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Investir dans une résidence gérée en LMNP : la marche à suivre

Une offre d'achat c'est quoi ?

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les résidences gérées en LMNP à la fois pour la rentabilité de cet investissement mais également pour les possibilités d’optimisation fiscale offertes. En effet, la location meublée non-professionnelle présente de nombreux avantages sur les plans financiers et pratiques. Outre le volet fiscal, il s’agit d’un investissement relativement confortable puisque le bien mis en location est administré par un gestionnaire ou par l’exploitant de la résidence avec lequel l’investisseur signe un bail commercial. Comment fonctionne la location meublée non-professionnelle ? Comment investir dans une résidence gérée en LMNP ? Quels en sont les avantages principaux ? Tout ce qu’il faut savoir sur les possibilités offertes par cet investissement méconnu.

Qu’est-ce qu’une résidence gérée en LMNP ?

Une résidence gérée en LMNP est un immeuble ou un ensemble d’immeubles meublés et tout équipés. Ce type de bien est géré par un gestionnaire professionnel qui se charge de l’organisation au sein du ou des immeuble(s) de manière à répondre aux besoins quotidiens des locataires.

Il existe différentes catégories de résidences gérées en LMNP avec en premier lieu les résidences étudiantes. Celles-ci s’adressent notamment aux étudiants et aux jeunes actifs. Elles se trouvent le plus souvent à proximité des universités et s’adaptent à l’évolution du style de vie de ce type de population.

On trouve également les résidences séniors qui s’adressent comme leur nom l’indique aux personnes âgées non dépendantes et constituent de plus en plus une nouvelle alternative crédible aux maisons de retraite.

Il existe par ailleurs des résidences encore plus équipées et médicalisées dites résidences EHPAD qui sont elles spécifiquement destinées aux personnes âgées dépendantes afin de répondre aux impératifs légaux et matériels des personnes en situation de dépendance.

Parmi les résidences gérées en LMNP, il est également possible d’investir dans des résidences de tourisme destinées à accueillir dans les meilleures conditions possibles les touristes et les vacanciers. Ces logements se situent la plupart du temps à la mer, à la montagne, ou dans des zones fortement attractives d’un point de vue touristique.

Enfin, dernière grande catégorie de résidence LMNP, les résidences d’affaires, qui s’adressent, elles, aux professionnels en déplacement tels que les VRP ou encore les responsables de chantier amenés à voyager fréquemment dans le cadre de leur activité professionnelle.

Quels sont les avantages à investir dans une résidence gérée ?

Les biens proposés en LMNP sont avant tout des investissements clef en main. Leurs tarifs restent de plus très accessibles compte tenu des services proposés. Ils présentent également une rentabilité avantageuse tout au long de la durée du bail (entre 4 et 5 %).

En outre, il s’agit d’un investissement sans mauvaise surprise car il n’existe aucun risque de surcoût inhérent par exemple à la réalisation de travaux. Les éventuels travaux d’entretien du bien restent à la charge du gestionnaire professionnel.

Les investisseurs bénéficient par ailleurs de la fiscalité très avantageuse du statut LMNP avec en  premier lieu la possibilité offerte de récupérer la TVA (20 %) six mois après la première mise en location mais également l’opportunité d’amortir son investissement en totalité (30 ans pour le bien et 7 ans pour le mobilier). Les charges et les intérêts d’emprunt peuvent également être déduits. L’investissement LMNP offre enfin évidemment l’avantage de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle grâce au dispositif Censi-Bouvard.

Seuls petits bémols pour ce type d’investissement :

  • En cas de déficit de l’exploitant, il existe un risque de ne plus encaisser de loyer;
  • La défiscalisation opérée avec ce dispositif nécessite en outre la mise en location du bien pendant une période relativement longue (9 ans).

Avantages de la LMNP

  • Gestion clé en main sans contrainte
  • Possibilité de récupérer la TVA six mois après la première mise en location
  • Possibilité d’amortir le bien dans son intégralité
  • Dispositif de défiscalisation ouvrant droit à une réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat
  • Pas de surcoûts éventuels
  • Rentabilité intéressante

Inconvénients de la LMNP

  • Risque de déficit de l’exploitant.
  • Mise en location minimale relativement longue pour bénéficier de l’avantage fiscal.
  • Conservation du bien pendant 20 ans pour bénéficier de la récupération de TVA.
  • Investissement plus important au départ.
  • Risques de modifications règlementaires et législatives.
  • Offres assez peu lisibles pour un investisseur novice (nécessite de recourir à un expert-comptable bien souvent).

Quel est l’avantage fiscal pour un investissement en résidence gérée ?

L’investissement dans une résidence gérée en LMNP permet de profiter de divers avantages fiscaux au premier rang desquels figure la récupération de la TVA sur l’achat du bien. Pour en bénéficier il convient néanmoins de rester propriétaire pendant 20 ans minimum, de confier l’immeuble à un gestionnaire et bien sûr d’adopter le statut LMNP allant avec la fourniture de services obligatoires (accueil, entretien des locaux, restauration etc.). Pour prétendre à ce dernier, les recettes locatives par an ne doivent en outre pas excéder les 23 000 euros ou représenter moins de 50 % de vos revenus.

Le statut LMNP offre un cadre fiscal très favorable permettant un abattement forfaitaire de 50 % de revenus locatifs au régime micro-BIC, une imputation des charges au régime réel et un amortissement du bien et des meubles. Il permet ainsi de diminuer de façon relativement importante le montant de ses recettes, et donc a fortiori le montant de ses impôts fonciers mais également de ses revenus globaux.

Le choix du régime dépend notamment du montant de vos recettes locatives. Le régime micro s’applique pour les recettes ne dépassant pas 72 600 euros. Au-delà de ce montant, le régime réel s’applique automatiquement. Il peut néanmoins être choisi par l’investisseur n’atteignant pas ces plafonds sur simple demande auprès des services fiscaux.

Le statut LMNP est enfin une excellente opportunité de défiscalisation, l’investisseur pouvant ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenus de 11 % du prix du bien étalée sur 9 ans (durée minimum de mise en location) grâce au dispositif Censi-Bouvard.

Comment choisir le type de résidence gérée ?

Il existe quatre grands types de résidences gérées en LMNP : étudiantes, seniors, EHPAD et résidences de tourisme ou d’affaires. Pour faire votre choix, il convient de tenir compte de certains critères comme la demande locative, l’emplacement, la rentabilité, la qualité de l’exploitant ou encore les opportunités de déduction fiscale selon l’investisseur.

Investir en résidence étudiante revêt par exemple de nombreux avantages. La demande est en effet très élevée et bien supérieure à l’offre. Les prévisions anticipent d’ailleurs un scénario de croissance constante avec des profils en recherche de services clef en main.

Quant aux résidences gérées seniors et EHPAD, elles sont également jugées en plein essor du fait du vieillissement croissant et continu de la population et de préoccupations du bien-être des seniors de plus en plus prégnantes. Elles reposent sur différents produits immobiliers et donc sur diverses lois de défiscalisation ou de soutien à l’immobilier locatif. Les résidences senior et EHPAD deviennent progressivement des alternatives de plus en plus crédibles aux maisons de retraite en apportant une réponse adaptée en termes de confort, d’emplacement et de prix.

Investir dans une résidence de tourisme peut également se révéler intéressant dans la mesure où en dehors des périodes de vacances, c’est-à-dire le reste de l’année, c’est l’exploitant qui gère la location du bien via un bail commercial de 9 ans minimum.

Tel est également le cas des résidences d’affaires, également en plein essor en raison de l’occupation importante des chambres d’hôtel avec des tarifs jugés de plus en plus prohibitifs. Ce type de logement est ainsi parfait pour les séjours court et moyen terme notamment pour les professionnels fréquemment en déplacement.

À qui faire appel pour investir dans une résidence gérée en LMNP ?

Il n’est pas toujours évident de trouver des informations fiables sur les résidences gérées et d’évaluer la pertinence de ce type d’investissement par soi-même. Il peut de ce fait être opportun de faire appel à un professionnel du secteur à même de vous proposer les biens correspondant réellement à vos attentes et à vos objectifs d’investissement. Vous pourrez ainsi investir dans une résidence gérée en toute sécurité et bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. Le surplus de charges de cet intermédiaire est en effet rapidement rentabilisé et évite de s’engager dans un achat trop peu rentable ou trop contraignant.

Ce type d’investissement demande en effet une analyse spécifique de chaque dossier, allié à un savoir-faire en matière d’investissement financier. Comprendre les attentes de chaque investisseur et les enjeux qui diffèrent d’un investissement immobilier classique est ainsi indispensable pour la mise en relation d’un investisseur avec une société de gestion agréée et compétente. Un expert dans le domaine saura identifier les résidences gérées les plus rentables notamment par leur emplacement, leurs prestations ou encore  leurs résultats financiers. Il sera aussi en mesure de maîtriser la fiscalité propre au domaine LMNP.

Si la réalisation d’un investissement en LMNP ne peut être réalisé via un intermédiaire, il est en revanche possible de demander conseil à des experts de l’investissement immobilier et financier tels que des courtiers immobiliers, des spécialistes de la gestion de patrimoine ou encore à un expert-comptable notamment pour les aspects financiers de l’investissement.

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