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Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien en 2021 ?

Prime accession pour favoriser l'accès à la propriété

Vous envisagez d’effectuer un achat immobilier pour réaliser un investissement et le mettre en location ? Vous avez certainement entendu parler de l’investissement dans le neuf permettant de réduire considérablement vos impôts. Découvrez-en plus sur l’investissement dans l’ancien, une alternative parfois bien plus intéressante pour alléger sa pression fiscale et obtenir un rendement locatif encore supérieur.

Défiscaliser en investissant dans l’ancien : c’est possible !

Dans l’imaginaire collectif, les dispositifs de défiscalisation sont majoritairement associés à l’immobilier neuf et aux grands programmes de construction fleurissant notamment dans les grands centres urbains. Bien équipés, respectant les dernières normes en vigueur et offrant des prestations de standing, ces immeubles dernier cri présentent de nombreux avantages en plus des exonérations fiscales qui y sont associées.

Pourtant, l’immobilier neuf n’est pas le seul concerné par des dispositifs incitatifs gouvernementaux. Moins connue, la défiscalisation dans l’immobilier ancien dispose également d’arguments de choix à faire valoir auprès des futurs propriétaires. La plupart des dispositifs existant dans le neuf (location meublée LMNP, Pinel…) ont en effet été déclinés dans l’immobilier ancien afin de relancer le marché de la rénovation et de réhabiliter plus rapidement le parc immobilier français.

D’autres mécanismes plus spécifiques ont également été pensés tout particulièrement pour les travaux dans l’immobilier ancien et procurent à cet égard des avantages particuliers qui s’ajoutent aux caractéristiques propres à ce type d’investissement

Pourquoi est-ce avantageux de choisir l’ancien pour défiscaliser ?

L’investissement locatif dans l’ancien présente des avantages conséquents par rapport à l’investissement dans l’immobilier neuf notamment sur le plan financier.

Un logement moins cher à l’achat

Le prix au m² pour l’achat d’un logement ancien en France métropolitaine revient généralement de 10 à 20% moins cher (et peut même aller jusqu’à 30%) qu’un achat dans le neuf soit plusieurs dizaines de milliers d’euros sur l’enveloppe globale. Une économie loin d’être anodine notamment pour des profils disposant d’une capacité d’emprunt limitée par leur taux d’endettement.

Si l’ancien nécessite parfois la réalisation de quelques travaux, ceux-ci n’impactent pas nécessairement de manière importante le coût total du bien.

Ces travaux constituent en effet une plus-value non-négligeable pour le bien dans le cadre d’une éventuelle revente et peuvent de plus être pris en charge en grande partie par les différents dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Cosse, déficit foncier etc.).

Proposer une location meublée

L’investissement dans l’immobilier ancien n’est pas toujours réalisé à des fins d’habitation, loin s’en faut. Des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien ont vu le jour à condition de mettre en location son bien pour une durée minimale de 6 ans voire 9 ans (régime fiscal LMNP).

Il est même souvent plus rentable d’investir dans un bien ancien avec d’importants travaux plutôt que dans un bien avec peu de travaux. Les charges liées aux travaux réalisés pourront en effet être déduites du montant de vos impôts et reportées sur les années d’imposition suivantes. Elles pourront même venir amortir l’imposition issue de vos revenus fonciers et donc améliorer d’autant le rendement locatif de votre investissement.

Investir dans l’ancien pour louer vous permettra, en plus des loyers perçus, de réduire substantiellement vos impôts et donc d’être gagnant sur tous les tableaux.

Des logements localisés en centre-ville

Malgré des prestations supérieures, les programmes immobiliers dans le neuf sont bien souvent situés en périphérie des centres urbains et n’offrent pas toujours un accès proche des différentes commodités (transports, écoles, crèches, commerces etc.).

L’investissement dans l’ancien au contraire permet d’acquérir un bien à proximité du centre-ville dans des quartiers commerçants, animés et dispensant la plupart des commodités nécessaires. Vous n’aurez donc généralement aucun mal à louer votre bien à des étudiants, jeunes parents ou même à des retraités contrairement aux programmes dans le neuf qui peuvent rebuter de nombreux profils de par leur situation géographique et un tissu économique et social trop peu développé.

A la clé des risques de vacance locative beaucoup moins présents dans l’ancien qui permet donc là encore d’améliorer son rendement locatif.

Comment défiscaliser dans l’ancien avec du locatif ?

Énumérons à présent les différents dispositifs concrètement applicables permettant de défiscaliser dans l’ancien et de profiter des nombreux avantages de l’investissement locatif.

Le Pinel ancien : investissement avec réhabilitation d’un logement

Dispositif de défiscalisation le plus célèbre, le Pinel est désormais applicable dans l’ancien depuis 2014. Son utilisation est en revanche conditionnée à des critères assez drastiques. Il peut viser à réhabiliter un logement jugé non-décent par rapport aux 15 critères de salubrité énoncés par l’arrêté du 19 décembre 2003 du Code Général des Impôts.

Autre possibilité, la transformation d’un bien immobilier non destiné à l’habitation initialement (local commercial, garage, grange, hangar) en logement habitable. Depuis 2018, les bien immobiliers concernés doivent, de plus, être situés en zone dite tendue A, A bis ou B1.

Une fois les travaux de réhabilitation effectués, le propriétaire devra obtenir un label HPE rénovation (Haute Performance Energétique) ou BBC rénovation (Bâtiment Basse Consommation). Le logement devra également être mis en location à usage d’habitation principale pour une durée de 6 à 12 ans et loué à un bénéficiaire disposant de revenus modérés. Le montant du loyer sera par ailleurs plafonné. Le propriétaire pourra alors bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’achat dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ du m².

La loi Denormandie : investissement avec travaux à hauteur de 25 %

Sur le même principe, le dispositif Denormandie vise à réhabiliter à neuf un logement ancien situé dans une zone labellisée “Coeur de ville” par les pouvoirs publics. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour un logement acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et pour lequel des travaux auront été réalisés pour un montant d’au moins 25% du prix total du bien.

Là encore, le logement devra être mis en location nue (non-meublée) pour au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon la formule choisie. Enfin, les dispositions concernant la limitation du loyer et des ressources du locataire s’appliquent de la même façon que pour le Pinel ancien.

Le dispositif Cosse Ancien : investissement locatif pour un loyer abordable

Le dispositif Cosse Ancien qui remplace les dispositifs Besson et Borloo est destiné aux propriétaires signataires d’une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) dans le cadre du contrat Louer mieux. L’objectif est ainsi de proposer des logements à loyers modérés et plafonnés pour les personnes à faibles revenus ou en difficulté.

Il permet ainsi au propriétaire de bénéficier d’abattements fiscaux pouvant aller jusqu’à 85% (fonctions du montant du loyer et de la zone) sans avoir à effectuer de travaux pour un bien mis en location 6 ou 9 ans à titre de résidence principale.

Des travaux peuvent toutefois être réalisés et subventionnés en grande partie par l’ANAH dans les zones A, A bis, A1, B et C de la Loi Pinel. Le bien doit enfin être loué non-meublé et respecter un certain niveau de performance énergétique.

La loi Malraux : investir dans l’ancien pour louer

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts relativement importante en fonction des travaux engagés pouvant aller de 22 à 30%. Le montant des travaux éligibles est plafonné à 400 000€ (soit une réduction d’impôts maximale de 120 000€) pour des travaux réalisés sous 4 ans.

L’abattement Malraux ne constitue en revanche pas un crédit d’impôt dans le cas où son montant serait supérieur à l’imposition du propriétaire. Le bien devra également respecter les conditions suivantes :

  • Être classé en zone de monument historique, en zone dégradée, en Zone de Secteur Sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
  • Subir des travaux réalisés sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France.
  • Être mis en location nue à titre de résidence principale pour au moins 9 ans et dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux avec des plafonds de loyer.

Investissez dans un monument historique

Vous pouvez également défiscaliser de façon conséquente en achetant un bien classé en tant que Monument Historique. Ce dispositif ouvre droit à des réductions d’impôts importantes (pouvant aller jusqu’à 100% du montant des travaux engagés). Il est toutefois véritablement conseillé pour les profils très aisés avec un attrait particulier et passionné pour l’histoire.

Les travaux d’entretien et de réhabilitation de ce type de bien se révèlent en effet généralement très conséquents et onéreux. Pour en bénéficier, le bien doit être loué pour au moins 3 ans à titre de résidence principale ou secondaire. L’investissement dans un bien classé Monument Historique permet en revanche de s’affranchir des droits de succession.

A qui faire appel pour investir dans l’ancien ?

Un investissement locatif dans l’ancien réussi passe par la faculté à trouver le bien assurant un rendement locatif intéressant ainsi que par l’obtention du financement permettant de l’acquérir.

Pour trouver votre logement

Pour trouver votre logement et investir dans l’ancien efficacement, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • En utilisant les sites de petites annonces les plus connus et les mieux conçus (Le Bon Coin, Se Loger, PAP etc.) qui répertorient une grande partie des annonces du marché. N’hésitez pas à programmer des alertes pour être tenu au courant immédiatement des nouveaux biens disponibles.
  • En consultant les annonces des grandes agences immobilières (Century 21, ORPI, Laforêt etc.).
  • En visitant régulièrement les agences immobilières locales et en leur laissant vos coordonnées pour bénéficier des annonces “off-market” en priorité.
  • En repérant certains logements vides ou inhabités dans les zones concernées par les dispositifs gouvernementaux et en essayant d’obtenir des informations sur leurs propriétaires.

Pour trouver votre financement

Une fois le bien trouvé, il vous faudra obtenir le financement vous permettant de l’acquérir. Vous pourrez alors soit :

  • Consulter votre banque principale (souvent la banque familiale) dès le début de vos démarches pour obtenir une réponse de principe rapide et une fourchette de financement. Elle sera souvent à même de vous proposer les meilleures conditions au vu de votre historique.
  • Faire jouer la concurrence des autres banques en leur promettant éventuellement de domicilier vos revenus et vos éventuels prêts chez eux afin d’obtenir des conditions préférentielles et une plus grosse enveloppe budgétaire.
  • Passer par un courtier immobilier qui sera à même de vous proposer les meilleurs tarifs et conditions compte tenu de son réseau et de ses contacts dans les différentes banques ainsi que de sa connaissance totale des rudiments du prêt immobilier.

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