Comment réduire ou négocier les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Ce qu'il faut retenir

Réduire ou négocier les frais de notaire est complexe, mais il existe plusieurs leviers pour en limiter le poids dans le cadre d’une acquisition immobilière. Ces frais sont incontournables et font partie intégrante de tout projet. Il est alors opportun de les anticiper dès la simulation de prêt. Leur montant peut en effet influencer le total à financer, indirectement le taux du crédit et parfois même la faisabilité de la transaction. Retenez que :

• les frais de notaire ne reviennent pas intégralement au notaire, une large partie étant destinée à l’État ;
• leur montant varie selon le type de bien, neuf ou ancien, et le prix d’acquisition ;
• une simulation permet d’estimer le coût total dès le début du projet ;
• certaines dépenses peuvent être déduites pour réduire la base de calcul ;
• des marges de négociation existent, mais elles sont encadrées par la loi.

Diane Levy 19 février 2026 7 min

Frais de notaire : comment expliquer leurs coûts pour le futur propriétaire ?

Lors d’une acquisition immobilière, les frais de notaire représentent un montant souvent sous-estimé par l’acheteur. Ajoutés au prix du bien, ils affectent directement le total du budget. Il est donc important de le prendre en compte des l’étape de la simulation de prêt immobilier.

Contrairement aux idées reçues, ces frais en euros ne rémunèrent pas uniquement le notaire. Ils couvrent plusieurs tranches de coûts liés à l’acte notarié, aux transactions et aux collectivités. Il est alors opportun de bien comprendre leur composition pour anticiper le montant maximum à prévoir pour une acquisition et aborder plus sereinement toute négociation liée au financement.

Quel est le rôle du notaire dans votre achat immobilier ?

Officier d’État et professionnel du droit, le notaire officialise le changement de propriété entre un vendeur et son acquéreur. À cette fin, il est chargé de rédiger l’ensemble des actes et contrats et de réaliser les différentes formalités obligatoires. C’est lui qui pose un cadre juridique sur votre opération immobilière. Cela vous protège et permet de prouver l’achat ou la vente de votre logement.

Son intervention dans le processus de vente immobilière est indispensable. Sachez que pour qu’un transfert de propriété puisse avoir lieu, il doit être publié à la conservation des hypothèques pour être valable. C’est au notaire qu’incombe légalement cette démarche. En tant qu’officier public, il dispose seul de certaines prérogatives sans lesquelles votre projet immobilier ne peut pas aboutir.

Quels sont les éléments qui composent les frais de notaire ?

Pour avoir une idée de la charge financière que représentent les frais notaire sur votre projet immobilier, il vous faut avoir connaissance des éléments qui les constituent.

Les frais de débours

Au moment de la conclusion de la vente, vous devez signer plusieurs documents (cadastre, géomètre, etc.). Ces derniers sont obtenus grâce au notaire qui effectue les démarches auprès des administrations compétentes.

Ces débours englobent donc la remise des documents en version originale aux autorités par l’officier d’État.

Les taxes de l’État et droits de mutation

Il s’agit ici de la partie la moins négociable du montant des frais de notaire : ils sont en grande majorité reversés à l’État et aux collectivités territoriales. Ces droits de mutation comprennent :

• la taxe départementale ;
• la taxe communale ;
• la taxe nationale ;
• les frais de publications par le service des Hypothèques ;
• la TVA ;
• la contribution de sécurité immobilière.

Ces taxes sont fixées par l’État et leur valeur est déterminée par un pourcentage du prix d’achat.

Les émoluments et honoraires du notaire

C’est la somme que perçoit le notaire en contrepartie de la prestation qu’il réalise. Le tarif est réglementé dans le cas d’une vente. Le barème, dégressif, est fixé par décret.

Le pourcentage varie selon que vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien, de la zone où se trouve le bien, etc.

Un notaire peut également percevoir ce que l’on appelle des honoraires libres pour ses prestations de conseil. Il en définit lui-même le tarif.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Dans l’ancien, les frais de notaire représentent en moyenne 6 à 8 % du prix de vente. Ainsi, pour un bien acquis de 200 000 €, le montant peut atteindre aux alentours de 14 000 €.

Dans le neuf, les frais sont réduits, autour de 2 à 3 %, soit environ 5 000 € pour l’achat d’un bien neuf de même montant. 

Négocier les frais de notaire : c’est possible ?

En théorie, oui. Dans la pratique, il est très compliqué de négocier les frais de notaire, qui sont définis par la loi. Les taxes incluses sont destinées à l’État et aux collectivités territoriales.

Dans ces conditions, il est difficile d’envisager une négociation fructueuse. La fonction même de notaire implique qu’une partie de sa rémunération soit déterminée par les textes officiels.

En revanche, il est possible de diminuer l’importance des frais de notaire dans votre projet immobilier.

Comment réduire les frais de notaire ?

Pour réduire les frais de notaire au cours de votre processus d’achat, déduisez la valeur du mobilier et les frais d’agence. Privilégiez également l’achat d’un logement neuf.

Acheter dans le neuf vaut mieux que dans l’ancien

L’achat dans le neuf permet de réduire de façon significative les frais de notaire. En effet, comme indiqué précédemment, les coûts peuvent représenter de 2 % à 3 % du prix du logement quand l’ancien implique des frais à hauteur de 6 % ou 8 %.

C’est donc indirectement votre capacité d’emprunt, à travers le niveau d’apport requis, qui est impactée par le type de logement dans lequel vous investissez !

Montant des meubles : à déduire du prix de vente

Au lieu de négocier directement les frais de notaire, il vous est possible de déduire la valeur des meubles du logement du prix de vente, vétusté comprise.

Dans quel cas ? Lorsque le bien immobilier que vous visez est vendu avec ses meubles. Ainsi, évaluer leur valeur que vous pouvez soustraire au prix du logement. De fait, la base de calcul des frais diminue.

Quels sont les meubles à déduire ? Mobilier (tables, chaises, canapés, armoires, etc.), électroménager et meubles encastrés de la cuisine et de la salle de bain.

À noter cependant que la valeur totale des meubles ne doit pas dépasser 5 % du prix du bien. Vigilance toutefois : ce procédé est particulièrement surveillé. Attention donc à être cohérent sur la valeur réelle de ce qui est vendu avec le bien.

Frais d’agence : à déduire du prix de votre projet immobilier

Au même titre que les meubles, il est possible de déduire le montant des frais d’agence. Pour cela, lors du calcul des frais de notaire, il vous suffit de les soustraire au prix de vente.

Le notaire peut-il quand même procéder à une remise ?

C’est exceptionnel, mais il peut ! Le notaire a, depuis 2016, la possibilité d’accorder une remise à sa clientèle pour les biens immobiliers dont le prix est supérieur à 150 000 €. Cette réduction est plafonnée à 10 %.

Cette remise doit être la même pour tous et peut être appliquée pendant une période définie pour certains types d’actes. Pour tout acte notarié, nous vous recommandons de demander un devis écrit détaillé des sommes à régler ou un état prévisionnel du coût de l’opération.

Les courtiers d’Immoprêt peuvent vous accompagner dans ces démarches pour vous permettre d’optimiser les coûts de votre projet immobilier. N’hésitez pas à les solliciter !