Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire et qui peut en bénéficier ?

Ce qu'il faut retenir

Le prêt viager hypothécaire est un crédit apprécié des seniors, garanti par un bien immobilier et remboursable au décès de l’emprunteur. Voici les principales caractéristiques à connaître sur le prêt viager hypothécaire :

• ce type de crédit est réservé aux propriétaires souhaitant obtenir des liquidités sans vendre leur logement ;
• le montant du prêt est plafonné à 75 % de la valeur estimée du bien ;
• les taux d’intérêt est fixe, et plus élevé qu’un crédit classique
• les intérêts sont capitalisés chaque année ;
• le capital et les intérêts sont remboursés lors de la vente du bien, à l’occasion d’un remboursement anticipé total ou au décès de l’emprunteur ;
• le prêt viager hypothécaire apporte un complément de revenus, mais réduit l’actif net successoral du patrimoine ;
• les héritiers peuvent décider de solder le prêt viager hypothécaire s’ils souhaitent conserver le bien.

Diane Levy 21 janvier 2026 8 min

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Définition du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est régi par l’article L315-1 du code de la consommation. Il s’agit d’un prêt immobilier accordé aux propriétaires en contrepartie d’une hypothèque sur leur bien immobilier. Un prêt viager hypothécaire fonctionne comme un prêt in fine, c’est-à-dire qu’il n’implique aucun remboursement du capital ni d’intérêts en cours de prêt. Le capital et les intérêts sont dus au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien. 

Conditions de souscription

Voici les critères à respecter pour pouvoir bénéficier d’un prêt viager hypothécaire : 

• l’emprunteur doit être propriétaire d’un bien immobilier ;
• aucune condition de revenus n’est exigée ;
• ce type de prêt est réservé aux personnes majeures ;
• le bien hypothéqué en garantie du crédit doit être situé en France et en bon état. 

Ne pas confondre une vente en viager et un prêt viager hypothécaire 

Le prêt viager hypothécaire et la vente en viager permettent tous deux d’obtenir des fonds, tout en continuant à vivre dans son logement, mais ils fonctionnent différemment. 

Dans la vente en viager, le propriétaire vend son bien à un acquéreur en échange d’un bouquet initial et d’une rente viagère versée jusqu’à son décès. À l’inverse, le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur une propriété immobilière et accordé par une banque. La mise à disposition de la somme empruntée peut se faire en une seule fois ou sous la forme d’une rente mensuelle. Le remboursement du prêt s’effectue au dénouement du contrat  (au décès de l’emprunteur, en cas de remboursement anticipé ou lors de la vente du bien).

Qui peut bénéficier d’un prêt viager hypothécaire ?

Profil de l’emprunteur

Ce dispositif est particulièrement adapté aux seniors de plus de 60 ans qui ont un patrimoine immobilier, mais peu de liquidités. Ce type de prêt est non affecté. Il peut être utilisé pour financer un projet personnel (voyage, rénovation, dépenses de santé, maison de retraite, etc.) sans avoir à vendre son logement.

Conditions liées au bien immobilier

Le bien immobilier doit avoir une valeur suffisante pour être mis en garantie d’un crédit. Il doit être à usage exclusif d’habitation, c’est-à-dire concerner une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. Les locaux professionnels ou biens mixtes sont exclus de ce dispositif, ainsi que les terrains ou les constructions en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). L’état du bien peut également influencer la décision d’octroi du prêt. Ainsi, si la banque estime que le bien sera susceptible de perdre de la valeur avec le temps, cette dernière peut refuser le crédit.

Critères de santé

Contrairement à un crédit immobilier classique, il n’y a pas d’obligation de souscrire une assurance emprunteur ni de remplir de questionnaire médical pour souscrire un prêt viager hypothécaire. C’est la raison pour laquelle il peut s’agir d’un mode de financement particulièrement intéressant pour une cible seniors, à la recherche d’un moyen de financement.

Les obligations de l’emprunteur 

L’emprunteur conserve la pleine propriété et la jouissance de son bien tout au long du prêt, mais il doit respecter certaines obligations. En effet, il est tenu d’assurer l’entretien du bien, incluant les travaux de façade, les réparations diverses ou encore les espaces verts. À ce titre, il est fréquent que pour garantir le bon état du logement, la banque exige un état des lieux initial, annexé à l’acte notarié, qui servira de référence en cas de litige. 

Une fois le prêt accordé, toute mise en location du bien nécessite l’accord préalable de la banque. De plus, le bien hypothéqué ne peut en aucun cas être utilisé pour une activité professionnelle.

Conséquences au décès de l’emprunteur

Au décès de l’emprunteur, le prêt est remboursé par la vente du bien immobilier. Cependant, les héritiers peuvent choisir de solder l’emprunt s’ils souhaitent conserver le bien.

Quelles sont les informations obligatoires dans un contrat de prêt viager hypothécaire ? 

Pour la validation d’un prêt viager hypothécaire, la banque est tenue de vous transmettre une offre de crédit contenant les éléments suivants :

• l’identité des parties concernées (l’emprunteur et l’établissement prêteur) ;
• la date et la nature du prêt accordé ;
• une description précise du bien mis en hypothèque ainsi que sa valeur estimée ;
• les modalités de mise à disposition des fonds (versement unique ou sous forme de rente mensuelle) ;
• le coût total du crédit, incluant le taux annuel effectif global (TAEG).

Un délai de réflexion minimum de dix jours calendaires est imposé entre la réception de l’offre et la signature du contrat. Durant cette période, aucun versement ne peut être effectué par la banque.

Comment fonctionne le remboursement du prêt viager hypothécaire ?

Montant du prêt et taux d’intérêt

Le montant du prêt viager hypothécaire dépend de la valeur estimée du bien. En outre, il ne peut dépasser 75 % de ce montant. Le taux d’intérêt est fixe, et généralement plus élevé qu’un crédit classique. Toutefois, il ne peut dépasser le taux d’usure sur dix ans fixé par l’État. Les intérêts sont capitalisés, c’est-à-dire qu’ils s’ajoutent chaque année au capital emprunté.

Modalités de remboursement

Le prêt est remboursé dans les situations suivantes :

• au décès de l’emprunteur : la vente du bien solde la dette ;
• lors de la vente du bien donné en hypothèque par l’emprunteur : le capital et les intérêts sont alors prélevés sur le prix de vente par la banque ;
• lors d’un remboursement anticipé total ou partiel : la banque peut prélever des indemnités de remboursement par anticipation (IRA) en fonction de la date de remboursement (avant la 5e année, entre la 5e et la 9e année ou après la 10e année). L’organisme prêteur peut aussi refuser un remboursement anticipé partiel si le montant est inférieur à 10 % du capital prêté. 

Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire

Avant d’avoir recours à un prêt viager hypothécaire, il convient de recenser les avantages et les inconvénients de ce type de crédit. 

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients d’un prêt viager hypothécaire : 

Le prêt viager hypothécaire est une solution intéressante pour les seniors souhaitant obtenir des liquidités sans vendre leur bien. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les conséquences de ce type de financement avant de s’engager, notamment pour les héritiers. Réaliser une simulation de prêt immobilier vous permettra d’évaluer la pertinence de cette option, eu égard à d’autres types de financement.