Immobilier : la propriété de plus en plus inaccessible pour les classes moyennes

Diane Levy 5 septembre 2025  3 min

+ 88 % en 20 ans. Selon l’Institut Montaigne, la hausse continue des prix fragilise l’accès au logement pour les ménages actifs.

Une envolée des prix qui écarte les classes moyennes

Pour une majorité de Français, devenir propriétaire reste un objectif majeur : 73 % jugent indispensable de l’être avant la retraite. Mais pour les classes moyennes, ce rêve s’éloigne. Dans un rapport publié mercredi, l’Institut Montaigne rappelle que les prix de l’immobilier ont augmenté de 88 % en vingt ans, obligeant les ménages à s’endetter plus longtemps, souvent sur 25 à 29 ans.

Résultat : la propriété ne profite qu’ à une minorité puisque 24 % des ménages détiennent aujourd’hui 68 % du parc résidentiel privé. Les zones dites « tendues », marquées par la métropolisation et la décohabitation croissante des ménages, amplifient encore ce déséquilibre.

Une concentration croissante chez les plus aisées

Le rapport souligne d’autres dynamiques préoccupantes :

• le nombre de résidences secondaires progresse plus vite que celui des résidences principales (+1,7 % contre +0,9 % entre 2013 et 2018) ;
• le volume de logements vacants augmente 2,3 fois plus rapidement que celui du parc total entre 2005 et 2023.

Dans ce contexte, la propriété se concentre de plus en plus chez les ménages de plus de 50 ans et les classes aisées, tandis que les ménages dont les revenus dépendent essentiellement du travail voient leurs perspectives s’éloigner. Pour concrétiser un rêve d’achat immobilier, la première étape consiste à connaître sa capacité d’emprunt. Une fois vérifiée la faisabilité de son projet, mieux vaut prendre le temps de comparer les offres afin de décrocher un prêt avec le meilleur taux.

Miser sur de nouvelles formes d’accession

L’Institut Montaigne pointe le manque de soutien public à l’accession, malgré des dépenses globales élevées dans la politique du logement. Pour répondre à cette crise, et redonner du pouvoir d’achat immobilier aux classes moyennes, le rapport avance deux axes. Le premier : accroître l’offre, en mobilisant davantage le foncier public, en luttant contre la vacance et en facilitant la transformation des bureaux ou friches en logements. Le second : encourager des formes d’accession hybrides, plus abordables. Parmi elles, le rapport cite notamment :

• le bail réel solidaire qui permet d’acheter le logement sans le foncier afin d’en réduire le prix ;
• le démembrement de propriété avec lequel l’usufruit et la nue-propriété sont séparés ;
• le développement du viager et de fonds viagers mutualisés.

Pour les auteurs de l’étude, l’avenir de l’accession passera par une diversification des solutions, adaptées aux réalités économiques actuelles et aux attentes des classes moyennes.