Quel est l’intérêt de souscrire un prêt amortissable ?

Ce qu'il faut retenir

Le prêt amortissable permet de rembourser de façon étalée et progressive un capital. À taux fixe ou à taux variable, il représente la forme d’emprunt la plus classique utilisée pour réaliser les achats immobiliers. Voici ce qu’il faut savoir sur ce type de crédit : 

• à taux fixe, il permet de régler une mensualité constante durant toute la période de remboursement et de disposer d’un tableau d’amortissement offrant une vision globale du financement ;
• à taux variable, le montant des mensualités fluctue en fonction des taux en vigueur, ce qui peut jouer en votre faveur comme en voter défaveur ;
• il peut inclure différentes options, comme le report des échéances, la modulation des mensualités et le différé d’amortissement ;
• pour calculer un prêt amortissable, il convient de s’appuyer sur des outils spécifiques qui prennent en compte le remboursement des intérêts de manière graduelle.

Diane Levy 21 juillet 2026 8 min

Qu’est-ce qu’un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est le type d’emprunt le plus classique en matière de crédit immobilier. Il consiste pour le client à rembourser (ou amortir) les fonds prêtés sur l’ensemble de la durée du financement.

Fonctionnement

En contrepartie de la somme allouée, la banque applique des intérêts en plus de vous demander la souscription d’une assurance de prêt immobilier. Lorsque vous remboursez votre crédit amortissable, chaque mensualité est donc composée d’une part du capital, d’une part d’intérêts et d’une part d’assurance.

En début de financement, la part liée aux intérêts est plus importante que celle liée au capital. Puis, comme les intérêts se calculent sur le capital restant dû, le phénomène s’inverse au fil des remboursements.

Tableau d’amortissement

L’établissement bancaire vous remet un tableau d’amortissement dans l’offre de prêt. Celui-ci détaille le montant et la composition des mensualités à rembourser sur toute la durée du crédit. Il indique : 

• l’ensemble des mensualités ;
• le capital remboursé à chaque étape ;
• les intérêts réglés ;
• le capital restant dû.

Quel est l’intérêt d’un plan d’amortissement ?

Le plan (ou tableau) d’amortissement concerne exclusivement les emprunts à taux fixe. Il prend la forme d’un calendrier de remboursement qui indique la date de chaque mensualité et leur montant.

Si le montant des mensualités reste le même tout au long du remboursement du prêt, la répartition entre les parts qui le composent évolue. En effet, la part des intérêts diminue au fil du temps, à l’inverse de la part du capital. La part de l’assurance quant à elle reste identique tout au long de la période de remboursement.

Le tableau d’amortissement permet de connaître avec précision le coût total du crédit et de suivre l’évolution des remboursements. Il permet de se situer (un crédit immobilier étant une opération de long terme courant souvent sur une vingtaine d’année) et de simplifier la mise en place d’un remboursement anticipé ou d’un rachat de crédits.

Quels sont les différents types de prêts amortissables ?

Il existe différents types de prêts amortissables, chacun avec des caractéristiques particulières.

Prêt amortissable à taux fixe

Le prêt amortissable à taux fixe vous place à l’abri des mauvaises surprises. Après l’acceptation de l’offre de la banque, vous connaissez le montant total de votre crédit immobilier et de vos mensualités. C’est ce que l’on appelle un prêt à échéances constantes. Cette visibilité à long terme est sécurisante et vous permet de comparer plus facilement les offres de chaque organisme de prêt. 

Notez que vous pouvez faire le choix d’un prêt à échéances variables pour baisser le coût total du crédit. On distingue principalement deux formes :

• le prêt sur deux lignes, qui consiste en un premier prêt de longue durée, suivi d’un prêt plus court ;
• le prêt progressif, où le taux demeure fixe, mais les mensualités augmentent peu à peu au cours du remboursement.

Prêt amortissable à taux variable

Un emprunt à taux variable peut s’avérer parfois plus pertinent. En effet, vous optez pour un contrat où le taux fluctue tout au long de la période de remboursement.

Toutefois, le taux peut également grimper, ce qui augmente le coût total de votre investissement. Le taux est révisé chaque année et se base sur l’indice de référence déterminé dans votre contrat, à savoir l’Euribor dans la majorité des cas. En outre, le taux de départ proposé dans le cas d’un prêt amortissable à taux révisable est plus bas que pour un emprunt à taux fixe.

Sachez également que pour limiter les risques, vous pouvez opter pour un prêt amortissable à taux variable capé. Ici, le taux ne peut dépasser un certain plafond fixé par la banque, généralement compris entre 1 et 3 points par rapport au taux de base.

Vous pouvez également opter pour un prêt à taux semi-fixe. Ici, la première partie de l’emprunt se base sur un taux fixe (généralement pendant une période comprise entre 8 et 12 ans) avant de basculer sur un taux variable capé pour le reste du remboursement.

Quelle est la différence avec un prêt in fine ?

Le crédit amortissable s’oppose au prêt in fine. Le premier se rembourse progressivement sur toute une période, alors que le second s’acquitte entièrement en fin de prêt. Concrètement, avec un prêt in fine, vous réglez uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur durant la durée du financement, puis vous remboursez le capital emprunté en une seule fois au terme du crédit.

Quels sont les avantages d’un prêt amortissable ?

Le crédit amortissable présente plusieurs atouts.

• Il permet de rembourser de façon étalée et progressive le capital, par des mensualités constantes et adaptées à votre capacité d’emprunt, à vos revenus et à votre situation personnelle (dont le montant est connu à l’avance dans le cas d’un financement à taux fixe).
• Il permet d’avoir une visibilité globale du financement, ce qui permet de préparer d’autres projets et d’anticiper les dépenses.
• Il représente la forme de crédit la plus proposée par les établissements bancaires pour l’achat d’une résidence principale. Il est accessible au plus grand nombre en raison de l’amortissement des fonds et de son fonctionnement.

Les mensualités d’un prêt amortissable sont-elles modifiables ?

Il existe différents cas de figure pour lesquels il est possible de modifier vos mensualités et leur remboursement.

Le différé d’amortissement

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf (vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou construction), vous devez continuer à payer le loyer de votre logement actuel en parallèle du remboursement de votre crédit. Un différé d’amortissement est alors une option viable pour décaler en partie vos premières échéances de remboursement.

• Différé partiel : vous remboursez uniquement les intérêts et l’assurance.
• Différé total : vous remboursez uniquement l’assurance.

En contrepartie, la durée totale de votre crédit immobilier s’allonge, ce qui entraîne une hausse de son coût total.

Le report d’échéances

Il se base sur une forme identique (report partiel ou total). Il peut intervenir au cours du remboursement du prêt amortissable si vous faites face à des difficultés financières momentanées.

La modulation des mensualités

Si votre contrat le permet, la banque peut consentir à revoir à la baisse ou à la hausse le montant de vos mensualités. Par exemple, si vous bénéficiez d’une promotion et que votre salaire augmente, il peut être intéressant d’augmenter vos mensualités pour raccourcir la durée du prêt.

Comment calculer un prêt amortissable ?

Pour obtenir des résultats justes, il est préférable d’utiliser des outils spécifiques et adaptés qui vont simuler votre crédit amortissable, puisque différents paramètres sont à prendre en compte comme le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur.