Créer une SCI pour louer un bien : comment ça fonctionne ?

Ce qu'il faut retenir

Une SCI de location est une structure juridique permettant d’acheter et de gérer un ou des biens locatifs à plusieurs. Voici ce qu’il faut savoir sur cette forme particulière de société civile immobilière : 

• la SCI locative doit être constituée par deux associés au minimum ;
• chacun apporte son capital et dispose de parts sociales proportionnellement à son apport ;
• son objet social est de gérer des biens locatifs et de générer des revenus ;
• il n’est pas possible de créer une SCI de location dans le but de revendre des biens ou de les transmettre aux membres de sa famille ;
• les revenus générés sont imposés soit selon l’imposition sur le revenu (pour les biens locatifs nus), soit selon l’imposition sur les sociétés (pour les locations meublées) ;
• la création d’une SCI locative passe par plusieurs étapes, relativement simples à effectuer : rédaction des statuts, dépôt du capital en banque, publication d’un avis de création, etc.

Diane Levy 13 janvier 2026 9 min

Qu’est-ce qu’une SCI de location ?

Aussi appelée SCI de gestion-location, la SCI locative (ou SCIL) fait partie des types de société civile immobilière existants, au même titre que la SCI familiale, la SCI d’attribution ou encore la SCI de jouissance. Elle a pour objet la réalisation d’investissements locatifs à plusieurs.

L’objet social de la SCIL

La SCI est une structure juridique, créée au minimum par deux personnes, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans le cadre d’une SCIL, ces biens sont destinés à être loués et à générer des revenus locatifs.

Comment fonctionne une SCI de location ?

La SCI de location fonctionne comme une SCI classique. Elle se conforme aux mêmes règles de création et d’organisation. 

Les caractéristiques d’une SCI

• elle doit être constituée par au moins deux personnes (chacune ayant le statut d’associé) ;
• les biens immobiliers sont détenus par la SCI ;
• chaque associé obtient des parts sociales à hauteur proportionnelle du capital apporté ;
• un gérant est désigné par les associés : son rôle est d’effectuer la gestion courante des biens locatifs, sans l’intervention des associés.

L’importance des statuts

La SCI locative, comme toute autre forme de société, dispose de statuts. Ceux-ci précisent et détaillent son fonctionnement. Ils indiquent notamment les modalités de prise de décision. En effet, les décisions concernant le patrimoine immobilier peuvent se valider à l’unanimité ou à la majorité par exemple.

Les spécificités de la SCI locative

La SCI de location présente des spécificités propres, différentes des autres types de SCI, que ce soit au niveau de l’objet de la société, de son fonctionnement ou de sa fiscalité :

• ses objectifs sont en effet de gérer des biens immobiliers destinés à la location et d’engendrer des revenus locatifs, contrairement aux autres types de SCI ;
• la SCI de location doit respecter les règles en matière de location de logement non meublé ou meublé, selon la nature du bien loué (nu ou meublé), par exemple : établir un bail de trois ans minimum pour les locations non meublées, dépôt de garantie de deux lois pour les logements meublés, etc. ;
• les revenus locatifs sont soumis à une fiscalité différente, selon que le bien est loué nu ou meublé. L’imposition sur le revenu est appliquée dans le premier cas, l’imposition sur les sociétés dans le second.

Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI ?

Les revenus fonciers, générés par la SCI de location, sont imposés différemment, en fonction de la nature du bien loué (nu ou meublé).

Imposition sur le revenu

Les bénéfices de la SCI, provenant de la location biens loués nus, font partie des revenus imposables, au même titre que les salaires. Ils entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé précise dans sa déclaration de revenus les sommes perçues par le biais de la SCI de location.

• Si vous optez pour le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % automatiquement sur l’ensemble de vos revenus fonciers s’ils sont inférieurs à 15 000 € par an (vous ne pouvez pas déduire vos charges).
• En optant pour le régime d’imposition au réel, il est possible de déduire les charges des revenus fonciers (s’ils sont supérieurs à 15 000 € par an ou si vous choisissez ce régime de votre plein gré) et de générer un déficit foncier, si les dépenses sont plus élevées que les bénéfices. Ce mécanisme permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.

Imposition sur les sociétés

Si les revenus locatifs sont issus de biens meublés, ces bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés car l’État considère qu’il s’agit d’une activité commerciale. Le taux normal d’imposition de l’IS est de 25 %. Cependant, il peut être réduit à 15 % pour les bénéfices allant jusqu’à 42 500 € sous conditions (chiffres de 2025 recueillis sur le site entreprendre.service-public.fr).

Dans quels cas créer une SCI de location ?

Créer une SCIL peut s’avérer une option intéressante dans les situations suivantes.

Investir dans l’immobilier locatif à plusieurs

La SCI de location permet d’investir dans des biens locatifs à plusieurs associés, ce qui peut se concrétiser : 

• par un apport initial moins important que dans une opération en solo ;
• des facilités à obtenir un emprunt (les risques de défaut de paiement étant partagés à plusieurs, les banques hésitent parfois moins à prêter des fonds).

Simplifier la gestion d’un patrimoine locatif

Les dettes et les bénéfices, liés au bien locatif détenu par la SCI, sont répartis entre tous les associés à hauteur des parts sociales qu’ils possèdent. Par exemple, si le bien à louer requiert des travaux de rénovation ou de remise aux normes, ils sont supportés par l’ensemble des associés ce qui facilite leur réalisation. Par ailleurs, la gestion courante est assumée par le gérant.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI de location ?

La SCI de location présente des avantages et des inconvénients, qu’il est important d’appréhender avant de se lancer dans le projet de création. Les voici. 

Avantages de la SCIL

Le premier avantage de la SCIL est sa simplicité de constitution et de gestion. En effet, les formalités de création sont réduites et limitées. Quant à la gestion (courante ou locative), elle est assurée par le gérant.

Par ailleurs, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine. Ainsi, si vous êtes parent et associé dans une SCI de location, vous pouvez céder vos parts de manière successive à vos enfants en bénéficiant des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe (100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans).

Autre atout : les avantages fiscaux dans certains cas (abattement sur les droits de succession, déficit foncier, etc.).

Inconvénients de SCIL

Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte avec la SCI de location. La tenue d’une comptabilité, plus ou moins complexe selon le régime d’imposition, est obligatoire. Ainsi, dans le cadre d’une imposition sur le revenu, la SCI de location peut se contenter d’une comptabilité simplifiée. Par contre, dans le cas d’une imposition sur les sociétés, elle doit procéder à une comptabilité d’entreprise et faire appel à un expert-comptable.

Le fait d’être au minimum deux associés pour créer une SCI peut aussi être un frein car il convient de trouver une ou plusieurs personnes de confiance souhaitant partager les responsabilités d’une société civile et d’un investissement locatif.

Avantages et inconvénients de la SCI de location

Comment faire une SCI de location ?

Les étapes de création d’une SCI de location sont relativement simples, à partir du moment où vous respectez les prérequis de deux associés minimum.

1. Rédiger les statuts

Il convient tout d’abord de se pencher sur les statuts de la SCI et de définir l’organisation et le fonctionnement de la société. Les statuts doivent préciser entre autres : 

• la dénomination sociale de la SCI ;
• l’objet social (ici SCI de location) ;
• la date de création et sa durée de vie maximale ;
• la domiciliation du siège social ;
• les coordonnées des associés et du gérant ;
• les modalités de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité).

2. Rassembler le capital de départ

Ensuite, les associés doivent réunir et déposer dans une banque le capital, qui va servir à l’acquisition et la gestion des biens locatifs. Le capital peut prendre la forme d’un apport numéraire ou provenir d’un crédit immobilier.

3. Publier un avis de création de SCI

La troisième étape consiste à faire publier un avis de création de votre SCI dans un journal d’annonces légales.

4. Procéder à l’immatriculation de la SCI

Enfin, vous devez effectuer les démarches nécessaires à l’immatriculation de la SCI en ligne sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr).