Immobilier : revendre en 2025, jackpot ou mauvaise surprise selon la ville ?

Diane Levy 15 octobre 2025  3 min

Après plusieurs années de ralentissement, le marché immobilier reprend doucement des couleurs. Mais selon le dernier baromètre SeLoger, tous les vendeurs ne profitent pas de la même dynamique. Si certaines villes permettent déjà de réaliser une plus-value après cinq ans, d’autres restent dans le rouge.

Un marché en reprise, mais à petits pas

En septembre, la hausse des prix reste timide : + 0,1 % en moyenne sur l’ensemble du territoire. Dans les zones rurales, les prix reculent légèrement (- 0,1 %), et à Paris, la tendance se stabilise après plusieurs mois de hausse modérée. Les métropoles du Sud, en revanche, tirent leur épingle du jeu :

• Toulouse et Nice affichent + 0,8 % ;
• Bordeaux et Montpellier + 0,7 % ;
• Lyon grimpe de + 0,5 %.

Pour Barbara Castillo Rico, directrice des études économiques de SeLoger, « Le patrimoine immobilier se construit sur plusieurs années, et dans certaines villes, la remontée des prix efface rapidement le poids des frais d’acquisition ».

Cinq ans après l’achat : qui gagne, qui perd ?

SeLoger a étudié l’évolution du patrimoine net à la revente pour un acheteur type ayant investi 30 000 € d’apport et contracté un prêt sur 25 ans. Objectif : savoir au bout de combien d’années cet apport est reconstitué, voire dépassé.

• Les grands gagnants : ceux qui ont acheté avant 2020.
  La forte hausse des prix entre 2015 et 2020 a généré un véritable « jackpot patrimonial ». À Calais, par exemple, un achat réalisé en 2015 permet d’afficher en 2025 un patrimoine net de 272 853 €, soit un gain de plus de 240 000 € par rapport à l’apport initial.
• Les acheteurs de 2020 : la plupart ont déjà reconstitué leur apport.
  Cinq ans plus tard, la quasi-totalité des 50 plus grandes villes affiche un patrimoine net supérieur à l’apport de départ. Seules Paris, Lyon, Villeurbanne et Nantes restent légèrement déficitaires.

• Les achats de 2022 et 2023 : les vendeurs récents restent bloqués.
  Dans plus de 8 grandes villes sur 10, la revente rapide ne permet pas encore de récupérer l’apport initial. À Limoges, Bourges, Rennes ou Grenoble, les prix ont chuté respectivement de
  – 7,2 %, – 6,8 %, – 5,9 % et -4,7 % en trois ans. Seules deux villes tirent leur épingle du jeu : Le Mans (+ 46 095 €) et Brest (+ 39 403 €), où la reprise est déjà visible.

Vers un nouvel équilibre du marché

Cette reprise progressive signe peut-être le retour d’un marché plus sain, moins spéculatif. Si les propriétaires de longue date profitent d’un véritable effet levier, les nouveaux acheteurs devront encore patienter avant de voir leur capital croître. Mais les signaux d’amélioration sont bien là et laissent espérer un marché plus fluide en 2026 entre :

• la stabilisation des taux ;
• la remontée des prix dans plusieurs métropoles ;
• la confiance progressive des acheteurs.

Pour ceux qui envisagent de revendre, une évaluation précise du patrimoine est essentielle avant de se relancer sur un nouvel achat. Pour faciliter les démarches, l’accompagnement d’un courtier en immobilier reste conseillé. Ce professionnel du crédit est un atout non négligeable pour optimiser un plan de financement et décrocher des conditions attractives.