventuel.

TVA selon activité

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Avantages et inconvénients pour une SCI soumise à la TVA

L’assujettissement à la TVA d’une SCI présente des avantages et des inconvénients. Au rang des bénéfices, la SCI peut récupérer la TVA sur :

• les travaux d’entretien ou de rénovation sur les biens ;
• l’achat de biens immobiliers soumis à TVA ;
• les services et fournitures liés au bien loué (entretien, gestion locative…).

Pour les entreprises locataires d’un bien assujetti à la TVA, c’est aussi un avantage, car le locataire peut déduire la TVA de ses propres charges.

En revanche, l’assujettissement à la TVA d’une SCI demande des formalités administratives et comptables assez lourdes, pour déclarer la TVA périodiquement et suivre les recettes et déductions. Certaines dépenses sont également non récupérables si les locataires sont non assujettis (associations, particuliers…).

Comment une SCI peut-elle récupérer la TVA ?

Une SCI peut récupérer la TVA lorsqu’elle est assujettie par obligation ou par option déclarée et qu’elle réalise des dépenses liées à des activités soumises à TVA (travaux par exemple). Pour récupérer la TVA, elle doit utiliser des factures conformes comportant la mention de la TVA payée et déclarer les montants au titre de la TVA déductible incluse dans le formulaire fiscal.

Deux limites à cette possibilité :

• la TVA n’est récupérable que si les dépenses sont directement liées à l’activité imposable ;
• en cas de mixité entre opérations exonérées et non exonérées, des proratas s’appliquent (par exemple une location mixte de bureaux et de logements).

Les enjeux fiscaux liés à la TVA pour les SCI

Une planification stratégique nécessaire

Le choix entre assujettissement ou non à la TVA, lorsqu’il est possible, doit être planifié dès le départ. En effet, cela influe directement sur la trésorerie, la rentabilité et la facilité de financement des projets. Une SCI qui opte pour la TVA peut la récupérer sur les dépenses, ce qui améliore le cash-flow des travaux et acquisitions. En revanche, une SCI exonérée bénéficie d’un régime plus simple administrativement, mais perd la possibilité de récupérer la TVA sur les charges liées. 

Vous pouvez prendre votre décision selon plusieurs critères :

• la nature et le volume des travaux prévus (rénovation lourde, construction, achats de biens…) ;
• la proportion entre activités taxables ou non (location de meublés ou de bureaux, vente d’immeubles…) ;
• le profil des locataires, assujettis à la TVA ou non, et leur capacité à récupérer la TVA déductible ;
• la durée prévisible des actifs et la durée de détention (court ou long terme).

La gestion des flux de TVA

Un cycle de TVA typique oscille entre la TVA collectée sur les loyers ou ventes et la TVA déductible sur les achats et travaux. Le delta peut être nul, positif ou négatif selon le mix d’opérations. Si l’activité est majoritairement exonérée, la TVA déductible ne peut pas être récupérée, ce qui diminue la rentabilité des investissements. En cas d’option TVA, les délais de restitution et les échéances de déclarations nécessitent une gestion rigoureuse pour éviter les tensions de trésorerie.

Pour cela, certaines bonnes pratiques sont conseillées :

• mettre en place un système de prévision de TVA dès la budgétisation des travaux ;
• allouer un budget à la TVA pour prévoir les flux entrants et sortants afin de maintenir un fonds de roulement suffisant ;
• simuler plusieurs scénarios avec ou sans TVA pour chaque projet afin de choisir le plus intéressant.