Les différents types de SCPI
Ce qu'il faut retenir
Aussi appelée “pierre-papier”, une SCPI est une société civile de placement immobilier qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Il en existe différents types, chacun étant adapté à un objectif précis. Voici ce que vous devez retenir à ce sujet.
- La SCPI est une société qui collecte les fonds auprès d’investisseurs, lesquels détiennent des parts et perçoivent des revenus sous forme de dividendes.
- Les SCPI gèrent généralement des biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, santé…) ou résidentiels (logements).
- Il existe différents types de SCPI : capital fixe ou variable, de rendement, fiscale, mixte, spécialisée…
- Chaque type de SCPI a ses avantages et ses inconvénients.
- Les critères de choix sont notamment l’objectif (revenu régulier, transmission patrimoniale, avantages fiscaux…), mais aussi l’horizon d’investissement et la tolérance au risque.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société collectant des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier résidentiel ou professionnel (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, ateliers, bâtiments de santé…). Les investisseurs détiennent des parts, qui peuvent être financées par un prêt immobilier, et perçoivent des revenus liés aux loyers sous forme de dividendes trimestriels, après déduction des charges et frais de gestion.
Les SCPI existent pour permettre aux particuliers d’investir simplement dans de l’immobilier sans avoir à gérer les biens ni à supporter les contraintes de gestion locative, tout en diversifiant leur portefeuille. Les SCPI sont des organismes de placements collectifs (OPC).
En bref, les caractéristiques principales des SCPI sont les suivantes :
- elles sont accessibles, puisqu’il s’agit d’un investissement participatif via des parts avec peu ou pas de droit d’entrée selon le type ;
- elles offrent moins de liquidités qu’un portefeuille d’actions ;
- le rendement et les risques dépendent aussi du type de SCPI choisi.
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Les types de SCPI disponibles
Il existe différents types de SCPI, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.
La SCPI à capital fixe
Elle est aussi appelée SCPI à droits d’entrée fixes. Les investisseurs achètent des parts à un prix fixe lors de la levée de fonds et l’assise du capital ne varie pas lors d’une nouvelle émission. Le patrimoine est géré par une société de gestion qui distribue des revenus réguliers. Le capital est parfois bloqué sur une durée déterminée.
Privilégiez la SCPI à capital fixe si vous cherchez une gestion patrimoniale stable et une valorisation fondée sur un portefeuille déjà constitué.
La SCPI à capital variable
Ici, le capital peut augmenter ou diminuer au fil des souscriptions et des rachats. Les investisseurs entrent et sortent donc plus facilement et fréquemment. L’avantage de cette SCPI est d’offrir de meilleures liquidités et d’avoir des flux plus flexibles. En revanche, les frais sont potentiellement plus élevés à la souscription ou au rachat et les appels de fonds sont cycliques.
La SCPI à capital variable est plutôt destinée aux personnes souhaitant ajuster facilement leur portefeuille et bénéficier d’une meilleure liquidité.
La SCPI de rendement
L’objectif principal de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement des revenus issus de loyers : les portefeuilles visent donc un rendement stable. Les avantages : des flux de revenus prévisibles, avec une diversification géographique et sectorielle modérée. Cependant, le rendement est moins élevé que pour certaines SCPI spécialisées et les flux sont plus sensibles aux cycles économiques.
Ce type de SCPI est à privilégier si votre objectif est de générer des revenus récurrents à moyen ou long terme.
La SCPI fiscale ou de déficit foncier
Ce type de SCPI vise principalement à générer des réductions d’impôts ou des avantages fiscaux à travers l’immobilier résidentiel ou mixte. Ces SCPI permettent de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’une défiscalisation, mais le rendement des parts est parfois inférieur aux autres SCPI. En effet, leur rentabilité dépend fortement des dispositifs fiscaux.
Il faut choisir ce type de SCPI si vous cherchez à défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier.
La SCPI mixte
Aussi appelée SCPI d’entreprises, diversifiées ou multisectorielle, cette structure intègre différents types de bâtiments (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel…). Son principal avantage est de réduire la dépendance à un seul marché, mais elle s’expose aussi de fait à plus de risques. La gestion du portefeuille est aussi plus complexe.
Ce type de SCPI s’adresse aux personnes qui souhaitent étaler leur risque et qui visent la stabilité globale du rendement.
La SCPI spécialisée
Contrairement à la précédente, cette SCPI investit dans des niches de croissance offrant des potentiels de rendements attractifs. La spécialisation concerne :
- la logistique (plateformes logistiques, cross-docking, entrepôts) ;
- la santé (hôpitaux, centres de soins…) ;
- les résidences gérées (seniors, étudiants…) ;
- les data-centers ;
- le retail…
Le risque principal provient de la concentration sectorielle qui rend le portefeuille sensible à la conjoncture économique du secteur lié.
Ce type de SCPI est indiqué si vous croyez fermement au dynamisme d’un secteur spécifique.
Les avantages et inconvénients des différents types de SCPI
| Type de SCPI | Avantages | Inconvénients |
| SCPI à capital fixe | Stabilité du périmètre d’actifs.
Simplicité de stratégie. |
Liquidité moindre.
Blocage potentiel du capital sur une période donnée. |
| SCPI à capital variable | Meilleure liquidité.
Possibilité d’ajuster l’exposition. |
Frais de souscription ou de rachat.
Cycles d’évaluation du portefeuille. |
| SCPI de rendement | Flux de revenus réguliers.
Profil prudent. |
Rendement plus modeste.
Dépendance locative. |
| SCPI fiscale | Réduction d’impôt.
Effet de levier fiscal. |
Complexité fiscale.
Rendement net diminué par l’avantage fiscal et les coûts. |
| SCPI diversifiée | Réduction du risque.
Stabilité du rendement global. |
Dilution des performances exceptionnelles éventuelles d’un secteur.
Gestion plus coûteuse. |
| SCPI spécialisée | Potentiel de croissance élevé selon le secteur.
Niche attractive. |
Risque sectoriel accru.
Sensibilité aux cycles économiques. |
Comment choisir le type de SCPI le plus adapté ?
Pour choisir le type de SCPI le plus adapté, il faut d’abord vous poser plusieurs questions.
Définissez votre objectif principal
Si vous cherchez un revenu régulier et la solvabilité des loyers, privilégiez les SCPI de rendement ou la SCPI diversifiée avec une forte exposition de revenus. Pour une transmission patrimoniale, les SCPI à capital fixe ou diversifiées sont préférables, de même si vous recherchez un portefeuille stable. Si vous cherchez les avantages fiscaux, les SCPI fiscales sont les plus intéressantes.
Considérez votre horizon d’investissement
Pour du court à moyen terme, privilégiez les SCPI à capital variable qui offrent une meilleure flexibilité et une meilleure liquidité. En revanche, pour du long terme, les SCPI de rendement ou diversifiées permettent aussi de réinvestir les revenus.
Évaluez votre tolérance au risque
Les investisseurs très prudents privilégient les SCPI de rendement, stables et diversifiées tout en étant faiblement exposées aux cycles économiques. Si votre tolérance au risque est modérée, vous pouvez combiner plusieurs types de SCPI (rendement et spécialisées notamment).
Enfin, si vous tolérez le risque, les SCPI spécialisées offrent un potentiel de rendement plus élevé, mais avec une volatilité plus forte.
Analysez les frais et les modalités
Enfin, vous devez tenir compte des caractéristiques de chaque SCPI :
- les frais de souscription, de gestion et de cession, ainsi que les frais de rachat éventuels ;
- les revenus prévisionnels et la réalité des rendements dans le temps, en étudiant les rapports annuels et bilans de la société de gestion ;
- la qualité du portefeuille et du locataire (notamment pour évaluer les risques de vacance locative ou la solvabilité, mais aussi connaître la localisation géographique ou la répartition sectorielle) ;
- la liquidité (certaines SCPI ont des périodes de liquidité plus longues) ;
- les modes de sortie (les SCPI à capital variable ont plus d’options de sortie) ;
- la conformité et la réputation de la société de gestion.
Recommandations pour les investisseurs
Avant d’investir, nous vous conseillons :
- d’adapter la part de SCPI à votre portefeuille global selon votre profil et votre tolérance au risque ;
- de mixer différents types de SCPI pour diversifier les sources de revenus et les risques, en privilégiant la qualité plutôt que la quantité ;
- de vérifier les indicateurs clés (rendement annualisé sur 3-5 ans, taux d’occupation financier, vacance réelle, frais totaux…) ;
- d’adopter une perspective longue, l’investissement en SCPI est généralement plus adapté à un horizon de huit à douze ans minimum ;
- de vous renseigner sur la fiscalité pour choisir les placements les plus adaptés.
L’investissement en SCPI doit avant tout être cohérent avec votre plan global (retraite, liquidités futures, succession, fiscalité…). Vous pouvez échanger avec votre conseiller bancaire ou un courtier. Ce dernier pourra également vous aider à trouver un crédit immobilier pour financer vos achats de parts en SCPI.
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