Comprendre le prêt hypothécaire et ses avantages

Ce qu'il faut retenir

Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier que vous possédez déjà. Voici ses principales caractéristiques :

• le prêt hypothécaire est une solution de financement permettant d’obtenir un crédit adossé à un bien immobilier déjà détenu ;
• il est destiné aux propriétaires souhaitant financer un projet personnel, professionnel ou patrimonial, en s’appuyant sur leur capital immobilier ;
• le montant du prêt hypothécaire dépend notamment de la valeur du bien et du ratio hypothécaire ;
• il présente de nombreux avantages, mais comporte aussi des inconvénients à bien comprendre avant de s’engager.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit accordé en échange de la mise en garantie d’un bien immobilier que vous possédez déjà. Il s’agit d’une forme de financement reposant sur l’hypothèque d’un bien existant, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

Le bien hypothéqué est utilisé comme gage auprès du prêteur. Cette garantie permet à la banque de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le prêt hypothécaire permet ainsi d’utiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier pour financer un nouveau projet, personnel ou professionnel. Il peut, selon les profils, prendre la forme d’un prêt de trésorerie hypothécaire, avec une utilisation libre des fonds mis à disposition.

Quelle est la différence entre un prêt immobilier et un prêt hypothécaire ?

Le prêt immobilier finance directement l’acquisition ou la construction d’un logement. Le prêt hypothécaire, quant à lui, repose sur la mise en garantie hypothécaire d’un bien déjà détenu permettant de garantir un prêt destiné à financer divers projets. 

Quels types de projets peut-on financer avec un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire offre une grande liberté d’utilisation. Il permet de financer de nombreux projets, qu’ils soient personnels, professionnels ou patrimoniaux. 

Développer son patrimoine immobilier

Ce type de crédit peut s’adresser aux propriétaires souhaitant financer un projet dans l’immobilier, en France ou à l’étranger. Il peut servir à acquérir un nouveau bien locatif ou une résidence secondaire.

Anticiper la vente d’un bien

Si vous avez besoin de liquidités en attendant la vente d’un logement, le prêt hypothécaire peut vous permettre d’obtenir une avance financière. Vous disposez ainsi du temps nécessaire pour vendre votre bien immobilier au bon moment et au bon prix.

Financer une activité professionnelle

Les chefs d’entreprise, professions libérales ou associés de SCI peuvent utiliser ce financement pour un investissement personnel liée à leur activité.

Soutenir sa famille ou transmettre son patrimoine

Ce crédit peut aussi servir à réaliser une donation de son vivant, aider un proche à accéder à la propriété ou accompagner la création d’une entreprise familiale.

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Qu’est-ce qu’un rachat de crédits par prêt hypothécaire ?

Le rachat de crédits hypothécaire permet de regrouper plusieurs prêts en un seul, en apportant une garantie hypothécaire sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur. Ce type de financement consiste à remplacer plusieurs mensualités par un crédit unique, adossé à une hypothèque sur un bien existant (résidence principale, secondaire, investissement locatif, etc.).

Ce type de regroupement est particulièrement adapté aux foyers propriétaires souhaitant alléger leurs charges mensuelles. En effet, en allongeant la durée de remboursement, la mensualité unique peut être réduite de manière significative. Toutefois, la contrepartie implique alors une augmentation du coût total du crédit. 

Le rachat de crédits hypothécaire peut inclure divers types d’emprunts :

• des crédits immobiliers ;
• des prêts à la consommation ;
• des crédits renouvelables ou des découvert bancaires ;
• certaines dettes.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?

Le fonctionnement d’un crédit hypothécaire repose sur l’évaluation du bien mis en garantie et la capacité de l’emprunteur à rembourser son créancier. L’établissement bancaire calcule la marge hypothécaire, qui détermine le montant du crédit immobilier hypothécaire.

Le montant du crédit hypothécaire

Le montant du prêt hypothécaire, ou marge hypothécaire, dépend du ratio hypothécaire. Celui-ci est généralement compris entre 50 % et 70 % et s’applique directement à la valeur estimée du bien.

Exemple de calcul d’une marge hypothécaire

Prenons l’exemple d’une hypothèque où :

• le bien a été estimé à 400 000 euros ;
• la banque propose un ratio à 70 % ;
• le capital restant dû mentionné sur le tableau d’amortissement du crédit immobilier est estimé à 80 000 euros.

Pour calculer la marge hypothécaire, on procède alors au calcul suivant : (400 000 x 0,70) – 80 000 = 200 000 €.

Ce calcul est fondamental pour définir la capacité d’emprunt dans le cadre d’un crédit hypothécaire.

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire

Le taux d’un prêt hypothécaire peut être fixe ou variable, et dépend :

• de la durée du prêt ;
• du profil de l’emprunteur ;
• du montant emprunté.

Compte tenu de l’apport conséquent de la garantie que représente le bien, le TAEG (taux annuel effectif global) d’un prêt hypothécaire peut être plus avantageux qu’un crédit immobilier classique. Cependant, le taux dépendra avant tout du dossier de l’emprunteur.

Durée de remboursement

La durée du prêt hypothécaire peut généralement aller jusqu’à 25 ans selon les profils. Certains prêts hypothécaires in fine proposent un remboursement du capital en une seule fois, en fin de contrat avec un paiement des intérêts pendant la durée de vie du contrat. Cette solution est souvent privilégiée pour un projet d’investissement locatif ou pour débloquer des liquidités de manière temporaire.

Les garanties exigées

Le prêt hypothécaire implique une inscription auprès du Service de publicité foncière. Il est formalisé par un acte notarié, avec des frais d’hypothèque. Le bien hypothéqué doit être situé en France et peut appartenir à une SCI. L’inscription hypothécaire représente une sécurité juridique au prêteur.

L’assurance emprunteur

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire théoriquement pour l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est systématiquement exigée par la banque. Elle peut être souscrite dans le cadre d’une délégation d’assurance à condition de respecter le principe de l’équivalence des garanties. Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) doit être pris en considération dans le calcul du coût total de votre crédit.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

C’est une priorité juridique qui garantit que le prêteur est le premier à être remboursé en cas de revente du bien. Le prêt hypothécaire de premier rang offre plus de sécurité au créancier. Il existe aussi des hypothèques de second rang, moins fréquentes.

Les avantages et les inconvénients du crédit hypothécaire

Avantages du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire présente de certains atouts pour les emprunteurs. Il permet de bénéficier d’un taux d’intérêt compétitif grâce à la solidité de la garantie hypothécaire. Il donne également accès, selon les situations, à un financement important, même pour les profils jugés atypiques, comme les seniors ou les travailleurs indépendants.

Un crédit hypothécaire permet également de dégager une trésorerie complémentaire, sans avoir à vendre son bien. Les fonds sont utilisables librement pour financer un projet personnel. Le prêt hypothécaire constitue également une alternative intéressante pour les emprunteurs n’ayant pas accès à un crédit personnel classique.

Inconvénients du prêt hypothécaire

Ce crédit présente toutefois quelques limites. Sa mise en place est longue et encadrée sur le plan juridique, nécessitant une formalisation devant un notaire. Elle engendre des frais supplémentaires, tels que les frais de notaire, les frais d’inscription hypothécaire et éventuellement les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

Enfin, le principal risque reste celui de la saisie du bien hypothéqué. En cas de non-remboursement, la banque peut engager une procédure de vente du bien pour récupérer les sommes dues.

Hypothèque ou cautionnement ?

L’hypothèque permet à la banque de saisir le bien en cas de non remboursement. Elle est coûteuse et nécessite une mainlevée si le prêt est soldé par anticipation ;

Le cautionnement, souvent fourni par un organisme comme Crédit Logement, remplace l’hypothèque. Il est plus souple et sans intervention d’un notaire, mais n’est pas accessible à tous les profils d’emprunteurs. Elle implique par ailleurs également des frais.

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Les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire

Pour accéder à un prêt hypothécaire, il est généralement nécessaire :

• d’être propriétaire d’un bien immobilier (logement principal, secondaire ou locatif) ;
• d’être résident fiscal français ;
• de présenter un taux d’endettement inférieur à 35 %, selon la règle instaurée par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) ;
• de justifier de revenus stables et d’une situation financière saine ;
• de fournir un titre de propriété ;
• de disposer d’une capacité de remboursement suffisante.

Faire une simulation de prêt hypothécaire

Avant toute souscription de prêt hypothécaire, il est recommandé d’effectuer une simulation de crédit immobilier. Cela vous permet de connaître votre capacité d’emprunt, le montant des mensualités, la durée optimale et le coût global du crédit. 

À qui faire appel pour souscrire un prêt hypothécaire ?

Plusieurs options s’offrent à vous pour souscrire un prêt hypothécaire :

• votre banque principale ;
• des établissements spécialisés en prêt hypothécaire ;

un courtier en crédit immobilier, qui vous aide à monter votre dossier avec toutes les pièces justificatives nécessaires, compare les offres et négocie pour vous le meilleur taux d’intérêt.