Quel est le coût d’une renégociation de crédit immobilier ?

Ce qu'il faut retenir

Depuis que vous avez souscrit votre crédit immobilier, les taux ont baissé et vous envisagez de négocier de nouvelles modalités de remboursement avec votre banque ? Pour que l’opération soit pertinente, il convient de calculer l’ensemble des dépenses induites en amont. Voici ce qu’il faut savoir sur les coûts d’une renégociation de crédit immobilier : 

• les frais de renégociation sont variables selon les établissements ;
• ils incluent des frais de dossier et d’intervention ;
• ils peuvent correspondre à un pourcentage du capital restant dû ou être forfaitaires ;
• ils ne doivent pas être trop élevés pour que l’opération reste intéressante ;
• ils sont bien différents des frais engendrés par un rachat de crédits (ceux-ci englobent entre autres des frais de garantie et des indemnités de remboursement anticipé). 

Diane Levy 3 octobre 2019  8 min

Renégociation de crédit immobilier : en quoi ça consiste ?

Lorsque vous avez contracté un prêt immobilier, vous vous êtes mis d’accord avec votre banque sur son taux d’intérêt. Seulement, les taux évoluent régulièrement, à la hausse ou à la baisse. Si actuellement, les indices sont plus bas, vous pouvez envisager de renégocier votre prêt immobilier afin de profiter de cette baisse et d’optimiser le coût global de votre emprunt (ou de raccourcir la durée de remboursement).

La renégociation de prêt immobilier consiste à négocier de nouvelles conditions rattachées à votre emprunt avec votre banquier. Ces modalités du contrat portent, par exemple, sur le taux d’intérêt, la durée de l’emprunt, le montant de vos mensualités, l’échéancier de remboursement, etc.

Quel est le moment idéal pour renégocier votre prêt immobilier ?

Il existe trois critères pour déterminer le bon moment pour renégocier son prêt immobilier :

• vous devez être dans le premier tiers du remboursement de votre emprunt : en effet, c’est dans cette période que vous remboursez le plus d’intérêts. Plus vous avancez dans le temps, plus vous remboursez le capital. Vous ne pouvez donc plus autant optimiser vos frais grâce à la renégociation ;
• le capital restant dû doit être idéalement supérieur à 70 000 euros : si le capital est trop faible, le montant des intérêts que va vous faire gagner la renégociation ne sera pas suffisamment intéressant ;
• l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être supérieur à 0,70 point, voire 1 point : la baisse du taux doit couvrir les frais liés à la renégociation pour faire baisser le coût total du prêt.

Comment se déroule concrètement la renégociation de prêt immobilier avec votre banque ?

Contrairement au rachat de crédit, la renégociation a lieu directement auprès de votre banque. Il vous suffit de vous adresser à votre conseiller habituel et de lui présenter ce qui motive votre demande. Notez bien que votre banquier n’a aucune obligation d’accepter la renégociation.

Si la banque accepte de redéfinir les termes du contrat de prêt, son accord doit être signifié par courrier afin de rendre certaine la date de l’acceptation (le cachet de la lettre faisant foi). Vous disposez de dix jours de réflexion pour valider ou refuser la proposition de la banque. Ce délai est incompressible et court à compter de la réception du courrier.

Votre banquier accepte de baisser le taux d’intérêt, quel avenant au contrat devez-vous signer ?

Votre banquier a accepté de revoir à la baisse le taux de votre crédit immobilier ? En toute logique, pour matérialiser ce nouvel accord, il ne vous reste plus qu’à signer un avenant au contrat de prêt initial.

Les modalités de l’avenant

L’avenant au contrat doit contenir certaines informations définies par la loi (article L. 313-39 du Code de la consommation) et relatives au type de prêt immobilier :

Pour un prêt à taux fixe, l’avenant doit indiquer :

• l’échéancier des amortissements ;
• le TAEG (taux annuel effectif global) renégocié ;
• le coût global du crédit sur la base des frais et remboursements à venir.

Pour un prêt à taux variable, l’avenant précise :

• l’échéancier avec le capital restant dû pour chaque échéance en cas de remboursement anticipé ;
• le TAEG renégocié (TAEG uniquement sur la première période et en cas de taux capé, donc avec un résultat approximatif car il n’est pas possible de connaître le coût total d’un crédit à taux variable)  ;
• le coût global du crédit calculé sur la base des frais et remboursements à venir jusqu’à la date de révision du taux ;
• les conditions relatives à la variation du taux.

Comment bien contrôler les frais de renégociation de votre crédit immobilier ?

Pour être intéressante, la renégociation doit faire baisser significativement le taux de votre prêt. Pour cela, il vaut mieux contrôler les frais induits par cette opération. Or, ceux-ci varient selon les établissements bancaires et surtout selon votre contrat initial.

Quel montant prévoir ?

En règle générale, les frais de renégociation comprennent des frais de dossier et d’intervention. Les frais de dossier correspondent au coût des démarches entourant la conclusion de l’avenant. Ils représentent les honoraires de votre conseiller bancaire pour le temps passé à étudier et à monter votre dossier. Ceux-ci peuvent correspondre à un pourcentage du capital restant dû.  Ils peuvent également être forfaitaires. Vérifiez bien leur montant dans votre devis avant d’accepter celui-ci.

Quand payer les frais de renégociation ?

Les frais de dossier sont généralement à payer en une fois lors du premier prélèvement de remboursement du crédit après la signature de l’avenant de renégociation.

Votre banque refuse de renégocier ? Le rachat de crédit immobilier est une solution

La banque est en droit de ne pas vouloir renégocier les conditions actuelles de votre prêt immobilier. Pour améliorer les conditions de votre prêt, vous pouvez alors faire racheter votre crédit par un autre établissement de crédit.

Vous obtiendrez parfois des conditions plus favorables auprès d’une banque tierce. Les frais dont vous devrez vous acquitter seront toutefois généralement plus importants. Il s’agira par exemple :

• des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour l’ancien crédit ;
• des frais de fermeture des garanties de l’ancien prêt ;
• des frais de dossier du nouveau crédit ;
• des frais de garantie du nouveau prêt.

Avant de vous lancer dans le rachat ou la renégociation de crédit, nous vous recommandons de bien étudier le terrain. Comparez chaque offre et toutes les conditions s’y rattachant afin de trouver la solution qui vous est la plus favorable.

Différences de coûts entre renégociation de crédit et rachat de prêt

Les démarches à mener, entre une renégociation et un rachat de prêt, sont bien différentes. Les frais inhérents à chaque opération le sont aussi.

• Dans le cadre d’une renégociation de prêt, le demandeur s’acquitte de frais de renégociation ou de dossier.
• Dans le cadre d’un rachat de crédit, il doit prendre en charge des frais de dossier et de garanties liés au nouveau prêt, ainsi que des pénalités de remboursement anticipé.

Renégociation et rachat de crédit : les différents frais engendrés selon l’opération

Il est important de faire le point sur tous les scénarios possibles. Cela permet de cibler quelle formule convient le mieux à vos attentes. Prenez le temps de réaliser des simulations de votre projet immobilier.

Nos conseils pour minimiser les frais d’une renégociation de prêt immobilier

Pour renégocier votre crédit immobilier et réduire au maximum les coûts engendrés par l’opération, il existe plusieurs astuces à connaître. 

Être raisonnable

Gardez en tête que la banque peut refuser votre demande de renégociation de prêt immobilier. Si vous demandez une baisse de taux trop conséquente, l’établissement financier peut ne pas accéder à votre requête. Soyez donc raisonnable en tenant compte des taux actuels. 

Préparer votre dossier et vos arguments

L’idée est de mettre en avant votre profil et de faire valoir vos atouts pour que la banque valide votre demande. 

Notez tout ce qui peut jouer en votre faveur : client fidèle, nombreux produits financiers dans la même banque (assurance vie, compte épargne, assurance habitation…), bonne gestion financière, revenus plus conséquents qu’avant… Vous pouvez aussi prévoir de souscrire d’autres services, en parallèle de votre renégociation de crédit.

Votre courtier aide à trouver la meilleure option pour votre rachat de crédit immobilier

Si votre courtier ne peut intervenir dans la renégociation de votre prêt immobilier directement avec votre banque, il peut vous aider cependant dans votre projet de rachat de crédit. Il peut en effet vous guider intégralement dans la marche à suivre et intervenir aussi dans la recherche d’un nouveau contrat d’assurance emprunteur.