Comprendre le viager : conseils et points clés à connaître

Ce qu'il faut retenir

Le viager permet de vendre ou d’acheter un logement avec un paiement étalé dans le temps. Le vendeur reçoit une somme dès la signature (le bouquet), puis une rente viagère chaque mois. De son côté, l’acheteur acquiert un bien à prix attractif, sans nécessairement faire appel à un crédit immobilier. Voici les éléments à retenir pour bien comprendre le viager :

• le viager repose sur un paiement mixte : une somme au départ, puis un revenu régulier ;
• le vendeur peut conserver l’usage du logement selon le type de viager (occupé ou libre) ;
• la valeur dépend de critères objectifs : valeur du bien, âge du vendeur et son espérance de vie, le droit d’usage, le versement d’un bouquet et son montant ;
• le viager repose sur le principe d’aléa : la durée du versement n’est pas connue au départ ;
• ce type d’investissement immobilier est encadré et signé chez un notaire, ce qui sécurise les deux parties.

 

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier en contrepartie du versement d’une rente dite « viagère » jusqu’au décès du vendeur.

Définition simple du viager et principe de l’aléa

Ce type de vente en viager est spécifique puisqu’elle est par nature aléatoire. L’acheteur ne connaît pas le montant final de son achat avant le décès du vendeur. C’est ce caractère imprévisible, appelé aléa, qui donne toute sa validité juridique à cette vente.

Les principaux types de viager

On distingue deux grandes formes de vente en viager : 

• Le viager libre : le logement est disponible immédiatement. L’acheteur peut habiter ou louer le bien dès la signature.
• Le viager occupé : le vendeur continue d’utiliser le logement. Il peut l’habiter, le louer ou même le prêter selon les termes prévus dans l’acte. L’acheteur en prend possession au décès du vendeur.  

Les éléments essentiels d’un viager  

Dans toute vente en viager, on retrouve :

• le bouquet, versé le jour de la signature (facultatif) ;
• la rente, versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement ;
• le droit d’usage et d’habitation (dans le cas d’un viager occupé). 

Vente en viager : comment ça se passe pour le vendeur ?

Si vous vendez votre logement en viager, l’objectif est de comprendre ce que cela implique et ce que vous pouvez en attendre.

Conditions pour vendre

Aucun âge minimum n’est imposé par la loi. En pratique, ce sont surtout des seniors qui choisissent le viager pour améliorer leur retraite ou sécuriser leurs revenus pour pouvoir rester dans leur logement.

Les droits et obligations du vendeur

Le vendeur peut continuer à vivre dans le logement en viager occupé. Il perçoit la rente selon les modalités prévues. En contrepartie, il prend en charge l’entretien courant du logement, sauf clause différente indiquée dans l’acte.

Les documents indispensables

La vente en viager nécessite les mêmes documents qu’une vente classique :

• titre de propriété ;
• diagnostics techniques ;
• documents de copropriété si nécessaire ;
• pièces d’identité. 

Fiscalité et avantages financiers

Le bouquet est exonéré d’impôt. La rente viagère bénéficie d’une fiscalité réduite. Seule une partie est imposée, selon l’âge du vendeur :   

• 70 % d’abattement si le vendeur en viager a plus de 70 ans au moment de la transaction immobilière ;
• 60 % si le vendeur a entre 60 et 69 ans ;
• 50 % si le vendeur a entre 50 et 59 ans ;
• 30 % si le vendeur a moins de 50 ans.

Comparateur de prêt immobilier

Achat en viager : mode d’emploi pour l’acquéreur

Si vous envisagez d’acheter en viager, il est important de connaître vos obligations et les points à vérifier avant de vous lancer.

Pourquoi acheter en viager ?

Ce mode d’achat peut être intéressant si vous souhaitez :

• acquérir un bien à un prix inférieur au marché ;
• étaler votre effort financier dans le temps ;
• éviter un crédit immobilier classique.

Les obligations de l’acheteur

L’acheteur doit verser la rente selon les modalités prévues. En viager occupé, il prend généralement en charge les grosses réparations (définies par l’article 606 du Code civil). Les charges courantes restent à la charge du vendeur, sauf mention contraire.

Comment sécuriser l’investissement

Le contrat prévoit plusieurs garanties :

• un privilège de vendeur, inscrit par le notaire ;
• une clause résolutoire en cas d’impayés ;
• une indexation de la rente, souvent basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE.

Avantages et inconvénients du viager

Comme tout mode de vente, le viager présente des atouts, mais aussi des risques pour chacune des parties.

Avantages pour le vendeur

Le viager offre plusieurs bénéfices :

• un complément de revenus pour compléter sa retraite ;
• la possibilité de rester dans son logement en viager occupé ;
• une fiscalité avantageuse : bouquet non imposé et rente partiellement exonérée.

Autre avantage : certaines charges comme la taxe foncière ou les gros travaux peuvent être transférées à l’acheteur.

Avantages pour l’acheteur

Pour l’acheteur, le viager permet :

• un paiement progressif du bien ;
• la possibilité d’éviter un prêt immobilier ;
• un prix souvent décoté si le vendeur reste dans le logement ;
• des frais d’entretien réduits en viager occupé. 

Risques pour le vendeur

Le vendeur prend le risque que l’acheteur ne paye plus la rente. Même si le contrat comprend des garanties, la procédure peut être longue en cas de litige. Il renonce aussi à transmettre son logement à ses héritiers, ce qui explique pourquoi le viager est souvent choisi par des personnes sans enfants ou disposant d’une pension modeste.

Risques pour l’acheteur

L’acheteur accepte l’incertitude sur la durée de versement de la rente. Il peut aussi payer le bien plus cher que sa valeur si la rente s’étale sur de nombreuses années. Enfin, le logement n’est disponible qu’au décès du vendeur en viager occupé.

Comparateur de prêt immobilier

Tableau des avantages et inconvénients du viager

Titre du tableau : Avantages et inconvénients du viager 

Pour qui ?	Les +	Les –
Le viager pour le vendeur	Complément de revenus avec une rente à vie. Possibilité de rester dans le logement.Régime fiscal avantageux.	Risque de non-paiement. Patrimoine non transmissible aux héritiers.
Le viager pour l’acheteur	Paiement étalé du bien. Pas besoin de souscrire un crédit immobilier.Un bien à un prix attractif.Absence de frais d’entretien (sauf viager libre)	Date de disponibilité incertaine (aléa). Pas de jouissance du bien (sauf viager libre) Coût final parfois supérieur au marché.

Comment évaluer un bien immobilier en viager ?

L’intérêt d’un investissement en viager repose également sur une évaluation correcte du bien et de la rente. 

Les critères d’estimation

L’estimation repose sur :

• la valeur du bien ;
• l’âge du vendeur et l’espérance de vie ;
• le droit d’usage conservé ou non.

Le calcul du bouquet

En règle générale, le bouquet représente entre 20 et 30 % de la valeur du bien, mais n’est jamais obligatoire. Il est fixé librement.

Le calcul de la rente viagère

La rente est calculée après déduction du bouquet, en tenant compte :

• de la valeur occupée ;
• de l’âge du vendeur et de son espérance de vie ;
• des loyers que pourrait percevoir le vendeur en cas de location du bien.

Les notaires se chargent du calcul de la rente viagère. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

 

Erreurs fréquentes à éviter

Certaines erreurs peuvent fragiliser une vente en viager. Les connaître permet d’éviter de mauvaises surprises et de sécuriser l’opération des deux côtés.

Pour le vendeur

Pour le vendeur, voici les principaux pièges du viager à éviter :

• fixer une rente trop basse, qui ne couvre pas vos besoins ou ne reflète pas la valeur du bien  ;
• ne pas vérifier la solvabilité de l’acheteur, au risque de connaître des retards ou des impayés de rente ;
• laisser la répartition des charges imprécise, notamment pour l’entretien courant, les grosses réparations ou la taxe foncière ;
• sous-estimer l’impact patrimonial : une fois vendu en viager, le bien n’est plus transmissible aux héritiers.

Pour l’acheteur

Pour l’acheteur, les principaux risques concernent le coût final de l’opération et la gestion du bien. À éviter :

• sous-estimer la durée du versement des rentes, car un viager long peut revenir plus cher que prévu, parfois même au-dessus du prix du marché ;
• acheter sans l’avis d’un notaire habitué au viager, alors qu’il s’agit d’un contrat technique qui doit être parfaitement sécurisé ;
• oublier de vérifier la répartition des charges et des travaux, notamment les grosses réparations ;
• choisir un viager occupé sans mesurer l’impact sur la rentabilité, puisque le bien ne peut pas être utilisé ou loué avant le décès du vendeur.

Comparateur de prêt immobilier