Est-il possible de vendre une maison sous hypothèque ?

Ce qu'il faut retenir

Oui, il est tout à fait possible de vendre une maison sous hypothèque. L’hypothèque vient garantir une dette et ne dépossède pas le propriétaire : il jouit toujours de tous ses droits et obligations sur le bien immobilier. Voici ce qu’il faut retenir avant d’entamer la vente d’un bien hypothéqué :

• l’hypothèque n’empêche pas la vente, mais le crédit doit être soldé avant la signature de l’acte de vente ;
• le notaire joue un rôle central : il rembourse la banque avec le produit de la vente et libère le bien de toute garantie ;
• si le prêt a été remboursé depuis moins d’un an, des frais de mainlevée d’hypothèque sont à prévoir représentant entre 0,3 % à 0,6 % du montant du prêt majoré ;  
• le notaire peut refuser la cession du bien sous hypothèque si le prix de vente ne permet pas de rembourser tous les créanciers.

Diane Levy 22 décembre 2025 8 min

Maison sous hypothèque : qu’est-ce que cela signifie ?

Vous souhaitez vendre une maison sous hypothèque ? Rassurez-vous, cela est tout à fait possible. Pour vous permettre d’avoir toutes les cartes en main, on fait le point sur les particularités d’un bien hypothéqué.   

Définition

Lorsqu’un bien immobilier est « sous hypothèque », cela signifie qu’il sert de garantie à un créancier, généralement une banque qui a accordé un prêt immobilier. L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière (articles 2393 et suivants du Code civil). Autrement dit, cela ne retire pas la propriété du logement à l’emprunteur : vous en restez pleinement propriétaire, mais le bien est juridiquement grevé d’une charge jusqu’à extinction de la dette. En cas de non-remboursement, la banque peut faire vendre le bien pour récupérer les sommes dues.

L’hypothèque peut être :

• conventionnelle, lorsqu’elle est prévue au moment de la signature du prêt ;
• légale, imposée dans certains cas par la loi (notamment pour les successions) ;
• ou judiciaire, ordonnée par un tribunal.

Le cas d’une vente de maison sous hypothèque

Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’hypothèque offre donc à la banque une sécurité juridique. Tant que le prêt n’est pas totalement remboursé, la banque conserve un droit sur le bien. Cependant, cette garantie n’empêche pas de vendre le logement, à condition que la dette soit intégralement réglée au moment de la transaction. Le principe est simple : le prix de vente sert d’abord à rembourser la banque avant de vous être versé.

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

Oui, vous pouvez vendre une maison sous hypothèque. Ce processus dépend toutefois de votre situation : le prêt peut être terminé récemment, depuis longtemps, ou toujours en cours.

Le crédit est terminé depuis plus d’un an

Si le prêt est soldé depuis plus d’un an, bonne nouvelle : l’hypothèque est automatiquement levée. Vous pouvez vendre votre logement librement, sans formalité particulière auprès de la banque. Le notaire vérifiera simplement que la radiation de l’hypothèque a bien été effectuée dans le fichier immobilier.

Le prêt est terminé depuis moins d’un an

Si votre crédit a été remboursé depuis moins de douze mois, l’hypothèque est encore active. Vous pouvez vendre votre bien, mais une mainlevée d’hypothèque doit être effectuée par le notaire. La vente ne peut être finalisée que lorsque la mainlevée est enregistrée.

Attention, cette obligation entraîne des frais, correspondant aux démarches administratives et à l’intervention du notaire. 

Le prêt est en cours  

Lorsque le crédit n’est pas intégralement remboursé, la vente reste possible, mais elle doit permettre de solder la dette. Avant d’accepter l’opération, le notaire s’assure donc que le prix de la vente est suffisant pour rembourser tous les créanciers hypothécaires. Si c’est le cas, il peut alors :

• prélever la somme nécessaire pour rembourser le capital restant dû ;
• procéder à la mainlevée d’hypothèque afin de libérer le bien de toute garantie ;
• adresser l’acte de radiation de l’hypothèque au service de la publicité foncière.

Quels sont les frais d’une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée d’une hypothèque nécessaire à la vente suppose un certain nombre de frais. Ces derniers oscillent habituellement entre 0,3 % et 0,6 % du montant du prêt majoré. Ils se composent :  

• des droits d’enregistrement ;
• les honoraires du notaire ;
• la contribution de sécurité immobilière (CSI) pour la radiation de l’hypothèque ;
• la TVA et les autres frais administratifs de radiation.

Attention, pensez également à tenir compte des éventuels frais de remboursement anticipé de la banque (IRA) qui s’ajoutent au coût total de la vente d’un bien qui n’a pas encore été remboursé.

Le notaire peut-il refuser la mainlevée d’hypothèque ?

En principe, le notaire ne peut pas refuser la mainlevée. Cette situation peut toutefois se présenter.

Dans quelles situations le notaire peut-il refuser la mainlevée de l’hypothèque ?

Si le prix de vente de votre maison permet de rembourser tous les créanciers ainsi que les frais inhérents à la main levée, votre notaire devrait donner son accord sans difficulté. Dans le cas contraire, il ne peut pas prononcer la mainlevée et la vente hypothécaire est suspendue jusqu’à ce que la banque soit remboursée.

Que faire en cas de blocage ?

Si la vente est bloquée par une hypothèque, vous pouvez obtenir la mainlevée de l’hypothèque sur décision de justice, ou mainlevée judiciaire. Cette demande est à effectuer auprès du tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière où est enregistrée l’hypothèque. Le tribunal judiciaire décide alors d’autoriser ou non la levée de l’hypothèque.

Comment se déroule la vente d’une maison sous hypothèque ?

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier hypothéqué, c’est le notaire chargé de la transaction qui s’occupe lui-même des formalités. Voici les principales étapes :

1.     Estimation du bien et consultation du notaire.
   Dans un premier temps, il convient de vérifier le prix de vente de la maison. Le notaire évalue la situation juridique du bien et vérifie l’existence de l’hypothèque.
2.     Vérification du capital restant dû.
   Le notaire se charge de solliciter votre banque (créancier hypothécaire) afin d’obtenir le montant exact à rembourser pour solder le prêt.
3.     Signature de l’acte authentique de vente.
   Une fois la vente signée et les fonds versés, le notaire règle alors les différents créanciers grâce au prix de vente du bien hypothéqué.
4.     Mainlevée d’hypothèque.
   Le notaire procède alors à la publication de la mainlevée officielle auprès du service de la publicité foncière avant de transférer la propriété à l’acheteur.

Peut-on acheter une maison hypothéquée ?

Tout comme il est possible de vendre un bien encore sous hypothèque, un acheteur peut tout à fait acquérir une maison hypothéquée. Dans la pratique, cela ne pose pas de problème, à condition que la vente soit bien encadrée par le notaire, qui veille au remboursement de la dette et à la levée de l’hypothèque avant le transfert de propriété. En revanche, le niveau de risque dépend du rapport entre le prix de vente et le montant de la dette.

• Si le prix d’achat couvre entièrement le montant du prêt, aucun risque pour l’acheteur : le notaire règle les créanciers et radie l’hypothèque avant la signature définitive.
• Si le prix de vente est inférieur au capital restant dû, la situation devient plus délicate, car la banque pourrait refuser la levée de l’hypothèque tant que la dette n’est pas soldée. Dans certains cas, elle peut, sous conditions très strictes, contester le prix de vente et demander la mise aux enchères publiques du bien.

L’info en plus : dans tous les cas, l’acheteur n’hérite jamais de la dette de l’ancien propriétaire. Le notaire veille à ce que le bien soit vendu libre de toute charge.