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Investissement immobilier dans l’ancien : quels sont les avantages ?

Souvent bien placé, pratique et doté d’un certain cachet, l’immobilier ancien n’a pas perdu ses lettres de noblesse face au développement de nouveaux logements dans les villes. À l’approche d’un nouvel investissement immobilier, vous vous posez forcément la question suivante : entre neuf et ancien, quelle peut bien être l’opération la plus avantageuse ?

Si investir dans le neuf comporte de nombreux intérêts, comme des frais de notaires réduits, l’investissement dans l’ancien n’est pas en reste, surtout en termes de prix d’achat et de fiscalité. La tribu Immoprêt fait le point sur les avantages du choix de l’ancien.

Pourquoi investir dans l’ancien est-il une bonne chose ?

L’ancien mieux placé que le neuf ?

En général, les logements anciens sont idéalement situés quand les nouveaux biens s’installent du côté des périphéries urbaines. En effet, ils se trouvent souvent en centre-ville ou au cœur des quartiers historiques, à proximité des commodités et des transports en commun.

En dehors des citadins amoureux du bitume et des bruits de la ville, l’investissement dans l’ancien convient souvent aux jeunes ménages actifs et aux seniors.

De plus, le cachet de l’ancien est toujours attractif. Le logement prendra de la valeur à moyen terme, en particulier si vous entreprenez des travaux de rénovation. En effet, souvent mal isolés, les prix de ces biens gonflent grâce à l’affichage d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) intéressant.

Des prix plus attractifs dans l’ancien que dans le neuf ?

Un constat est clair : investir dans l’ancien est de 10 % à 20 % moins cher qu’investir dans le neuf. Et ceci est d’autant plus vrai si le bien que vous visez nécessite des travaux de rénovation. En effet, selon l’importance des rénovations à réaliser, certains logements sont présentés sur le marché à des prix plutôt attractifs, notamment grâce à la décote appliquée sur le coût d’achat. Les logements anciens peuvent donc se révéler plus rentables que les logements neufs.

Un courtier peut vous apporter une aide efficace dans la stratégie d’investissement qu’il est préférable d’adopter en fonction de votre projet (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, etc.). Il connaît parfaitement le marché et ses usages. Et il sent les tendances !

Étude de votre projet d’investissement

L’astuce de la tribu Immoprêt

Qui dit travaux dit coûts supplémentaires. Alors pour être gagnant, la tribu Immoprêt vous conseille de déclarer vos revenus fonciers en régime réel si vous prévoyez d’acheter dans l’ancien pour rénover puis pour louer. Ce régime permet d’imputer sur vos loyers la quasi-totalité des dépenses réalisées pour remettre le bien en état, mais aussi une grande partie de vos charges (intérêts d’emprunt, assurances…). Ce dispositif est d’autant plus intéressant que la fiscalité des revenus locatifs est assez élevée en France.

De quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier en investissant dans l’ancien ?

En fonction du type de bien, des rénovations et de vos revenus, vous pouvez prétendre à certains avantages fiscaux en investissant dans l’ancien.

La loi Pinel dans l’ancien

Surtout connue pour permettre la défiscalisation d’une partie du montant de l’achat des biens immobiliers neufs, la loi Pinel s’applique aussi dans l’ancien. Elle a été complétée en 2019 par le dispositif Denormandie.

Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier d’avantages fiscaux :

  • Le logement doit se trouver dans les zones éligibles.
  • Vous devez réaliser des travaux de réhabilitation afin de rendre le logement décent et d’améliorer son DPE.
  • Le bien immobilier doit être destiné à la location pendant au moins 6 ans.
  • Respecter les règles afférentes à la fixation des prix du loyer.

À savoir

Si vous souhaitez mettre en location votre logement ancien pendant 6 ans, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de l’ordre de 12 % dans la limite de 300 000 € d’investissement. Si vous mettez le bien ancien en location pendant 9 ou 12 ans, alors vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt avoisinant les 20 %, dans la limite de 300 000 € d’investissement.

La loi Malraux

La loi Malraux permet de bénéficier d’un allègement fiscal entre 22 % et 20 % pour la rénovation intégrale d’immeubles anciens.

Pour être éligible à ce dispositif, l’investissement doit porter sur un bien situé dans une zone spécifique :

  • Quartier ancien dégradé
  • Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine
  • Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
  • Secteur sauvegardé

La loi Malraux s’applique notamment aux travaux de restauration ou à ceux visant à transformer un immeuble ancien en logement.

Il existe une dernière condition pour que ce dispositif vous soit accordé : l’immeuble devra être mis en location pendant 9 ans à titre de résidence principale.

Enfin, il existe le mécanisme du déficit foncier. Ce régime permet à l’acheteur de déclarer un déficit entre ses charges (prêt immobilier, montant des travaux, taxe foncière…) et le montant de son revenu foncier. Cette solution peut être utilisée pendant toute la durée du crédit immobilier.

Les économies réalisées grâce à ce dispositif vont permettre au propriétaire de financer les travaux.

Investir dans l’ancien : pour quels projets immobiliers ?

Acheter sa résidence principale

La location d’un logement constitue une charge importante pour les ménages. Cependant, lors de l’acquisition d’une résidence principale, des mensualités de remboursement de prêt pèsent de la même façon sur votre portefeuille. Sauf que devenir propriétaire vous permet de constituer un capital. En effet, l’investissement dans la pierre reste l’investissement le plus sûr et le plus pérenne.

De plus, lorsque le projet est bien mené, l’accession à la propriété peut créer un cercle vertueux et vous permettre de faire grandir votre patrimoine immobilier.

L’atout d’un achat dans l’ancien c’est bien le cachet dont dispose un tel bien. Vieille pierre, poutres apparentes, tomettes au sol, etc. Autant d’éléments qui donnent du caractère à un logement que vous choisirez de maintenir dans la famille en le transmettant à vos héritiers, ou sur lequel vous pourrez réaliser une plus-value non négligeable après avoir effectué des travaux de rénovation.

Investir dans l’ancien : acheter pour revendre

L’idée est ici de profiter de l’investissement dans l’ancien pour générer à court ou moyen terme une plus-value conséquente sur le bien.

Cela nécessite de trouver le logement à l’achat à un prix très avantageux. Ensuite, les travaux que le propriétaire effectue doivent être suffisamment qualitatifs pour que le bénéfice à la revente vaille le coup ! Rien ne doit être laissé au hasard : salle de bain, cuisine, performance énergétique, sécurité sont des points particulièrement importants en vue d’une revente.

Dans ce cas de figure, le bien immobilier n’est pas la résidence principale de l’investisseur. Autrement dit, si un tel projet vous intéresse, il est préférable de disposer d’un apport de capital conséquent. Une bonne connaissance du marché immobilier est également nécessaire pour optimiser vos investissements. Pour cela, la tribu Immoprêt est à votre service !

Investir pour la location dans l’ancien

L’investissement locatif est une pratique très répandue dans l’immobilier, notamment dans l’ancien. Il permet au propriétaire du bien de générer des revenus réguliers et se réalise avec un capital. Mettre en location le logement dans lequel vous avez investi vous aide également à rembourser un crédit immobilier grâce aux loyers perçus.

Ainsi, l’ancien peut s’avérer très avantageux dans ce type d’investissement. En effet, les biens situés au cœur des villes et proches des commodités sont parfaits pour des étudiants, de jeunes actifs qui font leurs premiers pas dans la vie professionnelle, etc.

En choisissant bien le logement, vous vous assurez une location à l’année et évitez de fragiliser votre situation financière.

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