Immobilier : la hausse des taux a rebattu les cartes depuis 2020

Diane Levy 2 mars 2026  3 min

Entre 2020 et 2026, le marché immobilier français a connu deux séquences opposées : une envolée des prix portée par des taux historiquement bas, puis un net ralentissement lié au renchérissement du crédit, selon une étude SeLoger publiée en février 2026.

Des prix en hausse sur six ans, mais un marché en deux temps

D’après SeLoger, les prix immobiliers ont progressé en moyenne de 14,4 % entre 2020 et 2026. Cette hausse globale masque toutefois deux périodes distinctes.

Entre 2020 et 2023, le marché a bénéficié de conditions de financement particulièrement favorables, avec des taux proches de 1 % sur 20 ans. Dans ce contexte, les prix ont augmenté de 16,7 % en trois ans, soutenus par de nouvelles aspirations résidentielles après la crise sanitaire, notamment dans les périphéries et les villes moyennes.

À partir de 2023, la remontée rapide des taux d’intérêt a réduit la capacité d’emprunt des ménages. Le marché a alors marqué un coup d’arrêt : les prix ont reculé en moyenne de – 1,9 % entre 2023 et 2026, traduisant une phase d’ajustement après la période d’expansion.

Un pouvoir d’achat immobilier en net recul

Selon la méthodologie retenue par SeLoger (un ménage de deux personnes consacrant 35 % de son revenu médian au remboursement d’un crédit sur 20 ans), la surface accessible a diminué en moyenne de 11 m² entre février 2020 et février 2026. Cette contraction intervient alors même que les revenus ont progressé de 22 % en moyenne sur la période. L’étude l’explique principalement par la hausse des taux d’intérêt, estimée à 2,4 points sur la durée observée.

Dans la quasi-totalité des 50 plus grandes villes françaises, le pouvoir d’achat immobilier recule. Paris et Lyon font figure d’exception, avec respectivement + 2 m² et + 3 m², en raison de baisses de prix marquées sur la période (- 8,7 % à Paris et – 6,7 % à Lyon).

À l’inverse, certaines villes de l’Ouest enregistrent des pertes significatives. Quimper et Le Mans affichent chacune – 41 m² de surface accessible, en lien avec des hausses de prix respectives de + 46,1 % et + 41,6 %.

Une pression accrue sur le marché locatif

Le ralentissement de l’accession à la propriété s’est répercuté sur le marché locatif. Entre 2020 et 2023, les loyers ont progressé de 5,8 %, soit un rythme inférieur à l’inflation sur la période (9,7 % selon SeLoger). Depuis 2023, la tendance s’accélère : + 8,1 % entre 2023 et 2026, contre + 5,2 % pour l’inflation (toujours selon l’étude).

Sur l’ensemble de la période, les loyers augmentent en moyenne de 14,4 %. Malgré cette hausse, le pouvoir locatif progresse de 5 m² au niveau national, porté par la progression des revenus. Cette moyenne recouvre toutefois des situations contrastées selon les territoires.

À l’approche des municipales de 2026, le logement s’impose ainsi comme un enjeu structurant des politiques locales, entre encadrement des loyers, régulation des locations touristiques et production de logements sociaux.

Dans ce contexte marqué par la volatilité des taux et les écarts territoriaux, l’analyse des conditions de financement demeure centrale. Le recours à une simulation de crédit immobilier permet d’évaluer précisément sa capacité d’emprunt et ainsi d’adapter son projet aux réalités du marché.