Investissement immobilier dans l’ancien : quels sont les avantages ?

Ce qu'il faut retenir

Les avantages à investir dans l’immobilier ancien sont nombreux. Au-delà de prix souvent plus attractifs, l’achat dans la vieille pierre donne parfois droit à des aides, notamment dans le cadre de travaux de rénovation énergétiques. Voici ce que vous devez savoir :

• Investir dans l’ancien peut permettre d’acheter un bien mieux situé et moins cher que dans le neuf.
• Les travaux peuvent améliorer la valeur du logement, sa performance énergétique et sa rentabilité.
• Plusieurs dispositifs fiscaux existent pour les investisseurs, selon le projet et les travaux réalisés.
• Certaines aides peuvent financer une rénovation : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, aides locales ou TVA réduite.
• Le PTZ peut aussi financer l’achat d’un logement ancien avec travaux, sous conditions de ressources et de localisation.

Diane Levy 8 juin 2026 8 min

Pourquoi investir dans l’ancien est-il une bonne chose ?

Si investir dans le neuf comporte de nombreux intérêts, comme des frais de notaire réduits, l’investissement dans l’ancien n’est pas en reste, surtout en termes de prix d’achat et de fiscalité.

L’ancien mieux placé que le neuf ?

En général, les logements anciens sont idéalement situés quand les nouveaux biens s’installent du côté des périphéries urbaines. En effet, ils se trouvent souvent en centre-ville ou au cœur des quartiers historiques, à proximité des commodités et des transports en commun.

En dehors de l’attrait particulier pour la ville, l’investissement dans l’ancien convient souvent aux jeunes ménages actifs et aux seniors.

De plus, le cachet de l’ancien est toujours attractif. Le bien prendra de la valeur à moyen terme, en particulier si vous entreprenez des travaux de rénovation. En effet, souvent mal isolés, les prix de ces biens gonflent grâce à l’affichage d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) intéressant.

Des prix plus attractifs dans l’ancien que dans le neuf ?

Un constat est clair : investir dans l’ancien est parfois de 10 % à 20 % moins cher qu’investir dans le neuf. Et ceci est d’autant plus vrai si le bien que vous visez nécessite des travaux de rénovation. En effet, selon l’importance des rénovations à réaliser, certains logements sont présentés sur le marché à des prix plutôt attractifs, notamment grâce à la décote appliquée sur le coût d’achat. Les logements anciens peuvent donc se révéler plus rentables que les logements neufs. 

Un courtier peut vous apporter une aide efficace dans la stratégie d’investissement qu’il est préférable d’adopter en fonction de votre projet (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, etc.). Il connaît parfaitement le marché, ses usages et les solutions de financement adaptées à chaque profil d’emprunteur.

De quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier en investissant dans l’ancien ?

En fonction du type de bien, des rénovations et de vos revenus, vous pouvez prétendre à certains avantages fiscaux en investissant dans l’ancien.

La loi Denormandie pour investir dans l’ancien

Le dispositif Pinel ayant pris fin le 31 décembre 2024, l’investissement locatif dans l’ancien repose désormais principalement sur le dispositif Denormandie. Mis en place pour encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes, ce mécanisme permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sous conditions.

Pour être éligible, plusieurs critères doivent être respectés :

• le bien doit être situé dans une commune éligible au dispositif ;
• les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• les travaux doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement de 20 % ou 30 % ou permettre sa réhabilitation ;
• le bien doit être destiné à la location nue à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans ;
• les plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent être respectés.

La loi Malraux

La loi Malraux permet de bénéficier d’un allègement fiscal entre 22 % et 20 % pour la rénovation intégrale d’immeubles anciens.

Pour être éligible à ce dispositif, l’investissement doit porter sur un bien situé dans une zone spécifique :

• quartier ancien dégradé ;
• aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
• zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
• secteur sauvegardé.

La loi Malraux s’applique notamment aux travaux de restauration ou à ceux visant à transformer un immeuble ancien en logement.

Il existe une dernière condition pour que ce dispositif vous soit accordé : l’immeuble devra être mis en location pendant 9 ans à titre de résidence principale.

Enfin, il existe le mécanisme du déficit foncier. Ce régime permet à l’acheteur de déclarer un déficit entre ses charges (prêt immobilier, montant des travaux, taxe foncière…) et le montant de son revenu foncier. Cette solution peut être utilisée pendant toute la durée du crédit immobilier.

Les avantages fiscaux dans l’ancien ne doivent pas être le seul critère de décision. Ils doivent être analysés avec le prix d’achat, le montant des travaux, la demande locative, la fiscalité des revenus fonciers et la stratégie en matière de gestion patrimoniale de l’acheteur.

Investir dans l’ancien : pour quels projets immobiliers ?

Acheter sa résidence principale

La location d’un logement constitue une charge importante pour les ménages. Cependant, lors de l’acquisition d’une résidence principale, des mensualités de remboursement de prêt pèsent de la même façon sur votre portefeuille, à la différence que devenir propriétaire vous permet de constituer à terme un patrimoine.

L’atout d’un achat dans l’ancien c’est bien le cachet dont dispose un tel bien. Quand il s’agit d’une maison, cela peut signifier vieille pierre, poutres apparentes, tomettes au sol, etc. Autant d’éléments qui donnent du caractère à un logement que vous choisirez de maintenir dans la famille en le transmettant à vos héritiers, ou sur lequel vous pourrez réaliser une plus-value après avoir effectué des travaux de rénovation.

Investir dans l’ancien : acheter pour revendre

L’idée est ici de profiter de l’investissement dans l’ancien pour générer à court ou moyen terme une plus-value conséquente sur le bien.

Cela nécessite de trouver le logement à l’achat à un prix très avantageux. Ensuite, les travaux que le propriétaire effectue doivent être suffisamment qualitatifs pour que le bénéfice à la revente vaille le coup ! Rien ne doit être laissé au hasard : salle de bain, cuisine, performance énergétique, sécurité sont des points particulièrement importants en vue d’une revente.

Dans ce cas de figure, le bien immobilier n’est pas la résidence principale de l’investisseur. Autrement dit, si un tel projet vous intéresse, il est préférable de disposer d’un apport conséquent. Une bonne connaissance du marché immobilier est également nécessaire pour optimiser vos investissements. Les courtiers Immoprêt sont à votre disposition pour toute question liée au volet financier de votre projet.

Investir pour la location dans l’ancien

L’investissement locatif est une pratique très répandue dans l’immobilier, notamment dans l’ancien. Il permet au propriétaire du bien de générer des revenus réguliers et se réalise avec un capital. Mettre en location le logement dans lequel vous avez investi vous aide également à rembourser un crédit immobilier grâce aux loyers perçus.

Ainsi, l’ancien peut s’avérer avantageux dans ce type d’investissement. En effet, les biens situés au cœur des villes et proches des commodités sont parfaits pour des étudiants, de jeunes actifs qui font leurs premiers pas dans la vie professionnelle, etc.

En choisissant bien le logement, vous vous assurez une location à l’année et évitez de fragiliser votre situation financière.

Pour sécuriser un investissement locatif dans l’ancien, il est recommandé d’étudier le marché local : niveau des loyers, tension locative et profil des locataires. Il est également important d’évaluer les charges de copropriété, l’état général du logement et sa performance énergétique. Un bon emplacement reste l’un des principaux leviers de rentabilité et de vente future.