Passoires thermiques : jusqu’à 250 000 € en moins à la revente, selon les villes !

Diane Levy 16 avril 2025  3 min

Des décotes qui peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros pour les passoires thermiques !. La note du diagnostic de performance énergétique (DPE) influence de plus en plus la valeur des biens immobiliers. La preuve avec la dernière étude du bureau thermique Ithaque.

Impact de la performance énergétique sur les prix

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), autrefois perçu comme une formalité, est devenu un critère de négociation de poids dans l’immobilier. Une étude récente du bureau d’études thermiques Ithaque analyse son impact sur les prix dans les dix plus grandes villes de France. Résultat : les logements classés F ou G, souvent qualifiés de passoires thermiques, subissent des baisses de prix notables :

• de plus de 250 000 € en moyenne pour une maison ;
• et jusqu’à 50 000 € en moyenne pour un appartement.

Ces écarts s’expliquent par les travaux nécessaires à leur mise aux normes, mais aussi par le calendrier des interdictions progressives de location, qui débutent dès 2025 pour les biens classés G.  Par la suite, ce sera au tour des logements classés F en 2028, puis E en 2034. À noter qu’une proposition de loi pourrait prochainement assouplir ce calendrier énergétique

Des décotes massives pour les passoires thermiques

Pour rappel, le DPE classe les biens sur une échelle allant de G (très énergivore) à A/B (extrêmement performant) en tenant compte :

• de la consommation énergétique annuelle ;
• de l’impact annuel de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre.

L’étude révèle que la baisse de valeur est particulièrement marquée sur les maisons. À Bordeaux, une maison F-G de 150 m² se vend en moyenne 254 000 euros de moins qu’une équivalente notée A-B. À Lyon, la perte atteint 237 000 euros, tandis qu’elle se chiffre autour de 217 000 euros à Montpellier. En cause : une consommation énergétique plus importante et des coûts de rénovation plus élevés.

Les appartements sont également touchés par le phénomène. À Nice, un bien mal classé se vend 49 000 euros de moins qu’un logement économe de même taille. On retrouve des chiffres similaires à Strasbourg et Bordeaux avec des pertes respectives de 46 000 euros et 40 000 euros.

Paris et Nantes, des cas à part

À Paris, où le marché reste tendu, l’effet du DPE est atténué. Les appartements bien classés y sont rares, ce qui limite leur valorisation. En parallèle, la décote des biens F ou G reste modérée et est estimée autour de 657 euros/m². À Nantes, c’est le manque de logements notés A ou B qui explique la faible différence de prix.

Pour autant, quelle que soit la ville, réaliser des travaux énergétiques « vaut le coup », affirme Jean-Régis de Vauplane, directeur commercial et marketing d’Ithaque. L’orientation générale est claire : la performance énergétique devient un enjeu déterminant au moment de réaliser un achat, aussi bien pour les vendeurs que pour les acquéreurs.