Immobilier : 2026 sous tension, malgré un léger redémarrage

Diane Levy 2 janvier 2026  3 min

Après le choc des dernières années, l’immobilier se stabilise. Mais les équilibres restent fragiles, surtout côté locatif privé, selon le dernier Observatoire de la BPCE.

Une reprise mesurée portée par l’ancien

Après le point bas atteint à l’automne 2024, le marché de l’ancien a amorcé un léger redressement en 2025. Selon les analyses présentées par BPCE L’Observatoire, les conditions de marché ont favorisé davantage de projets qu’un an plus tôt, sans pour autant provoquer d’emballement. Les acheteurs comme les vendeurs semblent désormais s’accorder sur des niveaux jugés plus réalistes.

Cette reprise reste toutefois inégale. Les transactions se concentrent davantage en province qu’en Île-de-France, une tendance qui se confirme depuis le début de l’année. Après un regain d’activité en début d’exercice, les volumes ont marqué le pas à partir du printemps, freinés par un climat politique incertain et par la hausse des droits de mutation dans certains territoires. Côté prix, les tensions restent limitées. Sur un an, les évolutions sont modestes et contrastées selon les territoires :

• plus favorables en province et pour les appartements ;
• plus contenues en Île-de-France et pour les maisons.

Fin 2025, près de deux tiers des marchés locaux affichent toutefois des hausses, contre un sur deux seulement six mois plus tôt.

Neuf : un équilibre précaire pour 2026

Le marché du neuf reste, lui, en grande difficulté. Si les autorisations de construire et les mises en chantier ont montré un frémissement en 2025, les volumes demeurent historiquement bas. Deux segments tirent leur épingle du jeu :

• l’accession à la propriété (+ 13 %) ;
• et le locatif intermédiaire (+ 9 %).

À l’inverse, la promotion immobilière reste durablement en difficulté, avec une demande des particuliers en recul pour la quatrième année consécutive. Pour 2026, les perspectives demeurent prudentes. La stabilité actuelle des taux pourrait laisser place à une légère remontée, dans un contexte marqué par des taux longs élevés et un environnement budgétaire dégradé. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat pourrait ainsi s’établir autour de 3,35 %.

Dans ces conditions, les transactions dans l’ancien seraient orientées légèrement à la baisse, tandis que la reprise du neuf resterait limitée, essentiellement portée par la maison individuelle, soutenue par l’élargissement du prêt à taux zéro. Les prix, eux, progresseraient faiblement, + 0,7 % en 2026 (contre +1 % en 2025).

Le bailleur privé face à un climat moins favorable

Côté investissement locatif, le constat est plus préoccupant. Si le profil des bailleurs a peu évolué depuis 2022, leur environnement s’est nettement durci :

• fiscalité perçue comme lourde ;
• obligations liées à la performance énergétique;
• et incertitudes réglementaires pèsent sur les décisions.

Résultat : en 2025, les propriétaires envisageant de se désengager sont désormais plus nombreux que ceux souhaitant investir. Les motivations évoluent également. La rentabilité reste centrale, mais progresse moins qu’auparavant dans les critères de décision.

À l’inverse, la recherche d’un complément de retraite ou la transmission patrimoniale gagnent en importance. Dans le même temps, les craintes liées aux relations avec les locataires, au financement des travaux et aux normes DPE se renforcent. Face à ces contraintes, de plus en plus de bailleurs confient la gestion de leur bien à des professionnels, un moyen de sécuriser leur investissement dans un marché devenu plus exigeant.