Viager occupé : comprendre le système !

Ce qu'il faut retenir

Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquelle un propriétaire vend son logement en conservant le droit d’y vivre jusqu’à la fin de sa vie. L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique, mais ne peut ni l’occuper ni le louer immédiatement. En contrepartie, il verse au vendeur un capital initial, appelé bouquet, puis le plus souvent une rente viagère. Ce mécanisme repose sur l’âge du vendeur, son espérance de vie et la valeur du bien, avec une décote liée au droit d’usage et d’habitation. En bref, il faut retenir que : 

• le vendeur perçoit un bouquet et une rente viagère versée à vie ;
• le vendeur conserve l’usage et l’habitation de son logement ;
• l’acheteur acquiert le bien à un prix décoté ;
• la durée de paiement dépend de l’espérance de vie du crédirentier ;
• la vente est encadrée juridiquement par un acte notarié

Diane Levy 20 janvier 2026 5 min

Qu’est-ce qu’un viager occupé ?

Le viager occupé est une forme particulière de transaction immobilière. C’est une vente immobilière où un propriétaire (le crédirentier) cède son bien à un acquéreur (le débirentier), mais continue d’y vivre jusqu’à son décès grâce à un droit d’usage et d’habitation (DUH).

Concrètement :

• le vendeur cède son logement, mais reste y vivre toute sa vie restante ;
• l’acheteur devient propriétaire, mais ne peut pas occuper le bien tant que le vendeur y vit ;
• pour cela, il verse un bouquet et/ou une rente viagère.

Le DUH est clé ici. Il donne au vendeur le droit d’habiter le logement, mais pas de le louer.

Les avantages du viager occupé

Pour le vendeur (crédirentier)

• Revenu à vie : le vendeur reçoit une rente viagère mensuelle, ce qui complète ses ressources.
• Il reste chez lui : sa maison ou habitation continue d’être son lieu de vie.
• Liquidité immédiate : grâce au bouquet versé à la signature de l’acte authentique de vente, il obtient un capital qu’il peut utiliser à sa guise.

Pour l’acheteur (acquéreur)

• Décote à l’achat : le prix d’achat est souvent plus bas que dans une vente immobilière classique, parce que l’acquéreur ne peut pas occuper le logement tout de suite.
• Pas (ou moins) de prêt bancaire : la structure du paiement (bouquet + rente) peut limiter ou éviter un crédit immobilier classique.
• Potentiel d’investissement immo : en cas de décès rapide du vendeur après la vente, l’acquéreur peut réaliser une « bonne affaire » immobilière.

Tableau des avantages selon les profils :

Les inconvénients et les risques du viager occupé

Certains points sont moins avantageux et il faut bien les connaître avant de se lancer.

Pour l’acheteur

• Incertitude sur la durée de la rente : la rente viagère versée dépend de l’espérance de vie du vendeur. Plus il vit longtemps, plus l’acquéreur paye.
• Pas d’usage immédiat du bien : l’acheteur ne peut ni habiter ni louer le logement tant que le vendeur y vit.
• Charges et travaux : selon l’acte de vente, l’acheteur peut être responsable des gros travaux et de la taxe foncière.
• Rente transmise aux héritiers : si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers peuvent devoir continuer à verser la rente.

Pour le vendeur

• Mauvaise estimation du bien : si le prix de vente ou la rente sont mal calculés, vos revenus peuvent être insuffisants.
• Solvabilité de l’acheteur : risque d’impayés si l’acquéreur n’est pas fiable.
• Inflation sur la rente : sans clause d’indexation, la rente peut perdre de sa valeur réelle avec le temps.

Valorisation et calcul du viager occupé

Comment passe-t-on du prix d’un bien immobilier à un prix d’un viager occupé ? Le prix final correspond à la valeur du bien, ajustée selon le droit d’usage et d’habitation (DUH), le bouquet et la rente viagère mensuelle.

Éléments qui influencent le calcul

• Valeur du logement sur le marché local.
• Âge du vendeur et espérance de vie estimée.
• Montant du bouquet versé à la signature.
• Montant et fréquence de la rente viagère.

Élément du calcul :

La décote appliquée au bien (souvent 20 à 40 %) compense l’impossibilité pour l’acheteur d’occuper ou louer le logement immédiatement.

Viager occupé et financement

Vous vous demandez si un crédit immobilier est possible dans le cadre d’une vente en viager occupé ? Oui, dans certains cas, un financement peut être envisagé, notamment pour couvrir le bouquet ou une partie de la rente. Cela dépend de votre profil, de votre capacité d’endettement et des solutions bancaires disponibles

Si vous envisagez un achat viager et que le financement est une question pour vous, un expert en crédit immobilier peut vous guider vers la meilleure solution selon votre situation.

Le viager occupé peut être une option intéressante pour vendre ou acheter un bien :

• pour le vendeur, c’est une manière d’obtenir une rente à vie tout en restant dans son logement ;
• pour l’acheteur, c’est une opportunité d’investissement à prix souvent décoté.

Mais attention, ce type de transaction demande une bonne estimation, une solvabilité solide de l’acheteur et une vision claire des risques. Pour approfondir votre projet (achat ou vente) ou explorer les solutions de crédit immobilier adaptées à votre situation, parlez-en à nos spécialistes du financement Immoprêt. Ils sauront vous accompagner étape par étape vers une bonne décision.